在更嚴(yán)格的限購、限貸以及二手房新的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)等政策背景下，一部分購房人被擠進(jìn)商住房市場。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年7-10月，北京商住樓供應(yīng)量為4711套，而總成交量為7122套，不限購、總價(jià)低、易出租等優(yōu)勢，成為商住樓供不應(yīng)求、另類紅火的主要原因。

　　商住項(xiàng)目熱銷

　　9月14日，位於亦莊馬駒橋涼水河畔的富力尚悅居推出自由購産品。本次項(xiàng)目戶型分為82-84平方米二居、110平方米三居，公寓式精裝修均價(jià)19500元/平方米，憑藉遠(yuǎn)低於周邊在售樓盤的價(jià)格以及自由空間的特點(diǎn)，項(xiàng)目開盤即獲熱銷。

　　無獨(dú)有偶。10月中旬，位於房山良鄉(xiāng)地鐵上蓋的商住項(xiàng)目旭輝E天地首次開盤也同樣獲得熱銷，首批500多套房源在開盤兩個多小時(shí)的時(shí)間裏即告售罄。面對旺盛的購房需求，旭輝加推房源，當(dāng)日共售600余套，銷售金額合計(jì)近5億元。

　　“我本來是想在通州買一個住宅項(xiàng)目，可惜手上只有80萬，而且現(xiàn)在一般的住宅項(xiàng)目光裝修費(fèi)就要幾十萬，再加上首付根本負(fù)擔(dān)不起”。在富力尚悅居開盤現(xiàn)場，李小姐告訴記者，後來她聽朋友介紹，商住樓沒有那麼多條條框框，而且再交易時(shí)也不需要支付高額稅費(fèi)，所以就買了一套商住項(xiàng)目。

　　目前，與李小姐有同樣想法的購房者並不在少數(shù)，除了避開鉅額裝修費(fèi)、再次交易時(shí)的高昂稅費(fèi)外，不限購也是商住項(xiàng)目銷售火爆的重要原因。在越來越嚴(yán)格的北京限購令背景下，商住項(xiàng)目再度成為香餑餑。

　　“因?yàn)樯套〔幌拶彽奶攸c(diǎn)，再加上總價(jià)低，因此銷售情況一直不錯”，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年7-10月，北京商住樓供應(yīng)量為4711套，而總銷量為7122套，商住樓供不應(yīng)求。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商住樓網(wǎng)簽量為14068套，比去年同期上漲47.0%，而同期北京商品住宅網(wǎng)簽量為44899套。也就是説，今年上半年北京商住樓交易量相當(dāng)於北京商品住房交易量的三分之一。值得一提的是，位於亦莊某商住項(xiàng)目成為今年上半年北京住房銷售冠軍。

　　住宅新政“逼走”買家

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)，在商住樓購買人群中，90%為非京籍個人及企業(yè)機(jī)構(gòu)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，在今年上半年購房客群中，擁有北京市戶籍的佔(zhàn)比達(dá)到78.3%，非京籍購房需求不得不轉(zhuǎn)移至商住房市場。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，商住項(xiàng)目未受新政波及，不限購不限貸成為這類産品的最大優(yōu)勢，被住宅限購擠壓出的購房需求中，相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)到了商住市場，造成商住項(xiàng)目的持續(xù)熱銷。多臨近軌道交通、售價(jià)略低於周邊住宅項(xiàng)目、多以小戶型為主、總價(jià)低、購房首付門檻低，成為這些商住項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，也使銷量大增成為必然。

　　從投資角度分析，“新國五條”實(shí)施後，由於各種稅費(fèi)的累積，住宅的投資成本顯著提高，而商住房的稅費(fèi)較普宅具有優(yōu)勢。由於商住房多為次新房，差額稅費(fèi)相對較少，部分樓盤只需要交契稅即可，可以降低很多購房成本。此外，商住房面積小，投資總額相對較低，資金壓力較小，同時(shí)，商住房兼具公寓性質(zhì)，租售也相對容易。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商住房以小戶型居多，同時(shí)大都交通便利，容易出租。此外，部分商住兩用房既可以使用民水民電，又可以註冊公司，對於一些商住兩用的租戶來説租賃性價(jià)比很高。

　　由於限購政策還將繼續(xù)，同時(shí)住房立項(xiàng)的項(xiàng)目預(yù)售許可證將繼續(xù)受到嚴(yán)格限制，胡景暉預(yù)計(jì)，商住樓還將成為商品房市場的有力支撐，以保證投資需求與著急購房剛需的正常釋放。此外，商住房集中區(qū)域?qū)⒂僧?dāng)前的五環(huán)周邊逐步向六環(huán)周邊擴(kuò)展，延緩區(qū)域內(nèi)普通商品住房的供需矛盾。

　　圓中小企業(yè)主置業(yè)夢

　　一部分企業(yè)機(jī)構(gòu)尤其是正處於高速成長期的中小企業(yè)，成為商住樓市場的主要消化力量。

　　“我們的一部分客群主要來自東三、東四以及南三、南四環(huán)周邊的一些私營小業(yè)主”，富力尚悅居一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，這部分客群在北京打拼多年，積累了一些財(cái)富卻沒有購買住宅的資格，因此會選擇周邊的商住項(xiàng)目，既做投資又有自住功能。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對於一些正處於高速成長的中小企業(yè)來説，既不願躋身於混雜的住宅樓中辦公，又難逾越寫字樓的價(jià)格門檻，且比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時(shí)間。

　　素有“CBD後花園”之稱的亦莊，正為這部分客群提供了這樣的沃土。從産品上來看，大亦莊樓市呈現(xiàn)商住、純住宅兩分格局的天下，亦莊核心區(qū)以商業(yè)立項(xiàng)的40年、50年商住産品為主。受益於緊鄰地鐵、配套良好和寫字樓市場火爆，房價(jià)一直較為穩(wěn)定。

　　亦莊是北京重點(diǎn)打造的五大新城之一，距離CBD商圈僅12公里，亦莊也是北京唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已經(jīng)匯聚了108家世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)外知名企業(yè)4000多家，如賓士、諾基亞、可口可樂、聯(lián)合利華等一大批世界頂級企業(yè)均已落戶亦莊，一大批來自世界各地的中高層管理者長期工作居住於此。

　　無論是宜居的環(huán)境還是區(qū)域可期的升值潛力，亦莊已經(jīng)成為眾多中小企業(yè)主置業(yè)的首選。以富力尚悅居為例，根據(jù)亦莊新城的規(guī)劃，尚悅居所處區(qū)位是亦莊重點(diǎn)打造的配套服務(wù)設(shè)施完善、生態(tài)宜居的綜合性新區(qū)。以亞洲最大的城市濕地公園南海子公園為中心，已經(jīng)聚攏了一大批高端項(xiàng)目，目前已建成多所學(xué)校，還規(guī)劃待建大體量高端商業(yè)中心、甲級醫(yī)院、生態(tài)體育公園等。

　　“目前亦莊樓盤的購買客戶中，亦莊區(qū)域內(nèi)客戶佔(zhàn)比為40%-50%，其次是CBD商圈及東三環(huán)附近的客戶群體。”在亦莊開發(fā)了多個樓盤的和裕地産集團(tuán)行銷中心總經(jīng)理王騫表示，隨著軌道交通的更加便利，未來將會吸引更多北部客群進(jìn)入亦莊置業(yè)。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林