昨日，兩宗位於塘廈鎮(zhèn)大坪村的商住商服地塊在東莞市國土資源交易網(wǎng)掛牌出讓，最終東莞市合和城輝房地産投資有限公司分別以61854萬元和33340萬元的底價拿下這兩宗曾遭流拍的地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊雖然“前有高壓線、後有公共墓場”，但前景依然被看好。

　　雖有硬傷但前景仍被看好

　　據(jù)記者了解，地塊編號為2013WG048、2013WG049的兩宗地塊位於塘廈市郊豪宅板塊，周邊有觀瀾高爾夫會所、費(fèi)度球場等，片區(qū)佔據(jù)高爾夫和山水景觀，資源十分稀缺。地塊緊靠莞深高速公路大坪出口，北面、東面和南面分別為莞深高速、蛟坪路、沙新路。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2012年塘廈別墅成交均價為每平方米14193元，而位於同片區(qū)的萬科棠樾、觀瀾高爾夫花園等項目均價更是去到每平方米23000至35000元，這兩宗地塊的樓面地價與萬科棠樾地塊樓面地價每平方米15243元的地王價格相比相差甚遠(yuǎn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其未來打造豪宅産品，利潤非常可觀。

　　據(jù)悉，兩宗地塊曾于2012年7月16日遭遇流拍，當(dāng)時其中較大的地塊起拍總價約8.08億元，起拍樓面價高達(dá)每平方米7492元，而另一宗地的售價也超過4億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為地塊是在單價過高、市場競爭壓力大的雙重因素影響下流拍的，因此此次地塊分別折價1.89億元、7280萬元的方式“復(fù)出”，以迎合市場預(yù)期。此外，地塊本身存在一些不利於開發(fā)的因素。其東面紅線外現(xiàn)有500千伏高壓線路，競得方必須按照供電部門的要求和相關(guān)規(guī)定退縮建築紅線進(jìn)行建設(shè)；另外，公告顯示，地塊東南面山墳或?qū)Φ貕K景觀有所影響。

　　東莞中原研究部認(rèn)為，地塊因“前有高壓線、後有公共墓場”的硬傷，曾在去年接連流拍，本次出讓自願降低“身價”並成功出讓，“這反映儘管地塊外部環(huán)境存在一定的硬傷，但隨著開發(fā)的越加成熟和入住率的提升，本身的硬傷所帶來的心理作用會逐步減弱。同時，開發(fā)商看好塘廈郊區(qū)豪宅板塊的樓市價值，價格在可控範(fàn)疇內(nèi)，這些原因增加了房企佈局的信心。”

　　外部市場需求大推動塘廈樓市

　　塘廈作為東莞樓市發(fā)展相對成熟的熱點(diǎn)區(qū)域，匯集了萬科、金地、中信、碧桂園等全國品牌開發(fā)商的佈局，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，塘廈的住宅月均消化量從2008年的1.86萬平方米到2013年的7.76萬平方米，消化量跳躍式增長。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，塘廈樓市發(fā)展呈現(xiàn)“三足鼎立”的格局，以萬科棠樾、觀瀾高爾夫為代表的觀瀾郊區(qū)豪宅板塊；以城蕊首府、金地博登湖等為代表的新城區(qū)和以德州丹緹軒、花園1號為代表的老城區(qū)。

　　塘廈作為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)位列東莞各鎮(zhèn)前茅。産業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大約53萬的常住人口，塘廈本地人以及企業(yè)高管、老闆成為當(dāng)?shù)刭徺I力的一部分消費(fèi)市場，但這部分消費(fèi)的支撐力有限，畢竟塘廈缺乏白領(lǐng)階層，以企業(yè)高管為代表的購買力人群偏少。從近兩年來看，塘廈的樓市在萬科、碧桂園、中信等品牌開發(fā)商共同推動下，區(qū)域成交十分活躍，這根本的驅(qū)動力在於外部市場的需求龐大，尤其觀瀾板塊直接對接深圳客的需求，使得該板塊的土地價值和樓價節(jié)節(jié)飆升。

　　“但是在宏觀調(diào)控的不確定性、企業(yè)未來對深圳客的挖掘難度加大以及市場競爭格局加劇等因素，也使得塘廈未來的樓市充滿著變數(shù)，而開發(fā)量的激增或加大潛在風(fēng)險。”東莞中原研究部分析員稱。

　　■延伸閱讀

　　三線鎮(zhèn)區(qū)

　　成“衝量”目標(biāo)

　　進(jìn)入第四季度，為衝刺年度銷售目標(biāo)，不少房企全面啟動推售計劃，市場迎來一輪供應(yīng)熱潮。

　　為完成年度土地供應(yīng)計劃，第四季度土地市場也掀起一輪“衝量熱潮”，截止10月30日，11月和12月東莞將有18宗商住地出讓，面積合計72.26萬平方米，其中一二線鎮(zhèn)區(qū)各4宗，三線鎮(zhèn)區(qū)10宗，面積47.65萬平方米，佔整體的66%。

　　分析員葉海青認(rèn)為，隨著樓市交投氛圍維持活躍，開發(fā)商回籠資金順利，以及政府為完成年度的供應(yīng)計劃，第四季度土地掀起一輪推地?zé)岢保绕淦h(yuǎn)落後鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)發(fā)力明顯。這些地塊多數(shù)位於房地産開發(fā)的非熱點(diǎn)區(qū)域地帶，地塊綜合素質(zhì)參差不齊，開發(fā)商的可選擇範(fàn)疇廣，但由於供應(yīng)地塊以中小規(guī)模為主，缺乏優(yōu)質(zhì)地塊，對大型品牌開發(fā)商的吸引力不大，可以預(yù)見第四季度本土中小房企或頻繁出手拿地。

　　“第四季度土地供應(yīng)爆發(fā)，一方面是為填補(bǔ)土地供應(yīng)計劃的缺口，另一方面，供應(yīng)地塊全為鎮(zhèn)區(qū)地塊，並且以落後鎮(zhèn)區(qū)為主，主要是契合當(dāng)前火熱的土地市場控制優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，從而避免新地王的産生，加劇房價上漲預(yù)期。”葉海青説。 (記者/龔名揚(yáng))