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　　-專家認(rèn)為，徵收房産稅可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機(jī)成本，又緩解供需矛盾。在全面徵收房産稅前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地出讓金制度的改革

　　一週亮相五“地王”

　　如果不抑制地價(jià)上漲趨勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)或繼續(xù)明顯上漲

　　“金九銀十”剛開門，市場(chǎng)就上演了“瘋狂的土地”的戲碼。

　　9月2日，天津育梁道地塊溢價(jià)163%覓得歸宿，折合樓面地價(jià)22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價(jià)突破2萬元/平方米大關(guān)的住宅用地。

　　9月4日，北京農(nóng)展館地塊成交，溢價(jià)率16.67%，折合樓面價(jià)每平方米7.3萬元，加冕北京單價(jià)“地王”。

　　9月5日，上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊以217.7億元被競(jìng)得，溢價(jià)率24.4%，刷新了上海總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　隨後，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創(chuàng)造當(dāng)?shù)亍暗赝酢毙录o(jì)錄。

　　事實(shí)上，早在7月，土地市場(chǎng)就已經(jīng)開始“發(fā)燒”。今年7月成交的北京夏家衚同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯(lián)澳路西側(cè)地塊等當(dāng)月“地王”，都是樓面價(jià)格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價(jià)。

　　這種“麵粉超過麵包價(jià)”的現(xiàn)象，明顯影響了開發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致9月份上演了新一輪的搶地大戰(zhàn)。

　　“相比往年樓市最火爆時(shí)期出現(xiàn)的‘地王’，本輪‘地王’的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想像力。其中農(nóng)展館地王的樓面價(jià)，可以説已經(jīng)秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè)。”北京中原地産研究總監(jiān)張大偉分析，如果按照每平方米7.3萬元的樓面價(jià)計(jì)算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本後起碼高達(dá)10萬元，剔除其中不可銷售部分，入市的成本價(jià)已達(dá)12萬元以上，而銷售價(jià)格估計(jì)將突破15萬元。“地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響，在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價(jià)上漲趨勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。”

　　現(xiàn)實(shí)中，土地市場(chǎng)高燒不退，已開始推高樓市漲價(jià)的預(yù)期。8月22日，北京房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)理工大學(xué)9號(hào)地成交，其純商品房部分折合樓面價(jià)超過2萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)新高，並超過周邊在售物業(yè)價(jià)格。僅一週後，周邊即將開盤的萬科金域緹香、京投萬科新里程等項(xiàng)目就表示，預(yù)計(jì)售價(jià)將提高至2.2萬元/平方米以上。

　　“地王”頻出，源於資金充裕

　　房企資金自2010年來首次步入“偏松”區(qū)間，大量社會(huì)資金流向房地産業(yè)

　　“地王”頻出，顯示房地産企業(yè)對(duì)市場(chǎng)判斷積極，且資金狀況明顯改善，現(xiàn)金流充裕。

　　易居房地産研究院發(fā)佈的《全國(guó)房企資金狀況季報(bào)》顯示，2013年上半年房企資金來源同比增速達(dá)32.1%，比2012年同期加快26.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2011年以來新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)也顯示，今年前7個(gè)月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長(zhǎng)31.5%。

　　這是自2010年以來，房地産開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。2010年以來樓市調(diào)控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈緊張的狀況。2011年底，房地産業(yè)一度陷入資金低谷。當(dāng)年11月，全國(guó)36個(gè)城市流標(biāo)地塊合計(jì)達(dá)到117宗，環(huán)比上漲了432%，流標(biāo)面積達(dá)1580萬平方米，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊；當(dāng)年前11月，全國(guó)130個(gè)城市的土地出讓金總額同比減少了5200億元，同比下降了三成。

　　那麼，為何從今年一季度起，房企資金緊張的局面開始得到緩解了呢？

　　如今的房企“不差錢”，一方面是由於商品房銷售同比增速處?kù)陡呶唬髽I(yè)銷售資金回籠順利，加快了企業(yè)資金週轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%，銷售額增長(zhǎng)39.9%。“多數(shù)佈局一、二線城市的房企得益於房?jī)r(jià)上漲，銷售回款增加，資金實(shí)力得到增強(qiáng)，資金鏈也趨向?qū)掦牎！辨溂业禺b分析師張旭認(rèn)為。

　　另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數(shù)。保利在今年首嘗海外融資，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團(tuán)今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道，並將全年融資目標(biāo)調(diào)高了10%。

　　值得注意的是，不僅在海外，境內(nèi)大量社會(huì)資金也流向了房地産業(yè)。

　　“大量資金正通過信託、基金、券商資管等影子銀行的形式進(jìn)入房地産業(yè)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地産處副研究員鐘庭軍説，儘管近年來支援實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出，但民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境並不樂觀。因此，本應(yīng)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，以理財(cái)産品、信託産品以及民間高利貸等形式，流向了利潤(rùn)更高的房地産業(yè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，定金、預(yù)收款及國(guó)內(nèi)銀行貸款在企業(yè)到位資金中所佔(zhàn)比重不足一半。大量房地産企業(yè)，特別是中小房地産企業(yè)是通過影子銀行完成融資的。例如，9月12日，以131.8%的高溢價(jià)率拿下上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)某住宅地塊的陽光城集團(tuán)，除了開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款等傳統(tǒng)融資模式外，目前已實(shí)施存續(xù)有效的融資計(jì)劃，到賬金額共計(jì)約55.6億元，其中信託融資就達(dá)25.6億元。

　　“地王”頻出，還源於土地制度異化

　　一些地方政府對(duì)土地創(chuàng)收過度依賴，存在單純追求土地高收益的傾向

　　資金充裕只是“地王”誕生的前提之一，“地王”頻出，還基於房企對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)係仍將持續(xù)緊張的基本判斷。

　　“儘管目前看來‘地王’的價(jià)格都高得離譜，但從機(jī)會(huì)成本的角度講，將土地收入囊中又是劃算的。”鐘庭軍認(rèn)為，在醫(yī)療、教育等社會(huì)資源集中的一線城市，住宅土地供應(yīng)有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了住房需求，例如北京去年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅套數(shù)僅十二三萬套左右，而僅註冊(cè)結(jié)婚人口就達(dá)到十三四萬對(duì)。“目前的土地與稅收制度決定了沒有比房地産業(yè)門檻更低的投資渠道了，尤其在一二線城市，拿到地就意味著賺錢。”

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，此番“地王”頻出，再次證明了一些地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴，造成土地制度的異化。

　　據(jù)介紹，我國(guó)目前實(shí)施的建設(shè)用地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，本來是政府規(guī)範(fàn)城市土地供應(yīng)的政策工具，具有確保政府土地收益增值等好處，但一些地方政府在土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備制度的目標(biāo)和手段發(fā)生了變異。

　　“特別是2004年統(tǒng)一推行土地‘招、拍、掛’政策以來，地方政府實(shí)際上獲得了更多的土地壟斷權(quán)。”鐘庭軍介紹，國(guó)外土地儲(chǔ)備制度的重要目標(biāo)是抑制土地投機(jī)和平抑土地價(jià)格，其主流思想是土地儲(chǔ)備不應(yīng)有盈利或很少盈利，其手段是不管以出租還是出售方式供應(yīng)儲(chǔ)備土地，一般都不採(cǎi)用招標(biāo)、拍賣等方式，主要是在嚴(yán)格的成本測(cè)算後採(cǎi)取協(xié)議方式出讓。“我們的土地制度，使地方政府有能力控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、 用途結(jié)構(gòu)。為了追求土地高收益，商品住宅用地統(tǒng)一採(cǎi)用‘招拍掛’制度，而住宅用地在土地供應(yīng)總量中的佔(zhàn)比又被設(shè)置得相對(duì)較低，這就人為製造了供應(yīng)短缺，讓開發(fā)商患上‘土地饑渴癥’，造成地價(jià)和房?jī)r(jià)輪番過快上漲。”

　　不少企業(yè)反映，今年下半年以來“地王”頻出的重要原因，就是因?yàn)橐恍┑胤秸哟罅送恋毓?yīng)量，尤其是推出了相當(dāng)多的優(yōu)質(zhì)地塊供市場(chǎng)爭(zhēng)奪。像北京農(nóng)展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊。而通過“賣地”，地方財(cái)政收入大大增加。像上海，僅9月前12天，土地出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財(cái)政收入才391億元。

　　土地制度的異化，又使開發(fā)商具備了壟斷定價(jià)能力，可以將土地成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。“開發(fā)商其實(shí)賣的不是房子，而是地段。因?yàn)闆]有其他諸如合作建房等方式參與競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價(jià)權(quán)，即便把地價(jià)抬得很高，也可以通過房?jī)r(jià)來消化。”鐘庭軍説。

　　穩(wěn)地價(jià)期待制度改革

　　下半年出臺(tái)新的調(diào)控政策的幾率增大，以房産稅取代對(duì)土地財(cái)政的依賴值得探索

　　面對(duì)“地王”熱高燒不退，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，年內(nèi)中央政府出臺(tái)新的房地産調(diào)控政策的幾率增大。

　　“在一二線城市，房企敢以這麼高的價(jià)格拿地入市，證明大家都在豪賭市場(chǎng)爆髮式上漲。”張大偉認(rèn)為，目前來看，調(diào)控政策加碼的可能性非常大，土地價(jià)格如此不理性地上漲，可能會(huì)導(dǎo)致調(diào)控再出重拳。

　　中國(guó)房地産業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，總結(jié)今年2月出臺(tái)的住房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按20%徵收個(gè)人所得稅的規(guī)定後，卻未能有效實(shí)施的這一“重拳打在棉花上”的教訓(xùn)，未來出臺(tái)的政策應(yīng)更有針對(duì)性和有效性。

　　以房産稅取代對(duì)土地財(cái)政的依賴，被認(rèn)為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑。

　　“徵收房産稅的根本價(jià)值不在於打壓房?jī)r(jià)，而在創(chuàng)新稅收來源，矯正土地制度的異化。”鐘庭軍認(rèn)為，一些地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴是有原因的。實(shí)行分稅制以來，財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等，地方財(cái)政收入渠道匱乏，加速了土地儲(chǔ)備制度的異化過程，使一些地方財(cái)政變成了土地財(cái)政。

　　鐘庭軍解釋，徵收房産稅，體現(xiàn)了誰受益誰付費(fèi)的原則。住房增值不在於房子本身，而在於居住者享受了該房屋地段的社會(huì)資源，例如醫(yī)療、教育等。這些社會(huì)資源由公共財(cái)政支出，也應(yīng)以使用者付費(fèi)的形式提供資金來源。另一方面，對(duì)存量房屋徵收房産稅，也可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機(jī)成本，也緩解供需矛盾。

　　也有學(xué)者提示，在住房産權(quán)人一次性交納了70年的土地出讓金後，房産稅實(shí)際上是一種重復(fù)徵稅。因此在全面徵收房産稅前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地出讓金制度的改革，這又要求對(duì)現(xiàn)階段地方公共財(cái)政結(jié)構(gòu)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體製作出一系列調(diào)整。

　　或許，要破解“地王”謎題，應(yīng)當(dāng)像住建部房地産市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠説的那樣，“房地産的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，簡(jiǎn)單地説就是把‘房地産’去掉一個(gè)字，把‘地’字去掉。靠土地賺錢不是開發(fā)商的本事，要靠産品、服務(wù)、管理、理念賺錢。”

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　　昔日地王今安在

　　昔日風(fēng)光的“地王”，並非都善始善終，也有不少敗走麥城。

　　今年6月20日，雅戈?duì)栃麃眩伸斗康禺b調(diào)控、盈利前景等原因，中止杭州申花地塊開發(fā)。這片土地于3年前競(jìng)得，曾是風(fēng)光一時(shí)的“地王”。而雅戈?duì)枴案钊狻钡拇鷥r(jià)是4.84億元的保證金“打了水漂”。

　　今年7月以來，由於業(yè)績(jī)不理想且負(fù)債高企，中冶置業(yè)也先後向南京市政府提出退出下關(guān)濱江2號(hào)地塊、1號(hào)地塊的開發(fā)。當(dāng)年豪賭250多億元拿下的“地王”如今換來的是董事長(zhǎng)、總裁的雙雙辭職。

　　廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目開售三年來，銷售價(jià)格長(zhǎng)期徘徊在成本線附近，2012年4月甚至創(chuàng)下8000多元/平方米的月銷售均價(jià)。今年3月銷售火爆之時(shí)，銷售單價(jià)也不過1萬元出頭。2009年，富力、雅居樂、碧桂園三大廣東巨頭聯(lián)合拿下廣州亞運(yùn)城地塊，總價(jià)創(chuàng)下255億元天價(jià)。但此後，由於該地塊過於龐大，即便是三大巨頭也覺吃力，2010年，另外兩大巨頭中信和世茂房地産加盟。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，按6400元/平方米的樓板價(jià)算，亞運(yùn)城至少要賣12000元/平方米才能“保本”。