3月30日，北京發(fā)佈貫徹落實(shí)“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的通知。作為“新國(guó)五條”地方細(xì)則最嚴(yán)厲的城市，北京樓市在20天內(nèi)已經(jīng)明顯感受到來(lái)自政策的威力：一方面高定價(jià)項(xiàng)目難以獲批入市，新房成交出現(xiàn)停漲，一方面，開(kāi)發(fā)商們也正使出渾身招數(shù)來(lái)應(yīng)對(duì)價(jià)格紅線(xiàn)。此外，一季度火爆的二手房市場(chǎng)在嚴(yán)重透支後成交大幅萎縮，部分房源已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格鬆動(dòng)。對(duì)於樓市出現(xiàn)新的博弈，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，隨著自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策落地，房企博弈的機(jī)會(huì)成本將越來(lái)越大，推盤(pán)走量應(yīng)是上策。

　　□供應(yīng)低供應(yīng)導(dǎo)致樓市步入博弈期

　　京版國(guó)五條細(xì)則落地後，北京購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約暫停八天。上周為網(wǎng)簽恢復(fù)後的首周，新房成交回落的同時(shí)，供應(yīng)也開(kāi)始縮水。

　　價(jià)格、供應(yīng)雙降

　　“新國(guó)五條”北京細(xì)則出臺(tái)後，由於限購(gòu)政策升級(jí)，北京原先的房地産交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，因此從3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京的房地産交易系統(tǒng)暫停購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約。

　　4月8日起，北京樓市迎來(lái)恢復(fù)網(wǎng)簽一週，根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2845套，日均網(wǎng)簽僅為406套，與3月份的日均網(wǎng)簽量相比下跌了37%。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅成交均價(jià)為22211元/平方米，與3月最後一週基本持平，小幅下降了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　由於新政後，北京對(duì)於房?jī)r(jià)上漲控制嚴(yán)格，項(xiàng)目漲價(jià)難度上升，部分購(gòu)房者對(duì)於房?jī)r(jià)上漲預(yù)期或産生動(dòng)搖，低價(jià)入市的期望程度或有所加強(qiáng)。由於購(gòu)房者觀(guān)望情緒上漲也導(dǎo)致目前成交量出現(xiàn)下滑。

　　除了成交量下降外，上周北京新房供應(yīng)與成交價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)下滑，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市。雖然開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)與之前一週持平，但供應(yīng)套數(shù)和面積雙雙下降。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京新增供應(yīng)459套，新增供應(yīng)3.9萬(wàn)平米，與之前一週相比，供應(yīng)套數(shù)減少了31%，供應(yīng)面積則減少了43%。上周北京商品住宅成交均價(jià)為22211元/平方米，與3月最後一週基本持平，小幅下降了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　抓緊開(kāi)盤(pán)是上策

　　在“國(guó)五條”的調(diào)控思路下，北京市拿出了最為嚴(yán)厲的實(shí)施細(xì)則。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)有這樣一句表述：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　在“國(guó)五條”北京實(shí)施細(xì)則的19條內(nèi)容中，有關(guān)二手房個(gè)稅和限制單身人士購(gòu)房成為焦點(diǎn)。有關(guān)新房限價(jià)表述並未引起太多關(guān)注。然而，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市限價(jià)管理將對(duì)未來(lái)樓市産生深層次的影響。事實(shí)上，近期新盤(pán)供應(yīng)降低就與限價(jià)政策密切相關(guān)，京版“新國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)難度增大，一方面高端樓盤(pán)難以入市，另一方面普通住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也面臨不能明顯高過(guò)前期和周邊同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)管壓力，原本打算近期入市的開(kāi)發(fā)商可能需要重新調(diào)整開(kāi)盤(pán)結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售價(jià)格以及定價(jià)方案。“什麼樣的房子該納入商品房、限價(jià)房，相關(guān)細(xì)則出臺(tái)還需要一個(gè)過(guò)程。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年一些房産信託、組合的基金將迎來(lái)到期的高峰期。因此，房企博弈的機(jī)會(huì)成本將越來(lái)越大，“有機(jī)會(huì)項(xiàng)目能開(kāi)盤(pán)就抓緊開(kāi)盤(pán)，越往後拖開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上受到的約束會(huì)更嚴(yán)厲。”

　　拆分精裝修費(fèi)用

　　根據(jù)北京的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，原則上新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷(xiāo)售平均價(jià)格、當(dāng)月銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)上月銷(xiāo)售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

　　在這樣的限令面前，4月過(guò)半，北京僅有3個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證。“大部分準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都被‘按’住了”，大興某在售樓盤(pán)負(fù)責(zé)人告訴記者，而這些項(xiàng)目被“按”住的主要原因，都是開(kāi)盤(pán)價(jià)格不過(guò)關(guān)。不過(guò)，在一些開(kāi)發(fā)商眼裏，雖然限價(jià)政策能從源頭上控制房?jī)r(jià)，但其實(shí)仍然存在應(yīng)對(duì)的方法和手段。“現(xiàn)在就有一些項(xiàng)目把精裝修的費(fèi)用拆分出來(lái)上報(bào)，譬如原本毛坯房賣(mài)2萬(wàn)元每平米，為了防止産品沒(méi)有發(fā)生變化但價(jià)格卻上漲的局面，開(kāi)發(fā)商會(huì)單獨(dú)上報(bào)精裝修的那部分價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)高報(bào)價(jià)”，一位長(zhǎng)期跟蹤新房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)研究人員告訴記者。

　　這些説法也得到了多位業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同，通過(guò)拆分精裝修費(fèi)用實(shí)現(xiàn)高報(bào)價(jià)，是目前開(kāi)發(fā)商採(cǎi)用較多的一種做法。另外，還有樓盤(pán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)和裝修兩份合同來(lái)突破限價(jià)令。在簽合同的時(shí)候，購(gòu)房者需要與開(kāi)發(fā)商簽訂兩個(gè)合同，一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份是裝修合同，以此逃過(guò)政策的監(jiān)管。“這種操作還得取決於購(gòu)房者是否認(rèn)同”，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，這種做法有可能造成購(gòu)房者將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅費(fèi)增加。

　　□應(yīng)對(duì)

　　房企出招應(yīng)對(duì)調(diào)控升級(jí)

　　通過(guò)凍結(jié)二手房市場(chǎng)把部分購(gòu)房者“逼”進(jìn)新房市場(chǎng)之後，政府再次通過(guò)限價(jià)的行政手段使調(diào)控升級(jí)。不過(guò)，對(duì)於限價(jià)令，開(kāi)發(fā)商們也正使出渾身招數(shù)來(lái)應(yīng)對(duì)價(jià)格紅線(xiàn)。

　　按照以往開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)慣例，一個(gè)樓盤(pán)在入市時(shí)通常會(huì)先將戶(hù)型、位置稍差的産品以較低價(jià)格入市，接下來(lái)隨著産品品質(zhì)的提升價(jià)格也逐漸上漲。

　　在限價(jià)令出臺(tái)後，這種推盤(pán)順序?qū)⒈桓淖儭Ｄ硺潜P(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)首先選擇品質(zhì)較好的産品入市，接下來(lái)以同樣價(jià)格再推出品質(zhì)稍差的，從而達(dá)到價(jià)格和利潤(rùn)平衡點(diǎn)。此外，剛需項(xiàng)目將裝修房改為毛坯房來(lái)降低售價(jià)、期房改為現(xiàn)房來(lái)規(guī)避政策監(jiān)督以及延遲開(kāi)盤(pán)等手段也都在不少項(xiàng)目的醞釀之中。“這種價(jià)格的界定是比較難的，尤其對(duì)於純新盤(pán)項(xiàng)目，並沒(méi)有精確的界定標(biāo)準(zhǔn)”，某項(xiàng)目行銷(xiāo)人員表示，而不同月份的限價(jià)管控也時(shí)松時(shí)緊，如何做到公平尚需時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

　　改變推盤(pán)順序

　　改走中小戶(hù)型路線(xiàn)

　　此外，從中長(zhǎng)期戰(zhàn)略來(lái)看，由於本輪調(diào)控重在保護(hù)剛需，一些房企也將産品重心放在面向剛需群體的中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)上。

　　此前一直堅(jiān)持走中高端住宅路線(xiàn)的金地集團(tuán)，從去年下半年開(kāi)始調(diào)整産品路線(xiàn)，將重心向中小戶(hù)型産品市場(chǎng)偏移。據(jù)媒體報(bào)道，金地集團(tuán)總裁黃俊燦在接受採(cǎi)訪(fǎng)時(shí)表示，公司今年新推的346萬(wàn)平方米産品中，中小戶(hù)型産品佔(zhàn)比將達(dá)80%，加上此前庫(kù)存的産品，全年可供銷(xiāo)售房源中小戶(hù)型産品佔(zhàn)比65%，而在2011年，中小戶(hù)型産品在總供給中僅佔(zhàn)49%。

　　招商地産總經(jīng)理日前也表示，今後會(huì)儘量推一些偏向中低價(jià)位、中小戶(hù)型的産品，從而均衡産品結(jié)構(gòu)。

　　□二手房成交量跌至谷底

　　自北京調(diào)控細(xì)則出臺(tái)後，二手房市場(chǎng)迅速“冰封”，買(mǎi)賣(mài)雙方均陷入觀(guān)望。受此影響，4月第二周，北京市二手住宅僅成交了1716套，比停網(wǎng)簽前一週下降82.3%，周均成交下降到2000套以下。鏈家地産張旭表示，，除了特殊周外(放假等)，周均成交在2000套以下要追溯到2012年春節(jié)以前，國(guó)五條北京細(xì)則出臺(tái)後，成交量出現(xiàn)了明顯的回落。

　　觀(guān)望情緒濃厚

　　來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家和鏈家地産等仲介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月第二周(04.8-04.14)，北京市二手住宅網(wǎng)簽1716套，與停網(wǎng)簽前一週比明顯回落，同時(shí)，新增房客源持續(xù)兩周環(huán)比回落。

　　記者日前在走訪(fǎng)惠新西街南口、柳芳等多家仲介門(mén)店中發(fā)現(xiàn)，門(mén)店經(jīng)紀(jì)人都比較清閒，“最近一段沒(méi)什麼事情，每天的主要工作就是打電話(huà)讓客戶(hù)來(lái)看房，但是現(xiàn)在基本上都在觀(guān)望，很少有人再看房了，我們有不少展板在地鐵出口附近，人流量很大，不過(guò)，停下來(lái)問(wèn)房子的人比3月份要少很多，問(wèn)房?jī)r(jià)的人也基本上沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的意向。”惠新西街南口地鐵站附近的仲介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　“我覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)有波動(dòng)，現(xiàn)在買(mǎi)不是時(shí)候，關(guān)鍵是很多房子的稅收好像也不太明白怎麼計(jì)算，還是穩(wěn)定了再説。”看了幾個(gè)月房子的小陳表示。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)後，雖然新增房源和客源量並未大幅下降，但是買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)已由之前的爭(zhēng)取快速成交，變成觀(guān)望等待，尤其是購(gòu)房人群觀(guān)望心態(tài)明顯加重。

　　個(gè)別房源價(jià)格鬆動(dòng)

　　在二手房?jī)r(jià)格方面，鏈家地産的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第二周北京市二手住宅成交均價(jià)為27763元/平方米，環(huán)比上周上漲4.6%，比停網(wǎng)簽前一週上漲2.5%。不過(guò)，記者在調(diào)查中看到了個(gè)別房源的價(jià)格有所鬆動(dòng)。張旭告訴記者，從目前成交情況看，雖然大部分樓盤(pán)價(jià)格依舊維持著價(jià)格的向上態(tài)勢(shì)，但力度已明顯不足。

　　據(jù)惠新西街南口附近的經(jīng)紀(jì)人介紹，附近二手房掛牌的價(jià)格並沒(méi)有大幅變化，“只有個(gè)別房源業(yè)主著急用錢(qián)的會(huì)降價(jià)賣(mài)，目前我知道的只有一個(gè)業(yè)主，他想換房，著急用這個(gè)錢(qián)，大概降了10萬(wàn)塊錢(qián)。”記者在其門(mén)店裏貼著的房源資訊上看到，周邊二手房掛牌價(jià)在4.3萬(wàn)元/平方米左右。

　　對(duì)於未來(lái)市場(chǎng)，北京麥田房産市場(chǎng)研究部經(jīng)理張葉松指出，房?jī)r(jià)或?qū)⒃谙聜€(gè)月會(huì)出現(xiàn)小幅回落的現(xiàn)象。

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