本報記者 王麗新

　　3月31日，京“國五條”細則落地執(zhí)行，涉及京籍成年單身人士禁購二套房和個人轉(zhuǎn)讓住房所得稅按差額20%收稅等政策。對此，業(yè)界普遍認為，總體而言，北京(樓盤)細則比較嚴厲，將改變房地産市場上漲預期，尤其住宅市場成交量將走低。

　　不過，北京細則落地之後，政策是否會影響新房市場，是否會加大房企的銷售壓力？“今年保利地産在北京將提升商用類産品在所有項目中的比例，加大滿足剛性需求為主的産品供應(yīng)。”保利地産北京公司副總經(jīng)理王英男向《證券日報》記者表示，總體來説，公司將通過調(diào)整産品結(jié)構(gòu)的方式來應(yīng)對北京調(diào)控細則。此外，公司在北京的銷售目標仍舊鎖定在一百億元，而整個集團的銷售目標則要比去年提升20%，達到1200億元。

　　加推商用和剛需産品

　　事實上，此次北京細則的出臺被業(yè)界解讀為將改變樓市預期，二季度住宅市場將降溫。對此，中經(jīng)聯(lián)盟首輪輪值主席陳粱向記者表示，細則落地後，未來確實會對一些改善型産品或者部分剛需産品受到一定影響。

　　對此，中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉認為，細則中提及提高二套房首付款比例，具體這一比例可能上浮至七成，政策對新建住宅的主要影響將集中在單價25000元平方米以上的産品中。

　　如此一來，房企將面臨的銷售壓力不言而喻。對此，王英男錶示，北京保利今年將通過調(diào)整産品結(jié)構(gòu)的方式來應(yīng)對市場變化。“保利地産2012年在京銷售額為100多億元，從已售産品的結(jié)構(gòu)來看，其中大約80%-90%是住宅産品，只有10%有餘的産品屬於商用類，包括寫字樓和商鋪。保利地産今年在北京主要有5個項目銷售，包括高端住宅、剛需産品和商業(yè)廣場等業(yè)態(tài)，而在所有項目中，商用類産品的比重要佔到40%以上。”

　　如此一來，北京保利在保持百億元銷售目標的情況下，商用類産品比例提升了約30個百分點，正如王英男所言，“我們的産品結(jié)構(gòu)比例呈現(xiàn)出此消彼長的形態(tài)，今年推向市場的住宅類産品比重大幅度下降”。

　　高端産品比重下降

　　事實上，王英男坦言：“在去年推出的住宅産品中，約80%-90%為高端住宅。銷售單價在40000元平方米以上的住宅産品在北京公司100多億元銷售額中佔60%以上，其中，保利·中央公園實現(xiàn)銷售額約40億元，保利東郡約20億元。”

　　同時，他強調(diào)，從今年推向市場的産品結(jié)構(gòu)來看，單價40000元平方米以上的高端住宅比例會大幅降低。目前，保利東郡只剩下70套房左右，加之地下車位和項目中的配套商鋪，貨值大約15億元，而整個項目可能將在8月份收盤。除此之外，保利地産薊門橋項目將在10月份入市。不過，該項目也只有十幾億元至二十億元左右的貨量。

　　由此可見，保利地産今年在北京推出的高端項目貨值要比去年少25億元左右，下降幅度約為25%。不過，業(yè)界更為關(guān)注，細則的落地是否能讓保利地産順利實現(xiàn)這些高端樓市的去化？

　　對此，王英男透露，實際上，受新“國五條”中個人轉(zhuǎn)讓住房所得稅按差額20%收稅政策影響，一些改善型需求的客戶放棄了購買二手高端住宅的想法，轉(zhuǎn)向購買能夠一步到位的新盤。以保利東郡為例，整個3月銷售額約達2億元，這是該項目開盤以來取得的單月最高銷售業(yè)績。

　　而3月30日當天，記者也在保利東郡的售樓處發(fā)現(xiàn)，看房的人不少，甚至有當場達成成交意向的。

　　“最近看房的人明顯增多，其中一部分確實是受細則影響，放棄購買二手高端住宅。”售樓中心的一位銷售人員向記者表示，“此外，這也是因為我們的樓盤漲價幅度是四環(huán)以內(nèi)漲價幅度最小的樓盤”。

　　對此，王英男錶示，“項目2011年8月開盤時，大戶型均價為48000元平方米-49000元平方米之間，近兩年時間過去了，現(xiàn)在我們的大戶型房源成交均價僅在52000元平方米左右。”上漲幅度僅為7%，這確實是項目在3月單月成交量高達約14套的主要原因。

　　對此，思源經(jīng)紀北京公司總經(jīng)理周巍向記者表示，實際上，這幾年北京高端産品受政策影響並不大。“我們對高端市場的調(diào)查結(jié)果顯示，北京四環(huán)內(nèi)的高端産品共計約3000套，但市場的需求遠遠不止這些。”

[責任編輯： 雍紫薇]