各地“國五條”調(diào)控細則將在本週密集發(fā)佈。3月25日，廣東省“國五條”調(diào)控細則率先出爐。業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市即將出臺的調(diào)控細則都將從嚴，而近期二手房市場態(tài)勢也表明，一線樓市購房者的心理預期已經(jīng)發(fā)生變化，深圳地區(qū)的投資客已有大規(guī)模離場跡象。北京調(diào)控細則的嚴厲程度或高於其他城市。

　　北京

　　業(yè)內(nèi)預期細則較為嚴厲

　　部分開發(fā)商稱做最壞打算

　　與廣東省細則“溫和”落地相比，業(yè)界預期北京細則更為嚴厲。

　　近兩周來，北京已制定了調(diào)控細則的徵求意見稿，並在小範圍內(nèi)徵求意見。在上述徵求意見稿中，主要對現(xiàn)有調(diào)控政策進行強化處理。其中，為應對“假離婚”等現(xiàn)象，北京可能加強對本地戶口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款，也在上述徵求意見稿中。此外，在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵採用“限地價、競房價”的辦法，用以抑制高地價的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策。

　　至於“北京版”細則的出臺時間，業(yè)界預計已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房價、交易量等市場表現(xiàn)相關(guān)。

　　根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一週比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。儘管如此，京城個別新盤仍然出現(xiàn)搶房、“一日售罄”等現(xiàn)象。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，儘管成交量有所下滑，但從市場表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。

　　上述情況決定了北京可能會加快政策細則的出臺節(jié)奏，且“北京版”的細則力度或高於其他城市。多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門檻的可能性，此舉將對市場帶來不小的殺傷。北京的部分開發(fā)商和仲介機構(gòu)負責人向中國證券報記者表示，對北京即將出臺的政策細則，已經(jīng)做好了最壞的預期。

　　另據(jù)了解，針對“國五條”中最受關(guān)注的二手房交易個稅內(nèi)容，住建部和國稅總局目前正在制定相關(guān)的指導意見，旨在抑制投機的同時，也對剛需進行保護。但北京在具體執(zhí)行中，預期仍將以“從嚴”為基調(diào)。

　　上海

　　專家稱限購或加碼

　　個稅政策可能彈性落地

　　上海“國五條”落實細則預計月底落地。有消息稱，上海將彈性化執(zhí)行個稅政策，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應有所提高。

　　目前業(yè)內(nèi)對於上海的限購政策進一步升級的猜測較多。現(xiàn)在上海執(zhí)行的是外地戶籍家庭購房需繳納社保滿一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專家透露，在上海細則中，限購政策或?qū)⒄毡本┳龇ǎM一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時，繼續(xù)嚴格執(zhí)行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購買，必須以家庭為單位進行購買。有開發(fā)商猜測，對於個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活住房的，或繼續(xù)免征個人所得稅，這一條可能在細則中繼續(xù)明確。除此之外，細則很可能對個稅調(diào)整更加柔化，採取分階梯執(zhí)行。

　　上海中原地産研究諮詢部總監(jiān)宋會雍認為，個人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會按照3年、4年等階梯形執(zhí)行，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調(diào)整的問題，在上海也極有可能執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，就“地方版細則”來看，上海的房價控制目標壓力較大，按照“國五條”要求對今年以來房價上漲過快的城市細則將更為嚴厲，因此房價控制目標很可能會保持平穩(wěn)，不會超過GDP的增幅，執(zhí)行力度上將更加嚴格。

　　由於開發(fā)商擔憂政策落地後市場降溫，搶搭“末班車”，新盤供應量大增。僅上周上海就有13個樓盤獲取預售證入市，創(chuàng)下近25周內(nèi)單周獲取預售證項目數(shù)量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應面積為83.6萬平方米，較2月同期增長近7倍，也超過了1-2月份合計的新增供應總量。

　　據(jù)佑威地産統(tǒng)計，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬平方米，預計3月全月的成交量或在143萬平方米上下。該機構(gòu)判斷，3月將成為2010年1月以來近39個月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng)下整個2013年的月度最高成交紀錄。

　　佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅分析，新增供應急劇放量，反映出開發(fā)商的擔憂，需借勢出貨，以規(guī)避政策影響的不確定性。地方細則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。

　　黃志堅提醒，隨著“國五條”地方細則的落地，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。

　　廣州

　　房價漲幅不高於GDP漲幅

　　3月26日，廣州市常務副市長陳如桂對媒體表示，廣州市的方案還未審定，暫不公佈。廣州今年房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民每人平均可支配收入的漲幅。

　　陳如桂介紹，廣州市國土房管部門和有關(guān)部門正研究廣州市的調(diào)控目標和調(diào)控措施，正在報政府審定，審定之後將儘快公佈實施。他説，廣州要調(diào)房價，比其他城市的壓力都要大得多。陳如桂表示，在二手房的交易中按20%來徵稅，這個政策對二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用。廣州市政府將和有關(guān)部門對新房的銷售指導管理加強市場監(jiān)督和監(jiān)管，對違法違規(guī)經(jīng)營者採取措施，維護好廣州的房地産秩序，希望今後加大房地産的供應，使廣州的商品房價格能夠處於合理的水準。

　　由於廣東省調(diào)控細則中沒有對二手房買賣20%個稅問題明確説明，業(yè)界對廣州二手房市場走勢看法依然不明朗。廣州合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌認為，廣東省的細則對二手房市場沒有實質(zhì)性影響，目前買賣雙方都處於觀望狀態(tài)，上週二手房的成交量已經(jīng)開始縮減，但價格比較平穩(wěn)。“廣東省的文件只提到了嚴格執(zhí)行"國五條"對二手房買賣個稅的規(guī)定，但沒有出臺可操作的標準。廣州市到底如何執(zhí)行，還要看國稅總局是否出臺有關(guān)指導性意見。”龍斌表示。

　　對從嚴限購的問題，亞太城市房地産業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為，增城和從化兩市納入限購區(qū)域的可能性很小。“嚴格來講，增城和從化在行政區(qū)劃上不隸屬於廣州市，是廣州市代廣東省託管的縣市。而且，增城和從化的房價比較平穩(wěn)，不屬於上漲過快的城市。”而二套房首付比例和貸款利率、二手房個稅徵收，廣州市調(diào)控細則對此作出調(diào)整的可能性也不大。“如果央行和國稅總局出臺相關(guān)指導性政策，廣州市可能會以補充意見的形式出臺相關(guān)規(guī)定。”

　　深圳

　　將實行限購限價“雙限”政策

　　“國五條”出臺至今，深圳二手房成交始終處於井噴狀態(tài)，並連續(xù)刷新歷史新高。與此同時，深圳新房市場保持平穩(wěn)，庫存依然處於高位。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房成交井噴從側(cè)面説明深圳投資客離場意願明顯，而深圳今年的房價走勢“很不好説”。

　　深圳市民小黃長吁了一口氣，她在“國五條”出臺第三天訂下的一套二手房，昨天終於過戶。"國五條"確實加快了我買房的決策。”小黃只是深圳近期二手房成交熱潮中“搶購”的一個案例。在剛剛過去的一週，深圳共成交4272套二手房，這是以前一個月的成交量。未來深圳二手房交易很有可能再次刷新紀錄，因為按照以往交易程式，尚未還清按揭的二手房交易從付訂金到最終過戶，一般需要一個月的時間。“還有相當數(shù)量的二手房在交易過程中。”深圳一位地産仲介人士對中國證券報記者表示。

　　在二手房成交井噴的同時，深圳新房市場卻一直保持平穩(wěn)。深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4周下降，周成交數(shù)量已經(jīng)從今年第9周的1002套下降至第12周(上周)的813套。“搶房”的場面並沒有在深圳的新房市場出現(xiàn)。世聯(lián)地産估算，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎來新一輪推盤潮。

　　深圳將實行限購與限價相結(jié)合的“雙限”政策。深圳即將出臺的調(diào)控細則內(nèi)容有了眾多預測版本，一個説法是深圳可能從明年起開徵房産稅。

　　雖然深圳調(diào)控細則的猜測版本眾多，但是可以肯定的是，深圳樓市的風向已經(jīng)發(fā)生變化。在深圳二手房成交井噴的背後，是深圳投資客離場的急迫。深圳中原福田區(qū)北A區(qū)營業(yè)總監(jiān)劉燚介紹，“國五條”出臺一個月內(nèi)，福田區(qū)的二手房放盤數(shù)量增加了30%。“一些投資客急於出手，而接手的都是剛需，所以豪宅的成交量不大，價格也保持穩(wěn)定。”劉燚還表示，雖然現(xiàn)在還有很多二手房在辦理手續(xù)，但是如果在過戶之前開徵所得稅，一些買家很可能放棄交易。“沒有實力的投資客以後不會太好過。”(張昊 張敏 萬晶 姚軒傑)

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