原標(biāo)題：全國46限購城市多已解限 限購鬆綁救得了樓市嗎

　　隨著一些城市調(diào)整限購政策，“不限購”成為許多商家宣傳的噱頭。圖為鄭州市限購令放開後，一家樓盤外面的廣告。

　　人民視覺

　　全國46個限購城市多數(shù)已經(jīng)解限——

　　限購鬆綁救得了樓市嗎(民生視線)

　　8月16日，哈爾濱宣佈樓市限購鬆綁，至此全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未鬆綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。

　　“限購鬆綁潮”會刺激樓市成交量大幅回暖嗎？會帶來房價的大幅反彈嗎？調(diào)控新政會給調(diào)整期的樓市帶來哪些影響？記者進(jìn)行了調(diào)研。

　　限購鬆綁的拉動效果有多大

　　——30多個城市陸續(xù)鬆綁，但對樓市拉動效果有限。價格、供應(yīng)量是促成部分城市樓市短期反彈的決定因素

　　“廈門環(huán)境好，飲食好，教育資源也不錯，還是有升值潛力的。現(xiàn)在不限購了，週末就去看看盤。”8月15日，廈門調(diào)整住房限購措施一齣臺，常年奔波于閩浙兩地做紡織生意的浙商吳先生就訂了高鐵票，和朋友組團南下看房。

　　在北京金融機構(gòu)工作的廈門人李小姐卻對家鄉(xiāng)解除樓市限購表示不理解。“廈門房價多高啊，今年也沒怎麼跌，為什麼解除限購啊？福建就福州、廈門這倆大城市，現(xiàn)在都不限購了，省裏其他城市的有錢人都會跑去買房的，房價還不被抬得更離譜了？”

　　廈門不是唯一引發(fā)熱議的限購鬆綁城市。自6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購鬆綁第一槍後，杭州、濟南、南寧等30多個城市迅速跟進(jìn)。截至8月16日，全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳等9個城市尚未鬆綁。

　　此輪樓市限購鬆綁並非“一刀切”，鬆綁到什麼程度，以何種方式鬆綁，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。呼和浩特、鄭州等城市屬於取消限購型，任何人在買房時不再需要提供住房套數(shù)以及居住、納稅、社保等情況證明；而以杭州、寧波等為代表的二線熱門城市，則主要是局部鬆綁，對規(guī)定區(qū)域或規(guī)定戶型不再限購，如蘇州對90平方米以上的住宅取消了限購，杭州則對蕭山區(qū)、余杭區(qū)全面解除限購。

　　儘管放鬆限購被認(rèn)為會刺激樓市回暖，但各地實際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放鬆初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

　　值得注意的是，部分城市的“小回暖”也並非是限購鬆綁發(fā)揮了決定性作用。“放鬆限購後，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟南7月成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表像並不意味著成交量是由放鬆限購帶來的，價格、供應(yīng)量才是決定因素。”中原地産首席分析師張大偉舉例，廈門取消限購後，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆髮式的增長，但去庫存率卻明顯下滑，這説明成交量的增長主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購放鬆後，標(biāo)桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價卻近8周來首次跌破17000元/平方米，説明以價換量才是這波熱銷的主要因素。

　　張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由於部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購鬆綁難以拉動市場成交。國家統(tǒng)計局8月公佈的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米，庫存仍處於歷史高位。

　　實際上，信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地産市場研究部張旭分析，近期非一線城市放鬆限購的步伐明顯加快，但全國範(fàn)圍內(nèi)的信貸政策並未出現(xiàn)明顯的放鬆，加重了市場觀望，多數(shù)鬆綁城市的成交量與房價尚無明顯反彈，市場各方仍舊處於深度博弈之中。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場的趨勢很難改變。”

　　地方政府為何急著鬆綁

　　——土地財政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府鬆綁意願強烈

　　“其實今年樓市調(diào)整對提升産業(yè)集中度，促進(jìn)産業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對於整個樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺什麼政策刺激一下。”7月，在人民網(wǎng)財經(jīng)頻道的一場內(nèi)部座談會上，一位房地産開發(fā)商如是説。

　　“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購鬆綁的衝動。像寧波，一天要還1個多億的債，政府怎麼會不著急？”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。

　　今年初國家審計署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計部門聯(lián)合發(fā)佈的《寧波市政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

　　長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級和10個縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)餘額，佔所需償還債務(wù)餘額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市鬆綁的慾望強烈。

　　不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱後冷，3月以來土地市場明顯降溫。據(jù)我國最大的房地産數(shù)據(jù)平臺、中國房地産指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)報告顯示，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

　　土地市場降溫還意味著樓市風(fēng)險與金融風(fēng)險、地方政府債務(wù)風(fēng)險交織，局部風(fēng)險可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。不少地方政府出臺鬆綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運作，防範(fàn)樓市風(fēng)險。

　　不過，值得注意的是，一些地方在鬆綁樓市限購的同時，還採取了財政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉嵤┗鶞?zhǔn)貸款利率的金融機構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財政補助。包頭市向當(dāng)?shù)亍胺拷粫逼陂g購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補貼。

　　“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會對樓市採取刺激措施，甚至是中刺激、強刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強監(jiān)管。”張慧芳説。

　　樓市預(yù)期變了嗎

　　——調(diào)控逐步加碼，預(yù)期出現(xiàn)分化。應(yīng)做好預(yù)期管理，防止樓市大起大落

　　在各地樓市調(diào)控政策調(diào)整逐步加碼的情況下，樓市預(yù)期也開始出現(xiàn)分化。

　　剛在福州郊區(qū)添置了新房的俞先生一家，對樓市走向很是擔(dān)憂。“這不就表明樓市真是出問題了？全國各地都在出臺取消或放鬆樓市限購的政策來托市。中國人都追漲殺跌，政府放出這種信號，是不是意味著真要崩盤了？”

　　在青島做房地産仲介的孟先生卻對樓市回暖表示樂觀，“過去很多改善型需求一直被限制。限購取消後，限貸政策也可能跟著調(diào)整，交易量肯定會回暖。政府不會讓樓市冷下去的。”

　　“市場的問題要交給市場解決，對於這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急於救市。但同時也要管理好預(yù)期，防止樓市大起大落，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，供求狀況變化是導(dǎo)致此次房地産市場調(diào)整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利於消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對於二線、三線城市，應(yīng)該逐步放鬆這些城市限購，通過市場機制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場的深化調(diào)整。

　　除了管理好樓市預(yù)期，不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機遇，根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價格累計升幅過大、有效需求不足等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機制，減低地方政府推高地價的強烈慾望。

　　“由於土地財政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價的強烈慾望。這使得我國多年以來地價指數(shù)遠(yuǎn)在房價指數(shù)之上，且地價領(lǐng)跑房價越來越快。”張慧芳建議，為減低地方政府推高地價的強烈慾望，以及遵循土地“漲價歸公”的理念，建議將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政，用以補充社會保障基金或補貼“三農(nóng)”等。本報記者　陸婭楠