原標題：樓市“新常態(tài)”下“非常”利益群體集體躁動

　　8月18日，國家統(tǒng)計局公佈7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深四大一線城市房價環(huán)比齊跌，此前對於樓市是否出現(xiàn)“拐點”各執(zhí)一詞的經(jīng)濟學(xué)者終於形成一致的看法：中國房地産市場深度調(diào)整的窗口已然打開，樓市“新常態(tài)”將隨之顯現(xiàn)。

　　然而，自從樓市降溫以來，“救市”、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市，事實上則是地方政府、炒房者等樓市“非常”利益群體的集體躁動，與之相比，本應(yīng)是樓市“主角”的開發(fā)商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的，正是中國樓市的畸形及其病灶所在。

　　“救市”之聲再起地方政府蠢蠢欲動

　　跌、跌、跌，房價持續(xù)下跌；鬆綁、鬆綁、鬆綁，長沙、佛山、哈爾濱……放開限購的城市不斷增加。

　　今年以來，房地産市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　3月初兩會提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”將成為今年中央政府對房地産政策取態(tài)的最好注解。面對房地産市場下行壓力，地方政府各類微調(diào)政策持續(xù)推進，主要從放鬆限購、限價，擴大購房資金支援及調(diào)整戶籍政策等方面展開。而庫存水準高低、市場供求情況成為分類調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。

　　而近期，全國各地放鬆房地産調(diào)控的消息頻出，傳遞了地方政府強烈的救市信號。據(jù)不完全統(tǒng)計，執(zhí)行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購鬆綁的措施，一些地方還出現(xiàn)了限貸“鬆綁”的信號。

　　在廣東，被譽為“廣佛同城”中的佛山市率先放開限購。儘管廣東稱堅持一線城市不放鬆，但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣、深放開的前奏。而實際上，從今年5月開始，廣州已悄悄進行多項“微調(diào)”措施，低調(diào)救市。在上海，有傳言上海建行將放鬆限貸政策，儘管目前尚未證實，但業(yè)界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動，欲以放鬆限貸來曲線救市的前奏。而北京也出現(xiàn)部分銀行房貸“有條件鬆綁”的跡象。

　　對眾多城市陸續(xù)放開限購的態(tài)勢，業(yè)內(nèi)人士指出，需防止個別地區(qū)借自主調(diào)控之名突破政策底線，甚至從“因地制宜”變?yōu)椤叭娣砰_”。世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)研究部主管陳仲偉提醒，由於對土地出讓金依然存在高度依賴，地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷，會面臨越來越大壓力，“救市”動機會趨於強烈。

　　房地産市場“鬆綁潮”來襲，引發(fā)了輿論的高度關(guān)注。不少網(wǎng)民和專家認為，當前房地産調(diào)控正處於關(guān)鍵期，政府應(yīng)妥善掌握好調(diào)控藝術(shù)和節(jié)奏，處理好地方經(jīng)濟與民生保障關(guān)係，合理引導(dǎo)預(yù)期，否則多年的調(diào)控努力會毀於一旦。

　　“真正要避免的是定向?qū)掦犠兂扇娣朋牐壳耙恍┢髽I(yè)和政府在不斷吹風(fēng)，鼓吹救市是提振經(jīng)濟、穩(wěn)增長的不二選擇，而一旦信貸放鬆，不僅導(dǎo)致前面一切努力功虧一簣，也會導(dǎo)致影子銀行再次入市，後果不堪設(shè)想。”中國房地産數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟説，要避免再出現(xiàn)2009年的房價報復(fù)性反彈，是否取消限購並不是關(guān)鍵，因為本輪房價調(diào)整的主要矛盾是供需市場的調(diào)節(jié)，除了北上廣深等供需關(guān)係仍扭曲的城市，其餘城市取消限購並不會導(dǎo)致“天塌下來”。

　　住建部政策研究中心相關(guān)人士説，如實施分類調(diào)控政策，應(yīng)從兩點把握：重點考慮住房剛性需求群體，會否引起區(qū)域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調(diào)控的權(quán)力，但不能把是否放鬆限購作為刺激樓市、謀求短經(jīng)濟增長的手段。

　　世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞説：“如果讓一些城市趁分類調(diào)控之機‘渾水摸魚’，無底線地放開限購，這無異於讓已經(jīng)離場的投資客再度歸來，激發(fā)投資投機性需求，這必然會導(dǎo)致新的問題。多個城市雖然出現(xiàn)庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調(diào)控初衷，政府不應(yīng)回頭重走老路。”

　　“斷供”重現(xiàn)市場炒房者敲響警鐘

　　近期，浙江、江蘇、福建等地陸續(xù)出現(xiàn)“斷供棄房”案例。即購房者停止支付按揭貸款，將縮水房産甩給銀行。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州出現(xiàn)“斷供棄房”現(xiàn)象，主要是因為購房者資金供應(yīng)吃緊，無法繼續(xù)還貸，該現(xiàn)象多發(fā)于炒房者群體。

　　浙江一家國有銀行風(fēng)險管理部負責(zé)人表示，炒房者受樓市持續(xù)下行影響，手持房産難變現(xiàn)而被“套牢”，資金吃緊情況比較普遍，當無力還貸而又“出貨”無望時，他們只好承擔(dān)賠本又賠息的風(fēng)險。

　　在房價同比連跌34個月的溫州，目前按揭貸款中出現(xiàn)“棄房”的案例41起，而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達近千起。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然沒有證據(jù)顯示“斷供棄房”有進一步蔓延之勢，但隨著樓市持續(xù)下行，尤其是在一些遭遇樓盤“爆炒”的區(qū)域，無力還貸導(dǎo)致“斷供棄房”現(xiàn)象很可能增多。

　　快房網(wǎng)首席評論員程偉明認為，從目前情況看，“斷供”是原因，“棄房”是結(jié)果。這説明在樓市下行期間，原本被當成“優(yōu)質(zhì)資産”的個人住房按揭貸款可能暗含著未被注意到的風(fēng)險。

　　據(jù)分析，部分區(qū)域房價回落明顯，影響了投資者的還貸意願。此前一些商業(yè)銀行對購房者信貸資格審核不嚴，甚至默許其收入狀況造假，以及評估注水等行為，在一定意義上掩蓋了購房者真實的信貸能力。

　　杭州一家股份銀行個人金融部負責(zé)人表示，在房價上漲期，個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力，而在樓市掉頭向下情況下，一旦無力還款，房子難以出手，即使出手也會縮水，其投資風(fēng)險開始凸顯。業(yè)內(nèi)人士認為，“斷供棄房”現(xiàn)象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘。

　　財經(jīng)評論員葉檀表示，雖然房産目前依然是風(fēng)險較小、收益較高的貸款品種，但“棄房”已使“信用裂痕”顯現(xiàn)，銀行一旦成為“房東”，擁有賬面資産卻無法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，將會波及整個信貸市場。

　　一位金融監(jiān)管部門人士告訴記者，“斷供棄房”會增加金融系統(tǒng)房貸壞賬風(fēng)險，“銀行信貸品質(zhì)跟房地産信貸品質(zhì)高度正相關(guān)，商業(yè)銀行今後可能不再把房貸當作優(yōu)質(zhì)貸款了。”

　　雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現(xiàn)象，但銀行業(yè)內(nèi)人士認為，房地産抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風(fēng)險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監(jiān)控、嚴格審批房貸申請。

　　這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦表示：“除非銀行信貸供應(yīng)量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”

　　記者在上海走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，當前銀行吸納存款的成本居高不下，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預(yù)見，下半年剛需購買力將被繼續(xù)抑制。

　　“房鬧”抗議降價非理性購房者難承風(fēng)險

　　一些房地産項目近期降價出售，“利好”購房者，卻帶來副産品———“房鬧”———因為之前買在高價位上，房價下來後，他們認為自己“吃虧了”，就要求相關(guān)房企返差價或退房。

　　遼寧省本溪市“佳兆業(yè)·水岸新都”房地産項目近日因大幅打折銷售，以前買房的數(shù)百名業(yè)主7月底連續(xù)圍堵售樓處，打出橫幅要求返差價或退房。

　　樓市降價引發(fā)“房鬧”情況以前就有。據(jù)了解，2011年，深圳市發(fā)生過樓盤降價引發(fā)舊業(yè)主打砸售樓處事件。今年3月江蘇常州一處樓盤每平方米降價千元，引發(fā)百名業(yè)主怒砸售樓中心。

　　在近期報道的“房鬧”事件中，有的業(yè)主以跳樓相要挾，不許開發(fā)商降價；有的業(yè)主要求開發(fā)商降價多少，就給他們退多少錢……

　　大連海事大學(xué)法學(xué)博士張國強説，“房鬧”的很多理由難以服眾。房價下跌時得“補差價”，那麼房價大漲時有誰被要求過“補增值”？房屋是商品，其價格的漲漲跌跌是正常現(xiàn)象。“而且從法律層面講，業(yè)主交完房款、辦好房證後，房屋已經(jīng)是其個人財産，開發(fā)商調(diào)整售價與業(yè)主無關(guān)。”張國強説，“房鬧”表明一些業(yè)主契約精神缺失。

　　在瀋陽建築大學(xué)管理學(xué)院院長劉亞臣教授看來，“房鬧”頻發(fā)有其深層次原因。“我國房地産行業(yè)的市場化程度低，此前長期沒有按經(jīng)濟規(guī)律運作。”劉亞臣説，在一些地方政府引導(dǎo)和開發(fā)商鼓吹下，房屋成為一種特殊商品，“不僅滿足居住功能，而且承載著很多家庭財富保值、增值的希望。”

　　過去10年，我國房地産業(yè)高速增長，但開發(fā)商和監(jiān)管部門對消費者的風(fēng)險提示做得不夠，非理性消費盛行，不少人不惜透支財力“追漲”房價。

　　“別看一些地方的房地産購銷兩旺，實際上一些購房行為背後，是家庭巨大的債務(wù)風(fēng)險甚至投資風(fēng)險。”遼寧大學(xué)市場行銷學(xué)專家肖升説，這種風(fēng)險在市場上行時被掩蓋，一旦風(fēng)向扭轉(zhuǎn)，就變成了赤裸裸的現(xiàn)實。很多家庭承受不了，“房鬧”就出現(xiàn)了。

　　如何讓“房鬧”不再出現(xiàn)？專家建議，儘快讓房地産業(yè)進入規(guī)範、完善的市場化軌道。“地方政府過去受土地財政和G D P偏好影響，成為樓市一路走高的潛在推手，如今要轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠硎袌鲋刃颉⒗硇韵M觀念的構(gòu)建者和引導(dǎo)者。”劉亞臣説，比如要治理開發(fā)商的饑餓式、鼓吹式行銷行為，打擊不實承諾和消費欺詐；通過將風(fēng)險評估和風(fēng)險提示強制性寫進購房合同，給消費者的心理預(yù)期降溫，營造理性消費的市場氛圍。

　　“封殺”合作夥伴仲介電商熊市博弈

　　近日，上海13家房産仲介組成的“上海仲介聯(lián)盟”宣佈聯(lián)合“封殺”搜房網(wǎng)，集體下架上海地區(qū)的所有房源。今年以來，端口費連漲、樓市銷售不斷下滑，房地産電商平臺與仲介機構(gòu)的矛盾日益突出。專家指出，曾經(jīng)的合作夥伴如今倒戈相向，其背後是當前房地産“熊市”下的利益博弈。

　　據(jù)悉，端口費漲價是“封殺”行為的主要原因。上海仁豐地産的代表稱，5年間搜房網(wǎng)的端口費從每月60元漲到600元，但仲介行業(yè)的收費標準卻未改變，平臺獲利暴漲背後卻是仲介商的失血。

　　端口費是房産仲介公司為發(fā)佈房源資訊交給平臺方的費用，越高版本的端口套餐可以發(fā)佈的資訊越大、刷新次數(shù)越多、價格也越高。上海中原地産東區(qū)仲介部總經(jīng)理李錦德説，“從60元到600元，巨大的競爭壓力逼迫仲介不得不高價購買更高版本。”

　　今年上半年，搜房網(wǎng)就曾因端口費上漲問題不斷受到全國多個大型城市房地産仲介的抵制，北京、廣州、杭州等地的房産仲介都通過聯(lián)盟方式與搜房網(wǎng)談判，有的宣佈下架搜房網(wǎng)平臺上的所有房源。

　　上海科威國際不動産大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，在前些年中國樓市量價齊升的“牛市”背景下，電商平臺對房産仲介來説是錦上添花，端口費上漲也就是九牛一毛。而今年樓市持續(xù)低迷，成交下滑明顯，此時端口費的上漲無異於雪上加霜。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計局7月底發(fā)佈的最新數(shù)據(jù)，上半年上海市二手住宅共計成交87506套，成交面積697.6萬平方米，分別比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斬。“關(guān)門潮”、“裁員潮”也隨之席捲各大房産仲介。

　　上海科威國際不動産一家門店的業(yè)務(wù)員直言，“市場好的時候，我們收取2%的傭金；現(xiàn)在生意這麼難做，一單連1%的抽成都快拿不到了。房主再一降價，那我們到手的傭金就更少了。現(xiàn)在市場是‘買漲不買跌’，再降下去，生意更難做了。”

　　在盈利不斷被攤薄和成本硬約束下，各大仲介不得不開始“勒緊褲腰帶”，與往日的親密夥伴電商平臺“斤斤計較”起來。

　　樓市降溫後，房産開發(fā)商對電商平臺的廣告投放量也大幅下降，網(wǎng)站的經(jīng)營受到影響，也希望通過提高端口費用來維持利潤。

　　為了削弱電商平臺對自己的“綁架”，現(xiàn)在很多房産仲介公司也開始打造線上網(wǎng)路，但和成熟的電商平臺相比，單個仲介公司仍較為弱勢，受房源有限以及研究、推廣、行銷成本的限制，很難和第三方平臺抗衡。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，兩方的不斷“交戰(zhàn)”反映出線上線下兩種銷售渠道的不斷摩擦。“房地産銷售越來越強調(diào)網(wǎng)上銷售推廣，線上線下結(jié)合，但是線上比例在不斷增加。和線下連年走高的人力成本、門店成本相比，線上的技術(shù)研發(fā)成本要低得多，這樣很容易導(dǎo)致房産仲介和電商平臺在利益分配上發(fā)生矛盾。”

　　(記者劉宏宇　烏夢達　鄭鈞天　葉鋒王政　呂昂　王炳坤　張夢潔　綜合報道)