截至目前，珠三角地區(qū)六省市各級(jí)人民法院審結(jié)了79件“棄房斷供”案，其中貸款金額最高為600余萬(wàn)元，平均貸款額度約為22萬(wàn)元。 本報(bào)記者 王越/攝

　　“棄房斷供”、“拋房救業(yè)”等情況的出現(xiàn)，根源還是在於相對(duì)低迷的市場(chǎng)形勢(shì)。雖然“棄房斷供”不足以對(duì)總體市場(chǎng)産生明顯的作用，但這類情況很可能帶動(dòng)悲觀預(yù)期在區(qū)域業(yè)主中的蔓延，從而進(jìn)一步引發(fā)拋售潮的出現(xiàn)。此外，雖然“棄房斷供”尚未成為普遍現(xiàn)象，但房地産抵押貸款逾期率和逾期額在上升。

　　為了賺取差價(jià) 投機(jī)炒房者往往會(huì)“追漲殺跌”

　　本報(bào)記者 海 燕

　　近日，隨著部分城市房?jī)r(jià)回落，浙江、江蘇、福建等地陸續(xù)出現(xiàn)因資金吃緊而“斷供棄房”的情況，不少業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還被銀行起訴。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年截至目前，珠三角地區(qū)六省市各級(jí)人民法院審結(jié)了79件“棄房斷供”案，其中貸款金額最高為600余萬(wàn)元，平均貸款額度約為22萬(wàn)元。在這79件案件中，有38件案件是購(gòu)房者買房不到三年就開(kāi)始停止還貸。

　　“這些住宅購(gòu)買時(shí)價(jià)格多在300萬(wàn)元以上，投資比例高。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了那麼多，每個(gè)月要還的貸款都是幾萬(wàn)元，未來(lái)還要還幾百萬(wàn)元。所以不少人覺(jué)得，長(zhǎng)痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經(jīng)支付的利息，也還是扔給銀行算了。”珠海市中級(jí)人民法院主審法官如此表示。

　　“斷供棄房”開(kāi)始蔓延

　　“棄房斷供”是指業(yè)主以個(gè)人按揭貸款購(gòu)買的房産，當(dāng)房産價(jià)格下跌已經(jīng)成了負(fù)資産，業(yè)主不再按期還款，房屋作為抵押品被銀行收回。記者梳理髮現(xiàn)，涉及該案件的業(yè)主普遍名下都有兩三套房屋，名下的房屋用於投資的比例較大。除了一部分沒(méi)有辦理産權(quán)證的涉訴房産被開(kāi)發(fā)商以相對(duì)較低的價(jià)格回購(gòu)?fù)猓Ｏ碌姆课莼径歼M(jìn)入了網(wǎng)路司法拍賣程式。除了住宅投資斷供情況較多外，商鋪因生意不好租不出去而斷供被放棄的案件也不少。

　　據(jù)房地産研究院數(shù)據(jù)顯示，1至6月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.8%，較1至5月加大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.5%。即使是在全國(guó)橫向比較，上述棄房斷供的城市也是房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市。

　　在房?jī)r(jià)普降的大背景下，“斷供棄房”開(kāi)始蔓延開(kāi)來(lái)。

　　江蘇無(wú)錫天元世家西區(qū)6幢22單元901號(hào)房産；權(quán)利限制情況：江蘇無(wú)錫崇安區(qū)人民法院查封，抵押權(quán)不詳；起拍價(jià)：1855200元……這是掛在淘寶網(wǎng)司法拍賣專題上的一個(gè)頁(yè)面，也是崇安區(qū)人民法院新近掛出待拍的一個(gè)新房産項(xiàng)目。隨著拍賣時(shí)間的越來(lái)越近，位於無(wú)錫天元世家這一高檔項(xiàng)目的這套面積168平方米以上的大戶型，將在原戶主斷供後等待競(jìng)拍者購(gòu)走。

　　這僅僅是無(wú)錫崇安區(qū)法院掛出的眾多因斷供而被查封拍賣的眾多房産之一。在近百項(xiàng)網(wǎng)上司法拍賣物品中，涉及房産的佔(zhàn)到了八成左右。這一數(shù)據(jù)呼應(yīng)了“房貸斷供”案件數(shù)。

　　儘管拍賣網(wǎng)站沒(méi)有説明這些房産因何被查封拍賣，但是法院調(diào)查顯示，這些房産多是斷供房，且90%以上是空置毛坯房，其中又有很多是沒(méi)有産權(quán)證的。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這樣做就是為了避免交各種稅款，方便轉(zhuǎn)手出售，投資意圖明顯。

　　“到無(wú)錫炒房的外地炒房客太多了，周邊的安徽、上海、浙江都有，更遠(yuǎn)的還有福建的。”一位在無(wú)錫從事房地産銷售十多年的資深人士表示，總體上來(lái)説，無(wú)錫房?jī)r(jià)高於一萬(wàn)的樓盤(pán)，都很有可能是炒房客的目標(biāo)。

　　類似的現(xiàn)象同樣蔓延到了沿海城市。

　　2010年，邱先生向銀行借了144萬(wàn)元，在浙江余姚市政府周邊的君悅國(guó)際花園小區(qū)買了套房子，貸款期限15年，每月要交月供1.1萬(wàn)元。　　　

　　但從今年5月開(kāi)始，邱先生突然停止繳納月供。連續(xù)三個(gè)月停繳後，銀行向余姚法院提起訴訟，要求他歸還本金及利息，總計(jì)120萬(wàn)元。

　　“房?jī)r(jià)跌得厲害”，是邱先生停止供房的重要原因，他表示，“降價(jià)如此多，每月還要繳納利息給銀行，為此，實(shí)在是無(wú)力還款。反正房子不要了，無(wú)論法院怎麼判，我都沒(méi)有意見(jiàn)。”

　　像邱先生一樣，因?yàn)榍枫y行的錢已經(jīng)超過(guò)了房屋的市值，或者至少不能適應(yīng)自己眼下的財(cái)物狀況，使自己的房子被司法拍賣的並不在少數(shù)。不少城市的仲介機(jī)構(gòu)也因此多出了不少走司法程式拍賣的房子，這些房子的單價(jià)普遍比市場(chǎng)價(jià)低出不少。

　　“不是不想供，而是根本無(wú)力償還，只能放棄。”購(gòu)房者普遍這樣表示。

　　業(yè)主棄房將得不償失

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在樓市持續(xù)下跌時(shí)，“斷供棄房”現(xiàn)象增多是必然。究其原因，部分業(yè)主確實(shí)是因資金原因?qū)е隆盁o(wú)力還款”，還有一部分是因?yàn)橐恍I(yè)主當(dāng)初是奔著投資目的購(gòu)房，當(dāng)房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致房産價(jià)值低於抵押貸款時(shí)，投資者不再看好房?jī)r(jià)走勢(shì)，就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，以減少自己的損失。其次，此前商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房者的信貸資格審核不嚴(yán)。從實(shí)際情況看，很多銀行在給購(gòu)房者的評(píng)估過(guò)程中，往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況，最典型的就是購(gòu)房者收入狀況是可以造假的。這往往使按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使後期的還貸面臨壓力，壓力大到無(wú)法承受時(shí)，“斷供棄房”就出現(xiàn)了。

　　即便如此，專家仍提醒，對(duì)購(gòu)房者而言，不能輕易將“斷供棄房”作為甩包袱的手段。如果房屋拍賣得到的資金不足以償還銀行貸款時(shí)，法院還是會(huì)追繳業(yè)主的其他資産來(lái)償還貸款。銀行起訴所産生的高額律師費(fèi)一般也會(huì)被判由被告業(yè)主承擔(dān)。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池就表示，從杭州的斷供者來(lái)看，購(gòu)房者大多是炒房投機(jī)者，購(gòu)買的房産是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積也有170多平方米，大的有300多平方米，他們買房的目的是為了賺取住房?jī)r(jià)差，並不是只有一套住房的剛需人群。追漲殺跌是投機(jī)者的本性，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他們不斷買進(jìn)，以首付款作為金融杠桿，去撬動(dòng)鉅額的利潤(rùn)所得。他們的投機(jī)行為，對(duì)市場(chǎng)起著助漲助跌的作用。

　　其次，斷供者會(huì)進(jìn)一步加劇銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，並影響首套房和改善性剛需者的貸款訴求。銀行是建立在信用基礎(chǔ)上的，銀行是資金供求者的一個(gè)橋梁，起著一手托兩家的作用。斷供者則打亂了銀行這種資金鏈，使銀行經(jīng)營(yíng)行為不能正常進(jìn)行。而斷供者失信行為一旦達(dá)到一定的規(guī)模，則會(huì)導(dǎo)致銀行虧損甚至倒閉，進(jìn)而引發(fā)全國(guó)甚至全球金融風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　此外，從業(yè)主個(gè)人層面看，“斷供棄房”雖緩解了個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)主的損失著實(shí)不小。首先是房子可能被沒(méi)收；其次是首付款、月供、契稅、維修基金等付諸東流；最後是個(gè)人信用會(huì)出現(xiàn)污點(diǎn)。特別是隨著我國(guó)信用體系越來(lái)越完善，信用污點(diǎn)將會(huì)影響業(yè)主未來(lái)的工作生活。目前，住宅市場(chǎng)的杠桿率偏低，普通購(gòu)房者首套房首付需付三成，二套房首付要六成以上。這就意味著，除非購(gòu)房者能確認(rèn)房?jī)r(jià)大跌30%以上，否則“斷供棄房”行為並不理智。

　　事實(shí)確是如此。從司法途徑上看，法院一般會(huì)判決解除合同並限期還剩餘本息罰金及做出違約行為罰款。如被告不履行上述債務(wù)，原告有權(quán)以被告名下的房産或以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。此外，如被告涉及多個(gè)類似案件且拒不還款，或有可能進(jìn)入誠(chéng)信“黑名單”，以後將長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法在銀行貸款買房及辦理其他業(yè)務(wù)。

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度杭州二手房成交均價(jià)為每平方米18300元，而二手房每平方米跌幅在1000元至3000元。也就是説，杭州二手房的最大跌幅僅在16%，業(yè)主如果棄房將得不償失。

　　應(yīng)關(guān)注“斷供棄房”現(xiàn)象

　　值得一提的是，“棄房斷供”意味著某種市場(chǎng)信號(hào)。截至今年6月底，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款餘額為10.74萬(wàn)億元。一旦“棄房斷供”違約風(fēng)險(xiǎn)蔓延的話，那對(duì)銀行的影響將是災(zāi)難性的，銀行壞賬或?qū)⒋蠓壬仙踔列n擊整個(gè)金融體系。

　　房地産貸款中個(gè)人購(gòu)房貸款佔(zhàn)據(jù)大部分。就全國(guó)來(lái)説，個(gè)人購(gòu)房貸款佔(zhàn)整個(gè)房地産貸款的66.5%。房地産一直以來(lái)都是引爆金融危機(jī)的主要原因，個(gè)人住房貸款大幅度違約多是導(dǎo)火索。如果將來(lái)發(fā)展到銀行收回一批房子時(shí)，那拍賣都會(huì)很難。按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)必將暴露出來(lái)。

　　不過(guò)，上述風(fēng)險(xiǎn)是建立在大規(guī)模的“棄房斷供”存在的基礎(chǔ)上的。現(xiàn)實(shí)情況是，目前樓市的狀況並不支援這一説法，就目前按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，從地區(qū)上看，主要是溫州、鄂爾多斯等此前泡沫大的少數(shù)二三線城市，最近被披露的東部地區(qū)也僅僅只是出現(xiàn)苗頭而已。從總體看，個(gè)人購(gòu)房貸款“棄房斷供”現(xiàn)象只是個(gè)別城市、個(gè)別地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象。

　　記者注意到，就目前房?jī)r(jià)走勢(shì)看，除了溫州、鄂爾多斯等少數(shù)二三線城市呈現(xiàn)出30%左右的跌幅外，其他城市房?jī)r(jià)僅僅是滯漲或者説穩(wěn)中稍稍下跌掉頭而已。其次，在近期各地以放開(kāi)限購(gòu)政策為主的措施頻出後，一些地區(qū)交易量回升、開(kāi)發(fā)商正在醞釀漲價(jià)。

　　因此，按揭貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　但對(duì)地方政府來(lái)説，還是應(yīng)密切關(guān)注“斷供棄房”這一現(xiàn)象。目前，一些地方放鬆限購(gòu)，希望刺激住宅銷量增長(zhǎng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上行。但僅靠刺激政策，不利於房地産市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，寄望于讓投資客買房，從而消化市場(chǎng)庫(kù)存顯然有悖調(diào)控初衷。“斷供棄房”多為投機(jī)客資金鏈斷裂引起，便是明顯例證。因此，在目前各地調(diào)控房地産市場(chǎng)過(guò)程中，必須警惕鬆綁限購(gòu)之後投機(jī)行為的死灰複燃。從根本上説，政府要力爭(zhēng)避免房地産市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，既要防範(fàn)“斷供棄房”現(xiàn)象導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，還要避免金融機(jī)構(gòu)過(guò)度緊縮住房貸款，打擊了市場(chǎng)合理的住房信貸需求。必要時(shí)可考慮出臺(tái)專門的政策，支援剛需購(gòu)房抵押貸款。

　　面對(duì)“棄房斷供”，銀行更應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主、開(kāi)發(fā)商商議，提出處理“棄房斷供”貸款的變通措施。當(dāng)“棄房斷供”大面積出現(xiàn)時(shí)，銀行要果斷出手，儘快低價(jià)拍賣掉砸在手中的商品房，一方面可儘量地挽回?fù)p失，另一方面或可儘快讓房?jī)r(jià)回歸正常，促使樓市平靜下來(lái)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)綜合考慮價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)，溫和下調(diào)房産價(jià)格，配合銀行做好“棄房斷供”房産的拍賣、變現(xiàn)工作。至於拍賣房産的資金分配，應(yīng)按合理、合法、權(quán)益公平的原則進(jìn)行規(guī)範(fàn)分配和操作，既使各方利益保持平衡，又使“棄房斷供”不會(huì)大面積蔓延。

　　實(shí)際上，此前央行、銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)可能發(fā)生的“斷供棄房”做出過(guò)預(yù)警。不過(guò)，相關(guān)預(yù)警更多是提醒商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸底、開(kāi)展壓力測(cè)試，盡可能防止帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，並不能根本杜絕“斷供棄房”。業(yè)主“斷供棄房”是主動(dòng)的，商業(yè)銀行往往是被動(dòng)的，提醒商業(yè)銀行注意風(fēng)險(xiǎn)只是在貸款“入口”的環(huán)節(jié)努力。

　　值得一提的是，德佑地産研究總監(jiān)陸騎麟表示，“棄房斷供”、“拋房救業(yè)”等情況的出現(xiàn)，根源還是在於相對(duì)低迷的市場(chǎng)形勢(shì)。雖然“棄房斷供”不足以對(duì)總體市場(chǎng)産生明顯的作用，但這類情況很可能帶動(dòng)悲觀預(yù)期在區(qū)域業(yè)主中的蔓延，從而進(jìn)一步引發(fā)拋售潮的出現(xiàn)。此外，雖然“斷供棄房”尚未成為普遍現(xiàn)象，但房地産抵押貸款逾期率和逾期額在上升。多家銀行授信管理部門已明確表示將加強(qiáng)監(jiān)控、嚴(yán)格審批房貸申請(qǐng)。一位監(jiān)管部門人士表示，銀行信貸品質(zhì)跟房地産信貸品質(zhì)高度正相關(guān)，商業(yè)銀行今後可能不再把房貸當(dāng)作優(yōu)質(zhì)貸款了。