【導(dǎo)讀】10大城市賣地收入20個(gè)月來(lái)同比首次下降，一線城市降溫明顯。經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：土地市場(chǎng)降溫折射房企信心不足，地方財(cái)政壓力進(jìn)一步增大。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京6月4日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，上海易居房地産研究院昨天發(fā)佈的最新報(bào)告顯示，5月份10個(gè)典型城市土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降20.3%，同比下降24.6%，是20個(gè)月以來(lái)首次落入同比負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。成交均價(jià)為3031元/平方米，環(huán)比下降27.9%，同比增長(zhǎng)4.2%，增幅收窄近60個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)這樣一些數(shù)字，您是如何解讀的？10個(gè)典型城市都包括哪些城市？

　　楊紅旭：土地市場(chǎng)正在降溫。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)主要是從2012年下半年開始復(fù)蘇升溫的，去年全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)都是比較火爆的，尤其是去年的下半年，誕生了很多地王；到了今年房市先降溫，春節(jié)過後杭州等部分城市開始打折促銷；降溫之後，慢慢的開發(fā)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期改變了，他們之前認(rèn)為房?jī)r(jià)還要漲，拿地比較積極，但這兩三個(gè)月房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，部分城市還在促銷，那他們對(duì)於房地産後市由樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，甚至悲觀了。所以，導(dǎo)致拿地量減少了，5月份土地出讓金無(wú)論是環(huán)比還是同比都降了，這説明目前土地市場(chǎng)是處?kù)督禍赝ǖ喇?dāng)中了。

　　另外，我們主要選的就是十大城市，就是北大廣深四個(gè)一線，還有就是天津、大連、杭州、南京、青島、重慶，基本上都是以東部三大經(jīng)濟(jì)圈為主的一些城市。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：另外，從出讓金來(lái)看的話，24.6%同比的降幅是不是超出您的預(yù)期呢？

　　楊紅旭：基本上符合預(yù)期。因?yàn)槿ツ暾麄€(gè)市場(chǎng)比較火爆，無(wú)論是地市或樓市。我去年就預(yù)測(cè)，今年樓市將是一個(gè)高位震蕩逐步降溫的過程，房市先降溫，地市後降溫，只不過是地市降溫的幅度略微超出我的預(yù)期。但是總體上講的話，這個(gè)市場(chǎng)降溫跟我們當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)差不多。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：降溫的核心原因是房地産企業(yè)不願(yuàn)意拿，還是説因?yàn)槟壳暗牡貎r(jià)太高呢？

　　楊紅旭：開發(fā)企業(yè)對(duì)於房地産市場(chǎng)的後市變得開始謹(jǐn)慎了，甚至悲觀了。因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)拿地主要是兩個(gè)目的。一個(gè)目的是不庫(kù)存，比如2013年的房屋賣得比較好，大部分企業(yè)無(wú)庫(kù)存。打個(gè)比方，他要購(gòu)進(jìn)麵粉，因?yàn)辄I包已經(jīng)賣得差不多了，否則，就沒法進(jìn)行生産活動(dòng)了。另一個(gè)目的，部分企業(yè)有時(shí)候買地買得比較激進(jìn)，甚至是借貸即高杠桿的進(jìn)行買地，這主要是基於後市的預(yù)判。去年下半年，很多企業(yè)還是認(rèn)為2014年房市還要大熱，所以購(gòu)地面積比較多。而目前企業(yè)認(rèn)為2014年到2015年房市不會(huì)熱了，可能還要進(jìn)一步降溫，他們就不願(yuàn)意去大規(guī)模的購(gòu)進(jìn)麵粉了。因此，不庫(kù)存和對(duì)後市的預(yù)期兩個(gè)因素決定了企業(yè)拿地的積極性，至少是當(dāng)前的積極性相比半年之前應(yīng)該是明顯的趨弱了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這是企業(yè)角度，如果從地方政府角度，有沒有可能看到可能土地的價(jià)格出現(xiàn)下跌，它就有惜售這樣的一個(gè)，推遲這樣一個(gè)招拍掛進(jìn)程的一個(gè)做法？

　　楊紅旭：地方政府主要是受兩種利益趨導(dǎo)。一是地方政府對(duì)於土地財(cái)政依賴度還是比較高的，每個(gè)地方政府都希望賣地多一點(diǎn)，把地價(jià)賣得貴一點(diǎn)，這樣的話增加地方的收入水準(zhǔn)。二是每個(gè)地方政府賣地還會(huì)受到地方債務(wù)壓力的影響。有些地方債務(wù)壓力特別大，賣地的驅(qū)動(dòng)力就更強(qiáng)一些；有些地方債務(wù)壓力不是那麼大，它可能在市場(chǎng)降溫的時(shí)候就會(huì)放緩賣地的節(jié)奏。

　　總體上講，地方政府目前債務(wù)壓力都蠻大的，他們會(huì)隨著土地市場(chǎng)的情況而調(diào)整出讓的底價(jià)，比如1987年地價(jià)火爆的時(shí)候他們會(huì)把底價(jià)調(diào)高，市場(chǎng)降溫之後，部分城市土地已經(jīng)開始流標(biāo)了，比如瀋陽(yáng)前段時(shí)間出讓十幾副土地，其中有一半都流標(biāo)了。流標(biāo)至少説明，開發(fā)企業(yè)拿地的熱情在降低，地方政府必須要降低土地出讓的底價(jià)水準(zhǔn)。否則，企業(yè)沒有誰(shuí)願(yuàn)意拿，因?yàn)閮r(jià)格是一個(gè)調(diào)整機(jī)制，所謂沒有賣不出去的土地，只有賣不出去的價(jià)格。因此，下半年，地方政府可能還會(huì)比較積極的去推地，但是推的土地價(jià)格定價(jià)會(huì)比上半年和去年會(huì)調(diào)低。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那能確認(rèn)現(xiàn)在出現(xiàn)了土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌嗎？

　　楊紅旭：基本上可以認(rèn)為，這個(gè)量肯定是萎縮的，相比去年的萎縮也比較明顯。價(jià)格主要還是反映在溢價(jià)率，就是它有個(gè)底價(jià)，去年樓市熱的時(shí)候，溢價(jià)率就比較高，像北京上海很多地塊溢價(jià)率超過了100%；而現(xiàn)在溢價(jià)率開始降了，現(xiàn)在很少一塊能超過50%。下一步，政府的底價(jià)可能也會(huì)下滑。總之，現(xiàn)在的量開始萎縮了，價(jià)格只是溢價(jià)率在下滑，但實(shí)際溢價(jià)率反映到成交價(jià)格上，其實(shí)價(jià)格也在下滑。所以，主要是量縮價(jià)萎，未來(lái)量縮價(jià)可能也要跌一跌。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那如果像這個(gè)量，如果這個(gè)麵粉作為開發(fā)企業(yè)進(jìn)得很少的話，那是不是意味著未來(lái)一段時(shí)間主要就是消庫(kù)存，那在消庫(kù)存之後是不是又會(huì)出現(xiàn)一種供應(yīng)關(guān)係的變化？可能房?jī)r(jià)會(huì)有所向上？

　　楊紅旭：房地産市場(chǎng)就是這樣一個(gè)短週期波動(dòng)的，春夏秋冬輪迴。從庫(kù)存角度，麵包賣多了就要進(jìn)麵粉，但是麵包突然滯銷了，賣得慢了，就會(huì)減少購(gòu)置麵粉的速度和規(guī)模。今年以來(lái)，購(gòu)地的速度放慢了，意味著企業(yè)下一步主要是消化庫(kù)存。但當(dāng)市場(chǎng)房屋供不應(yīng)求的時(shí)候，房?jī)r(jià)就會(huì)止跌反彈，這就是所謂的生産週期和去庫(kù)存週期反覆的在進(jìn)行輪迴。