世界領(lǐng)先的商業(yè)地産服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）近日分析了中國17個主要城市零售物業(yè)的投資機(jī)會，併發(fā)布特別報告《中國物業(yè)投資指南之零售物業(yè)篇》。該報告認(rèn)為，上海、北京和杭州為零售物業(yè)的最佳投資目的地，二線城市（如瀋陽和無錫），則建議投資者要多加謹(jǐn)慎。對於深圳，該報告表示，深圳作為一線城市卻沒有進(jìn)入前四名，總體排名第6，究其原因，主要是由於深圳毗鄰香港，相當(dāng)一部分的消費(fèi)需求，特別是高端消費(fèi)需求外流香港，同時，深圳零售物業(yè)供應(yīng)量大，市場流動性也欠佳。

　　據(jù)介紹，此次報告中，世邦魏理仕挑選了14個對零售物業(yè)市場表現(xiàn)産生影響的關(guān)鍵變數(shù)，針對全國17個主要城市進(jìn)行了分析，而報告得出的排名重點(diǎn)關(guān)注整體市場。因此，在一個低排名城市中的個別優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資機(jī)會仍然值得考慮，而在一個高排名城市中品質(zhì)一般的零售物業(yè)則可能不太值得投資。

　　上海北京杭州零售物業(yè)最值得投資

　　報告顯示，上海零售物業(yè)市場呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長的態(tài)勢，零售市場空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年複合增長率達(dá)7.9%。同時，上海市場零售物業(yè)的成交也非常活躍，2005—2013年間，上海大宗零售物業(yè)（僅包括成交額為1000萬美元以上的純零售物業(yè)大宗成交）投資交易額高達(dá)345億元，約為同期17個監(jiān)測城市交易總量的31.6%，位列各大城市榜首。同時，上海次級商圈近年來發(fā)展迅猛，預(yù)期將步入一個加速期和擴(kuò)散期。2010—2013年間，上海次級商圈規(guī)模增長67.1%，較核心商圈高46.6個百分點(diǎn)；同時次級商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

　　北京零售物業(yè)的增值潛力也值得關(guān)注。北京高端消費(fèi)突出，其社會消費(fèi)品零售總額排名全國第一，其中相當(dāng)一部分由高端消費(fèi)拉動。北京的零售項(xiàng)目較為分散，包括西單、王府井及CBD在內(nèi)的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業(yè)，其餘80%的零售物業(yè)均位於城市次級商圈。由於五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)緊俏，加上新規(guī)限制五環(huán)核心區(qū)域內(nèi)大型公共建築項(xiàng)目，長遠(yuǎn)來看，北京的零售市場將呈現(xiàn)“多中心化”趨勢。同時，北京對國際零售商有著大的吸引力。世邦魏理仕統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅在2013年，北京就吸引了34個國際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。國際品牌進(jìn)駐北京市場的步伐有加快的跡象。

　　供應(yīng)稀缺的杭州和上海、北京同屬三甲。世邦魏理仕報告認(rèn)為，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)緊缺，物業(yè)存量規(guī)模小且市場空置率低，同期，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅為1.7%，為17個城市中的最低水準(zhǔn)。

　　高端消費(fèi)外流香港 深圳總排名僅居第六

　　報告中，作為一線城市的深圳卻沒有進(jìn)入前四名，總體排名第六。報告認(rèn)為，儘管每人平均可支配收入位列全國之首，消費(fèi)能力也名列前茅，但由於毗鄰香港，有相當(dāng)一部分消費(fèi)特別是高端消費(fèi)已外流香港。另一面，深圳現(xiàn)有的每人平均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。未來3年，深圳新增加的商業(yè)建築面積將超過200萬平方米，商場運(yùn)營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗(yàn)。

　　“赴港購物是深圳人消費(fèi)的重要特徵，2012年9月到2013年9月，赴港購物的深圳市民的比例高達(dá)43%，每人平均消費(fèi)金額為11567元人民幣，比上一年翻番，正因如此，很多奢侈品牌在深圳開店的步伐相對緩慢，門店數(shù)量也較少，與上海北京相比，深圳的一線奢侈品牌門店數(shù)量僅為其五分之一左右”，世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉介紹。另外，深圳年輕人多的特點(diǎn)卻刺激了快時尚品牌的進(jìn)駐，深圳一直是國際快時尚品牌進(jìn)駐的首選，部分品牌無論是門店數(shù)量還是進(jìn)駐時間都明顯要多於和先於廣州。

　　陳仲偉還表示，過去9年，深圳僅錄得7宗1000萬美元以上的純零售物業(yè)大宗交易，這背後實(shí)際上是深圳個人投資者在深圳零售物業(yè)市場相對活躍，市場交易主要由散售為主，直接導(dǎo)致了大宗交易活動極不活躍。

　　鹽田壹海城餐飲類租戶超五成

　　此外，從最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，電商對傳統(tǒng)購物空間的影響也在深刻影響深圳購物中心的業(yè)態(tài)變化。據(jù)統(tǒng)計，第三季度，深圳有三個購物中心開業(yè)，分別是位於華強(qiáng)北的世紀(jì)匯，鹽田區(qū)的首個購物中心壹海城以及位於龍華的中航九方廣場。它們分別以60%、65%和96%的入駐率開業(yè)，為市場帶來共20萬平方米新增供應(yīng)。其中壹海城餐飲類租戶超過五成，世紀(jì)匯餐飲佔(zhàn)比亦達(dá)25%，中航九方廣場則有25%的兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。

　　在購物中心整體面臨業(yè)態(tài)調(diào)整的背景下，餐飲、輕奢品牌卻表現(xiàn)活躍。陳仲偉表示，除部分商場在核心位置引入餐飲類租戶外，最近也有多個餐飲品牌首進(jìn)深圳：包括香港米其林川菜餐廳咏藜園以及西式簡餐連鎖新元素等。部分輕奢品牌繼續(xù)在傳統(tǒng)特區(qū)內(nèi)布點(diǎn)，新進(jìn)駐品牌普遍青睞核心商圈。整體而言新近入市的購物中心空置率有小幅改善，但受本季開業(yè)項(xiàng)目空置率較高的影響，全市平均空置率環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)至季末10.2%水準(zhǔn)。

　　世邦魏理仕預(yù)計未來6個月深圳將有超30萬平方米的新增零售供應(yīng)，且多位於次級或新興商圈。大量新增供應(yīng)入市預(yù)計將在短期內(nèi)繼續(xù)推升全市空置率。需求方面，預(yù)計體驗(yàn)型業(yè)態(tài)仍將積極擴(kuò)張，但其他零售品類的擴(kuò)張速度或?qū)⒎啪彙?/p>

　　南方日報記者 曲廣寧