地方棚改項(xiàng)目急速擴(kuò)容

　　國(guó)開(kāi)行萬(wàn)億低息貸款馳援

　　華夏時(shí)報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道

　　地方棚改超計(jì)劃擴(kuò)容，開(kāi)始引發(fā)高層擔(dān)憂(yōu)。

　　“住建部很關(guān)注棚改政策執(zhí)行偏離，有的地方政府把一些原本不屬於棚改的項(xiàng)目都納入進(jìn)來(lái)，盲目地開(kāi)發(fā)建設(shè)。”一位接近住建部的人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，目前住建部正準(zhǔn)備委託一些機(jī)構(gòu)對(duì)棚改開(kāi)發(fā)進(jìn)行調(diào)研。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2014年的改造計(jì)劃，全國(guó)各地上報(bào)數(shù)量就為425萬(wàn)套，是中央計(jì)劃的2.7倍。中部某省市一位參與棚改項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人李斌(化名)告訴記者，這是為了爭(zhēng)取政策支援，這樣才有可能拿到低息貸款。

　　“有部分開(kāi)發(fā)商稱(chēng)如果把項(xiàng)目直接定義為城中村，就得不到國(guó)開(kāi)行資金，所以會(huì)把一些項(xiàng)目包裝成棚改項(xiàng)目，誰(shuí)的故事編得好，資金就優(yōu)先給誰(shuí)。”李斌説，因?yàn)橛袑?zhuān)項(xiàng)資金支援，開(kāi)發(fā)商和地方政府的積極性都很高。

　　地方推進(jìn)棚改項(xiàng)目

　　隨著國(guó)家加大對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的力度，棚改概念的範(fàn)疇也被人為拉大。

　　例如，據(jù)安徽省住建廳統(tǒng)計(jì)，此前全省棚戶(hù)區(qū)數(shù)量為80萬(wàn)戶(hù)，加大棚改力度並把城中村包括進(jìn)來(lái)後，該數(shù)據(jù)更新為150萬(wàn)戶(hù)。

　　而原本李斌開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬於城中村項(xiàng)目，在棚改政策出臺(tái)之前，項(xiàng)目就已開(kāi)工建設(shè)，但區(qū)政府下批文後，該項(xiàng)目被劃入了棚改。李斌告訴記者，棚改項(xiàng)目是由各級(jí)政府逐級(jí)上報(bào)住建部，先由區(qū)政府帶頭，具體操作是由區(qū)政府出團(tuán)隊(duì)，幫開(kāi)發(fā)商寫(xiě)材料包裝項(xiàng)目，“比如將城中村寫(xiě)成貧民窟，因歷史久遠(yuǎn)導(dǎo)致破舊需要改造等等。”

　　而政府和開(kāi)發(fā)商覬覦的便是國(guó)開(kāi)行的1萬(wàn)億資金，不僅貸款利息低，而且時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金補(bǔ)充很大。

　　“資金是逐級(jí)下發(fā)，按各個(gè)省分配，從省到市，市裏再依據(jù)創(chuàng)造的GDP和人口等參數(shù)來(lái)劃分各區(qū)縣名額，一般一個(gè)區(qū)至少有2個(gè)名額，大區(qū)會(huì)有五六個(gè)名額，一個(gè)項(xiàng)目最多可爭(zhēng)取到國(guó)開(kāi)行4億元開(kāi)發(fā)資金。”李斌説，等待資金下批後，先進(jìn)入政府的資金池，由政府再分配到開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　據(jù)悉，目前李斌所在的區(qū)，在籌備開(kāi)工的房地産項(xiàng)目有十多個(gè)，掛靠棚改的名額有2個(gè)。李斌開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不僅掛靠上棚改，還打著新農(nóng)村建設(shè)的牌子，商業(yè)銀行對(duì)此還有專(zhuān)門(mén)的産品支援貸款。

　　湖北一位參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商人士也告訴記者，開(kāi)發(fā)商都想儘量往棚改上靠，但前提必須帶有村民回遷房才有包裝基礎(chǔ)，而純粹的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則沒(méi)法運(yùn)作。

　　華南某省國(guó)土資源廳一位處長(zhǎng)告訴本報(bào)記者，大規(guī)模棚改建設(shè)主要是中央下發(fā)任務(wù)，地方政府為了保增長(zhǎng)也很積極，從中央到地方，除了國(guó)開(kāi)行支援，還有財(cái)政配套資金支援。

　　國(guó)開(kāi)行曾測(cè)算過(guò)，全國(guó)棚改開(kāi)發(fā)，地方政府需配套2.5萬(wàn)億資金，資金來(lái)源一直被認(rèn)為是地方政府面臨的主要難題。

　　但事實(shí)上，基礎(chǔ)配套屬於市政規(guī)劃範(fàn)圍的名義上是由財(cái)政出資，而棚改和舊改項(xiàng)目前期拆遷資金很大程度上是來(lái)源於開(kāi)發(fā)商，地方政府的配套資金也是依靠土地生財(cái)。

　　“通常政府作為棚改拆遷主體，但因政府沒(méi)錢(qián)，一般會(huì)先從開(kāi)發(fā)商手裏拿錢(qián)去拆遷，拆完之後，再走招拍掛程式賣(mài)給我們，政府還要賺土地款。”李斌告訴記者。

　　此外，本應(yīng)由政府建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作，也有不少是由開(kāi)發(fā)商代建，待土地出讓之後，再將前期建設(shè)款直接抵扣土地款。

　　正因資金有途徑解決，從2013年下半年以來(lái)，地方棚改積極性顯著提高，棚改目標(biāo)也紛紛“擴(kuò)容”，部分地級(jí)市擴(kuò)容至原統(tǒng)計(jì)數(shù)量的2-3倍，最高達(dá)3.8倍。

　　棚改迅速擴(kuò)容引發(fā)了市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)，上述接近住建部的人士告訴記者，除了一線城市較為透明外，一些地方政府都很強(qiáng)勢(shì)，如果是城中村，過(guò)去拆不動(dòng)的，政府會(huì)借助棚改名義強(qiáng)制拆遷。

　　“現(xiàn)在的棚改其實(shí)很多是舊城區(qū)改造，裏面有很多好房子，把這些好房子都拆了，再過(guò)30年還是要拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M(mǎn)足市場(chǎng)的需要。”華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾指出，棚改就像“強(qiáng)制拆遷”。

　　提振樓市

　　“棚改政策一齣來(lái)，開(kāi)發(fā)商都挺開(kāi)心，認(rèn)為這是政府在變相救市，只是繞了個(gè)彎子，把資金先給地方政府，再由地方政府轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。”上述開(kāi)發(fā)商人士説。

　　9月2日，上市房企新湖中寶發(fā)佈公告稱(chēng)，定增募資不超過(guò)55億元的計(jì)劃順利獲批，用於上海兩大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。事實(shí)上，去年有許多上市房企推出了融資計(jì)劃後又撤銷(xiāo)，而新湖中寶之所以能被獲批，市場(chǎng)分析認(rèn)為，是借助於棚改政策傾斜。

　　對(duì)政府而言，棚改項(xiàng)目不僅可以拉動(dòng)投資，還能改善居民住房條件完成保障房任務(wù)，且不需要拿錢(qián)出來(lái)開(kāi)發(fā)，還可以賺取土地款，可謂一舉多得。

　　8月4日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)佈《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的通知》，要求力爭(zhēng)超額完成2014年目標(biāo)任務(wù)。

　　“最近省裏又開(kāi)了一個(gè)關(guān)於棚改的會(huì)，傳達(dá)了上級(jí)要求加快建設(shè)棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)。”上述國(guó)土資源廳的處長(zhǎng)對(duì)記者表示，住建部新的重點(diǎn)已經(jīng)從保障房建設(shè)轉(zhuǎn)移至棚改，地方政府可以發(fā)債解決資金問(wèn)題，主要通過(guò)引入社會(huì)資金，減輕政府壓力。

　　該處長(zhǎng)進(jìn)一步表示，目前都提倡貨幣補(bǔ)貼，政府不再大包大攬，讓拆遷戶(hù)自己去市場(chǎng)上購(gòu)房，這樣也可以幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存。

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，棚改對(duì)房地産開(kāi)發(fā)商最有益處，開(kāi)發(fā)商可以借機(jī)拿到低息貸款，並且資金回籠快。

　　李斌也直言，雖然棚改項(xiàng)目沒(méi)有商業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)高，但最大的好處是有國(guó)開(kāi)行的低成本資金支援。尤其是在正常商業(yè)地産開(kāi)發(fā)資金受阻時(shí)，他們十分願(yuàn)意參與到棚改項(xiàng)目中來(lái)。據(jù)悉，李斌的項(xiàng)目部分是安置居民回遷，另一部分由政府出資回購(gòu)，安置別的項(xiàng)目拆遷居民，沒(méi)有對(duì)外銷(xiāo)售的壓力。

　　而任志強(qiáng)認(rèn)為，1萬(wàn)億的棚改意味著4萬(wàn)億的拉動(dòng)投資，現(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬(wàn)套保障房，投入了1萬(wàn)億，若再加上4萬(wàn)億，未來(lái)幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是所有開(kāi)發(fā)商跟著政府保障房走，因?yàn)橘Y金回籠最快，而完全市場(chǎng)化的會(huì)逐步退出。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至2013年底，全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造累計(jì)開(kāi)工1084萬(wàn)戶(hù)，基本建成668萬(wàn)戶(hù)。今年我國(guó)還將改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)470萬(wàn)戶(hù)以上，改造任務(wù)比去年增加近47%；基本建成480萬(wàn)套，同比增加約1.2倍。

　　“開(kāi)發(fā)商和政府都非常積極，認(rèn)為這是提振樓市的契機(jī)。”湖南房地産開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高告訴記者，棚改項(xiàng)目中，國(guó)開(kāi)行支援20%-30%的資金，剩下由開(kāi)發(fā)商自籌資金。