“你留下房子，我為你養(yǎng)老。”今年7月1日起，以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州和武漢四地試點實施，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”政策終於落地。

　　根據(jù)《中國保監(jiān)會關(guān)於開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱：“指導(dǎo)意見”）的解釋，上述四地的60歲以上擁有房屋完全獨立産權(quán)的老年人，可將房産抵押給保險公司，老人可以繼續(xù)擁有房屋佔有使用權(quán)等，並按約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得房産處置權(quán)。試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

　　現(xiàn)如今，中國老齡化程度加深，已提前進(jìn)入“未富先老”的階段，養(yǎng)老也成為我國民生的一大問題。從曾經(jīng)的“養(yǎng)兒防老”到如今熱議的“以房養(yǎng)老”，可以看出中國人的養(yǎng)老觀念正在悄然發(fā)生改變。

　　作為一種新型的養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”看上去很美，尤其是對一些丁克家庭和空巢老人來説。擁有産權(quán)的老人們通過“倒按揭”獲得了額外的養(yǎng)老金，在繼續(xù)享有房屋佔有和使用權(quán)的前提下，有更多的資金收入來提高晚年的生活水準(zhǔn)和品質(zhì)。

　　指導(dǎo)意見實施已有月余，現(xiàn)實情況又是怎樣的呢？“以房養(yǎng)老”這個新事物靠譜嗎？

　　現(xiàn)狀1

　　老人和保險業(yè)

　　都在觀望

　　一個月過去了，從四個試點地區(qū)的情況來看，各方積極度都不高，有需求的老人們和保險企業(yè)均在觀望。

　　“以房養(yǎng)老”遇到的第一個阻礙就是根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。許多人貸款買房，臨近退休才還清貸款。這些思想傳統(tǒng)的老人，心理上很難接受自己辛苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。對中國人來説，“但存方寸地，留于子孫耕”，受傳統(tǒng)觀念的影響，他們還是希望將房産留給子女。

　　如今，獨生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。北京威創(chuàng)律師事務(wù)所主任王傳理律師認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”可以作為一種補充，但受眾的範(fàn)圍不是很廣。考慮到老人們的接受度和房屋保值等問題，該政策目前看來在一線大城市推行會容易些。

　　另一大阻礙則來自保險企業(yè)。在實踐中，房屋將來有可能升值也有可能貶值，房價下跌的風(fēng)險是企業(yè)猶豫不決的主要原因。

　　“倒按揭”比正向按揭貸款要承受更大的風(fēng)險，時間越長風(fēng)險則越大。目前，國內(nèi)房地産市場仍讓人捉摸不透，每人平均預(yù)期壽命、社會養(yǎng)老體系等關(guān)鍵因素也難以預(yù)測，謹(jǐn)慎的保險企業(yè)不會在此時冒險突進(jìn)，只為搶一口鮮。

　　晚報記者聯(lián)繫了多家保險公司，發(fā)現(xiàn)目前只有幸福人壽一家上報了相關(guān)産品。其餘各家給出的答覆不是説正在研究中，就是乾脆説沒有。面對養(yǎng)老産業(yè)這塊巨大的市場蛋糕，各方摩拳擦掌卻都又小心翼翼。

　　王傳理律師認(rèn)為，這其中也受到了70年産權(quán)的限制。“目前由於國有土地實行70年使用權(quán)制度，房屋依附土地的使用權(quán)期間長短不一，70年使用權(quán)到期後如何處理，國家並無定論，因此目前‘倒按揭’産品少有推出。”

　　“新政策存在風(fēng)險，這需要當(dāng)事人審慎對待。”王律師認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是否能真正維護(hù)投保人的權(quán)益，還需要監(jiān)管機構(gòu)來進(jìn)行有效監(jiān)管。

　　現(xiàn)狀2

　　民間“以房養(yǎng)老”已悄然興起

　　雖然“以房養(yǎng)老”保險遭冷遇，但民間“以房養(yǎng)老”在北京卻早已悄然興起，許多老年市民從中受益。

　　馬先生今年68歲，和老伴居住在東城區(qū)的一套85平方米的房子裏。一兒一女各自成家，都有自己的房子。老兩口在朝陽區(qū)還置有一套60多平方米的房子，他們將房屋租出去，每個月能有3800元的房租收入。加上兩人每月共4500多元的退休金，老兩口經(jīng)濟(jì)上很是寬裕。馬先生興奮地對記者説：“每年有四萬五千元的租金，我們老兩口就靠這個每年出國玩一趟。”

　　據(jù)了解，類似馬先生這種“以房養(yǎng)老”的老人目前在北京大有人在。此外，不少老人還選擇在海南或南部沿海城市購置房産，這些“候鳥老人”選擇冬季去南方休養(yǎng)，春夏秋三季則待在北京，把南方的房子租出去或委託當(dāng)?shù)氐闹俳闄C構(gòu)代為打理。這樣既把往返的路費等開銷賺了回來，還提高了自己的生活品質(zhì)。

　　過去的幾年裏，各方對“以房養(yǎng)老”做過嘗試，有老人將房屋抵押給社區(qū)、律所和銀行等金融機構(gòu)，但效果甚微，應(yīng)者寥寥。

　　2012年10月，被媒體稱為“以房養(yǎng)老第一人”的成都鍾大爺與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理機構(gòu)簽訂協(xié)議，由社區(qū)出錢出力，幫鍾大爺養(yǎng)老送終，大爺百年之後，把自己的房子贈送給社區(qū)。

　　在北京，孤寡老人張大爺在住進(jìn)養(yǎng)老院前，委託律師對自己的一套房産進(jìn)行出租管理，律師定期向養(yǎng)老院支付房屋租金作為張大爺?shù)酿B(yǎng)老費用。

　　據(jù)王傳理律師介紹，目前國內(nèi)多家律師事務(wù)所已經(jīng)開展此項業(yè)務(wù)。老人通過委託律師事務(wù)所的專業(yè)律師對其擁有的房産進(jìn)行管理或出租，也可以委託律師擔(dān)任其遺囑執(zhí)行人，由律師事務(wù)所對其房産進(jìn)行監(jiān)督管理，並定期向養(yǎng)老機構(gòu)等支付房屋收益，直至老人去世。

　　在“以房養(yǎng)老”保險試點實施前，早有銀行動起了念頭。記者從銀行業(yè)了解到，早在2011年中信銀行就率先公佈實施了“養(yǎng)老按揭”方案，老人或子女將房屋抵押給銀行，由銀行每月向老人或養(yǎng)老機構(gòu)定期發(fā)放按揭款，但方案問世後鮮有人問津。

　　借鑒

　　國外如何“以房養(yǎng)老”？

　　“以房養(yǎng)老”其實是一個不折不扣的舶來品，這種模式最早出現(xiàn)在荷蘭，但荷蘭人對此興趣並不大，“倒按揭”基本沒有市場。

　　在發(fā)達(dá)的美國，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。許多美國老年人在退休前10年左右就為自己養(yǎng)老而購買了房子，然後把富餘的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的可觀房租來維持晚年生活。

　　在英國，“以房養(yǎng)老”有多種形式。一種是把房産抵押給銀行等機構(gòu)，一種是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有部分老人賣掉房子後搬到其他物價水準(zhǔn)較低的國家養(yǎng)老。

　　“銀發(fā)之國”日本對“以房養(yǎng)老”申請人的條件要求較苛刻。為了防止合同到期或老人去世後出現(xiàn)抵押權(quán)實現(xiàn)困難，“以房養(yǎng)老”産品大多限制老人與子女共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

　　在上述發(fā)達(dá)國家，社會福利較好，政府會給老人退休後的生活以很好的保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來安享晚年。此外，無論何種形式的“以房養(yǎng)老”都不是社會主流，僅僅是一種輔助補充性的養(yǎng)老選擇，絕不能也不會代替基本養(yǎng)老。 J195