亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理客任啟鑫

　　華北珠江地産行銷(xiāo)總監(jiān)劉蕓岐

　　龍湖集團(tuán)北京公司行銷(xiāo)總監(jiān)王動(dòng)

　　碧桂園京陜?cè)^(qū)域行銷(xiāo)總經(jīng)理周超

　　北京懋源地産行銷(xiāo)總監(jiān)赫蒙

　　漢博商業(yè)管理股份有限公司副總裁李亞明

　　上週末，京投銀泰·琨禦府、龍湖·長(zhǎng)城源著、亦莊·金茂悅、密雲(yún)華潤(rùn)橡樹(shù)灣、首開(kāi)·常青藤、龍湖·好望山、鑫苑·鑫都匯、合生·世界村、CBD東舍、合生濱江帝景，周邊項(xiàng)目天地·鳳凰城、鴻坤·頌泉小鎮(zhèn)共12個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)入市。其中，長(zhǎng)城源著、合生·世界村等四盤(pán)實(shí)現(xiàn)“日光”，余者大部分的銷(xiāo)售率亦達(dá)到80%。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：樓市回暖在即，這些樓盤(pán)的熱銷(xiāo)只是金九銀十開(kāi)始前的預(yù)熱。

　　不過(guò)，亦有不少冷靜人士指出，“日光”的樓盤(pán)都具有非典型熱銷(xiāo)特徵，比如蓄客時(shí)間久、價(jià)格調(diào)整到位、産品稀缺等等，並不能以管窺豹斷言樓市回暖，調(diào)價(jià)跑量仍然是第四季度的樓市主題。輿論雙方見(jiàn)仁見(jiàn)智，我們不妨聽(tīng)聽(tīng)?zhēng)孜淮碇鴦傂璞P(pán)、高檔盤(pán)、“日光碟”、商業(yè)地産、旅遊地産的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人士對(duì)今年“金九銀十”的看法。

　　上週末多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)是非典型熱銷(xiāo)

　　從熱銷(xiāo)的項(xiàng)目中，我們還是可以看出一些區(qū)別的特徵，一個(gè)是剛需類(lèi)項(xiàng)目明顯的以?xún)r(jià)換量的特徵。隨著市場(chǎng)從上半年到7月份的持續(xù)趨冷，很多項(xiàng)目在更理性地看待目前的市場(chǎng)，並採(cǎi)用了更為合理的價(jià)格和相對(duì)靈活的購(gòu)房政策，這就促進(jìn)了一部分觀望型的客戶(hù)開(kāi)始入市購(gòu)買(mǎi)。

　　二是改善型産品的回歸。改善型項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，是本次熱銷(xiāo)中的一個(gè)亮點(diǎn)表現(xiàn)，改善型需求並不像剛需客戶(hù)那樣，受到來(lái)自於自住商品房的衝擊那麼大，相對(duì)而言這部分戶(hù)受到影響的更多是信貸政策、基於換房考慮的二手房交易的便利性等因素的影響。目前二手房的回暖和部分樓盤(pán)更為靈活的購(gòu)房政策的推出，也影響和刺激了該部分需求的回歸。

　　雖然如此，只是基於上週末樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，即斷定市場(chǎng)整體回暖，我認(rèn)為還是比較武斷的。目前各項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，如果數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也僅代表各項(xiàng)目的個(gè)案表現(xiàn)，還是各自有其特定的原因，整體市場(chǎng)目前的表現(xiàn)並沒(méi)有根本性的轉(zhuǎn)變。

　　至於“金九銀十”價(jià)格回升還是持續(xù)降價(jià)走量？對(duì)於這個(gè)問(wèn)題，我的基礎(chǔ)判斷還是認(rèn)為主基調(diào)仍然是調(diào)價(jià)走量。目前影響市場(chǎng)的根本性因素，有變動(dòng)的跡象或者是趨勢(shì)，但是並沒(méi)有形成根本性的變化，所以目前市場(chǎng)趨冷的態(tài)勢(shì)不會(huì)驟然改變。這就決定了未來(lái)市場(chǎng)的主基調(diào)仍然會(huì)是以?xún)r(jià)換量。但是，如果從信號(hào)的角度上分析市場(chǎng)轉(zhuǎn)變或回暖，我更認(rèn)為，需要關(guān)注二手房的回暖程度，二手房是整個(gè)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，更代表廣義上的房産買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)於市場(chǎng)的判斷。7月份的二手房回暖是個(gè)好跡象，但是這個(gè)成交量的上漲也是伴隨著價(jià)格的下降而産生的。該趨勢(shì)在一手房上也會(huì)産生相應(yīng)的共振效應(yīng)。但是，成交量的上漲依然讓處?kù)侗鶅龅姆康禺b市場(chǎng)看到了一絲暖意，通往可以期待的未來(lái)。