每經(jīng)實習記者 白亞靜 發(fā)自深圳

　　8月下旬，廣東第二家萬象城將落戶汕頭。

　　稍早之前的今年4月，全國第六座萬象城在鄭州開業(yè)。未來幾個月內，華潤置地全國第七座和第八座萬象城將在重慶、無錫陸續(xù)開業(yè)。而在今年以前，其運營的五座萬象城中，除深圳外，其餘均位於杭州、瀋陽、成都、南寧等二三線城市。

　　從中可見，華潤置地有限公司（01109，HK）萬象城的佈局似有一條清晰脈絡，即落子二三線城市。在業(yè)內普遍認為二三線城市商業(yè)地産市場供大於求之際，華潤置地為何逆勢而進？

　　記者通過採訪華潤置地副總裁孔小凱、高力國際董事陳厚橋、高緯環(huán)球深圳總經(jīng)理董韶川發(fā)現(xiàn)，華潤置地佈局二三線城市多因拿地機會所致。

　　截至目前，華潤置地方面並沒有萬象城只進軍二三線城市這類説法，孔小凱向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現(xiàn)在之所以多建在二三線，主要還是被這些城市所釋放的地塊所吸引。

　　在孔看來，華潤置地在各地佈局萬象城時，有兩方面考慮因素，一是戰(zhàn)略規(guī)劃，二是拿地機會。孔小凱稱，“當然想進入一線城市，但要有好的拿地機會”，萬象城項目只用中心區(qū)域或者將來可成為中心區(qū)域的地塊。他舉例道，此次進軍汕頭，與項目地塊位於核心地帶、拿地時機好關係密切。

　　公開資訊顯示，已開業(yè)的六座萬象城中，深圳項目地處羅湖，杭州項目地處錢江新城，瀋陽項目地處金廊、成都項目地處成華區(qū)，南寧項目地處清秀區(qū)，鄭州項目地處二七區(qū)，均是當?shù)睾诵膮^(qū)域。

　　這是否意味著，能以合適價格拿到中心區(qū)域地塊，就可規(guī)劃萬象城？據(jù)董韶川介紹，業(yè)內選擇商業(yè)地産的落地城市時，主要考慮四方面，一是城市人口總量，二是每人平均可支配收入，三是該地區(qū)人口結構，四是在當?shù)貍鹘y(tǒng)習慣下養(yǎng)成的消費意識。在他看來，杭州、成都等萬象城項目有一個共性，即當?shù)赜凶非髸r尚的消費習慣。因此他推測華潤置地在考察項目地時，可能很看重消費意識。

　　“我們考察時有一份很詳細的評價模型”，孔小凱稱。

　　對於萬象城的佈局風格，陳厚橋表示贊同，其早在2010年就曾提出二線城市商業(yè)地産風險小于一線城市，如今仍堅持這一觀點，只不過他給這一定義增添了限定詞，要分商場、商務而論。

　　在陳看來，雖然不論一線還是二線城市，當下市場均處在供大於求狀態(tài)，但是兩類區(qū)域的特點並不相同。其表示，一線城市盤子大，競爭激烈，商場自發(fā)的調整程度高於二線城市，所以百貨關門情況更多；二線城市市場相對較小，雖然寫字樓的風險大於一線，但是若能多做商場、少做商務，並成為獨一無二的地標性建築，將免受影響。

　　華潤置地財務數(shù)據(jù)顯示，其毛利潤率從2010年開始增長放緩，在2011年達到一個小頂峰後，便一直在下降。

　　巧合的是，華潤置地現(xiàn)運營的六座萬象城，除深圳萬象城外，位於其他二三線城市的五座萬象城，均在2010年之後開業(yè)。毛利潤率下降，是否同華潤置地將商業(yè)地産佈局二三線城市有關？

　　孔小凱解釋稱，毛利潤率下降的主因是土地價格升高，壓縮了開發(fā)商的盈利空間，下降主要涉及銷售物業(yè)部分，並不涉及投資物業(yè)。