每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

　　昨日（8月5日）記者從北京市住建委網(wǎng)站了解到，位於北京市房山區(qū)的原香漫谷項(xiàng)目以及豐臺(tái)區(qū)的北京山語(yǔ)城自住型商品房項(xiàng)目，開(kāi)始啟動(dòng)網(wǎng)上購(gòu)房申請(qǐng)登記工作，接受申請(qǐng)時(shí)間自8月5日到8月19日。

　　值得注意的是，這兩個(gè)項(xiàng)目均屬北京市2013年確定的商品房在途轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，也就是説開(kāi)發(fā)商在已開(kāi)發(fā)的商品房小區(qū)中劃撥出一部分房源作為自住型商品房出售。

　　“據(jù)了解，這兩個(gè)項(xiàng)目去年拿預(yù)售許可證的時(shí)候，由於申報(bào)的價(jià)格沒(méi)有獲批，與住建委協(xié)商的結(jié)果是轉(zhuǎn)出一部分房源做自住房，以平衡整體項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)。”一位接近上述項(xiàng)目的知情人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

　　“商轉(zhuǎn)住”仍是個(gè)案/

　　今年以來(lái)，北京已有16個(gè)自住型商品房陸續(xù)開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)，累計(jì)供應(yīng)19313套，而截至上週末，今年商品住宅的開(kāi)盤(pán)總套數(shù)也不過(guò)36210套。自住房開(kāi)始進(jìn)入集中上市期，不僅影響北京房地産市場(chǎng)的供應(yīng)格局，也對(duì)樓市成交結(jié)構(gòu)産生了影響。

　　昨日，北京市首批商品房轉(zhuǎn)自住房的項(xiàng)目開(kāi)始接受網(wǎng)路申購(gòu)。資料顯示，中國(guó)鐵建·原香漫谷位於房山區(qū)城關(guān)街道，有150平方米以上的三居戶型，均價(jià)10500元/平方米；中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城位於豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)，均價(jià)17500元/平方米，主力戶型為約125平方米的三居。兩項(xiàng)目合計(jì)提供120套房源，分別為山語(yǔ)城48套、原香漫谷72套。

　　從戶型面積來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目均已“超標(biāo)”。去年北京市住建委發(fā)佈的自住型商品房政策要點(diǎn)中明確指出，自住型商品住房套型建築面積應(yīng)該以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過(guò)140平方米，總價(jià)不超過(guò)200萬(wàn)元；銷(xiāo)售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水準(zhǔn)確定。

　　然而，若以上述兩個(gè)項(xiàng)目的主力戶型及均價(jià)來(lái)看，山語(yǔ)城項(xiàng)目的總價(jià)勢(shì)必將突破200萬(wàn)元。

　　對(duì)於項(xiàng)目面積以及價(jià)格 “超標(biāo)”，上述知情人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這樣的情況還屬個(gè)案，“主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)報(bào)批商品房時(shí)，價(jià)格未通過(guò)審批，所以協(xié)商後確定拿出一部分房源來(lái)做自住型商品房。”基於此，面積、總價(jià)等其他因素並未成為首要的限制條件。

　　記者注意到，住建委網(wǎng)站發(fā)佈的資訊顯示，上述兩個(gè)項(xiàng)目被稱為“2013年確定的商品房在途轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。”對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，去年發(fā)佈的《關(guān)於加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》中，除了規(guī)定自住房可以通過(guò)集中建設(shè)、配建等方式建設(shè)之外，還有一條為“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用於自住型商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地産開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目”。

　　對(duì)於是否還會(huì)有類(lèi)似的 “商轉(zhuǎn)住”，上述知情人士表示，去年在預(yù)售證的審批過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的預(yù)期都比較明顯，不排除也有項(xiàng)目做出這樣的安排，但現(xiàn)在來(lái)看還屬個(gè)案。

　　項(xiàng)目客戶定位有出入/

　　商品房轉(zhuǎn)自住房意味著價(jià)格也要做出一定的讓步，這對(duì)企業(yè)來(lái)説，也面臨著銷(xiāo)售收入的減少。

　　據(jù)了解，中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城自住房限定售價(jià)為17500元/平方米，今年以來(lái)該項(xiàng)目商品房部分的成交均價(jià)為22916元/平方米。中國(guó)鐵建·原香漫谷限定售價(jià)為10500元/平方米，該項(xiàng)目商品房部分的成交均價(jià)為14108元/平方米。由此可見(jiàn)，兩項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住房部分的限定售價(jià)相當(dāng)於商品房售價(jià)的7.5折左右。

　　“剛需盤(pán)降低價(jià)格預(yù)期，轉(zhuǎn)化為自住型商品房後可以最大限度地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提速，並加速資金回籠。中鐵建兩項(xiàng)目將部分房源轉(zhuǎn)化為自住房後，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)1.8億元銷(xiāo)售額。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析表示，雖然總體金額不高，但對(duì)於在北京擁有15塊土地儲(chǔ)備，規(guī)劃建面高達(dá)289萬(wàn)平方米的中鐵建來(lái)説，能夠有效補(bǔ)充流動(dòng)資金的缺口。

　　也有分析人士表示，在今年整體剛需産品去化速度較慢的市場(chǎng)形勢(shì)下，轉(zhuǎn)為自住型商品房也並非就能實(shí)現(xiàn)快速去化，加之這類(lèi)項(xiàng)目戶型較大，總價(jià)較高，往往面向改善型客戶。

　　該分析人士直言，“今年以來(lái)，多個(gè)自住房項(xiàng)目都出現(xiàn)了棄選的現(xiàn)象，而這類(lèi)由商品房轉(zhuǎn)為自住房的項(xiàng)目，項(xiàng)目本身定位與目標(biāo)客群存在一定出入，這也為項(xiàng)目去化帶來(lái)了一定壓力。”