近日，一份“今年滬上千萬級以上豪宅銷售有望突破4000套”的研究報告引起了市場的關注。隨著近期多個項目最高單價突破20萬元，上海豪宅市場將進入20萬元時代的觀點也開始頻頻出現。但記者調查發(fā)現，目前上海市場還未有一套20萬元單價的成交記錄。

　　千萬級豪宅銷售創(chuàng)新高

　　前述報告的撰稿人克而瑞價格中心張瑜欽稱，四大一線城市上半年千萬級豪宅成交套數創(chuàng)近5年新高，就上海市場而言，今年千萬級以上豪宅銷售有望突破4000套。

　　報告顯示，2013年上半年，上海總價千萬以上豪宅的銷售套數達到1497套，已創(chuàng)下歷史新高。而根據過往4年的成交數據顯示，上半年成交套數佔全年成交總量最高不超過50%，“由此可預測，今年上海全年千萬級以上豪宅的銷售套數必定突破3000套；假如以過去4年的上半年成交平均佔比38%來推算，今年全年的千萬級豪宅成交量將達到3940套，有望衝破4000套大關。 ”張瑜欽分析道。

　　這一報告得到了開發(fā)商的呼應，閔行馬橋的綠城玫瑰園今年頻現大單成交。來自網上房地産的數據顯示，該項目至今共成交了10套房源，其中3套總價在1億元以上。

　　“主要還是投資渠道不多。 ”張瑜欽分析道，居高不下的通貨膨脹率、金融證券投資市場的低迷、就連一向是硬通貨幣的黃金也出現大幅下跌，在投資需求強烈與投資渠道匱乏的大環(huán)境下，房産投資成了資産保值的重要手段，而豪宅則是其中的佼佼者。尤其是今年初“國五條”出臺後，將一部分購買者從二手房市場轉向一手房市場，也促進了新房成交。

　　單價10萬元成新門檻

　　隨著豪宅成交量的不斷上揚，其價格也在發(fā)生著根本的變化，對於上海來説，陸家嘴湯臣一品11萬元/平方米已經不再是神話。

　　如今市中心最高報價超過10萬/平方米項目比比皆是，而最高單價報價突破20萬/平方米的項目也達到6個。根據上海中原研究諮詢部數據統(tǒng)計，當前網上房地産備案中最高報價超過20萬以上的項目包括浦東陸家嘴濱江板塊的“湯臣一品大廈”、“凱旋濱江園”、“鵬利海景公寓”；盧灣打浦橋板塊的“香港新世界花園”、靜安江寧路板塊的“遠中風華園”及閘北不夜城板塊的“蘇河灣華僑城廣場”。業(yè)內已經有觀點認為，上海豪宅市場將進入20萬元單價時代。

　　中房信分析師薛建雄坦言，目前就上海市場天價豪宅的單價至少需達到10萬元。對此，復旦大學地産運營研究所所長蔡為民也表示了贊同，他認為，“2003年時，豪宅單價剛破萬元，而2009年業(yè)界一般認為4萬元算是豪宅準入線，今年這個門檻應該提升到6萬。而天價豪宅10萬元/平方米似乎是一個新門檻。 ”

　　20萬單價豪宅難有成交

　　今年以來，滬上房價又進入了新的高度，接連出現了遠中風華園、香港新世界花園等多個報價超過20萬元/平方米的樓盤。但由於實際成交價格往往比報價低，因此真正單價超過20萬元的房源成交就更是鳳毛麟角了。

　　根據德佑地産市場研究部監(jiān)控的數據顯示，去年10月成交的一套中糧海景壹號房源，網簽顯示單價為21.56萬元/平方米，這也是滬上一手房市場網簽出現的唯一一套單價超過20萬元的住宅房源。然而該房源簽約後不久，即爆出消息稱，該房源的天價係登記錯誤造成的"烏龍"。排除該房源的話，滬上一手市場至今仍未出現過單價20萬元以上的成交房源。

　　日前，位於閘北不夜城板塊一項目推出了90多套豪宅項目，其最高報價已經達到了25萬元/平方米，更讓購房者吃驚的是，該項目看房門檻，刷新了上海豪宅的看房門檻。

　　昨日，當記者諮詢該項目價格及是否有樣板房可以參觀時，銷售人員表示看房預約有一定的要求，一是交50萬元意向金，滿意的話追加50萬元作為定金，不滿意則在10天后退還；提供100萬元的資産證明即可預約看房。不僅如此，在品鑒時限與數量上也有極為嚴苛的限定，據稱，樣板房每小時接待客戶的數量以兩批為上限，每天不超過20批次。

　　標桿效應或引發(fā)區(qū)域泡沫

　　隨著單價10萬元、20萬元的天價豪宅紛紛冒出，雖然還未有成交記錄，但業(yè)內人士也開始擔憂，豪宅的標桿效應或引發(fā)區(qū)域泡沫。

　　德佑地産研究總監(jiān)陸騎麟坦言，近年來，傳統(tǒng)高端板塊的供應量較為稀少，這也是導致這些樓盤敢於報出如此高價的重要原因。不過即便如此，這些樓盤的報價已經達到了樓市價格的金字塔尖位置，未來的市場接受度可能存在問題。截至目前，20萬單價的豪宅都未有成交記錄，而最終的成交價格也很可能與超高的報價存在明顯的差距。

　　"定價只是彰顯身份的一種方式，至於日後的成交價很難達到這麼高。 "蔡為民也贊成上述觀點。

　　上海中原研究諮詢部高級經理龔敏則向記者表示，價格是具有傳導機制的，今年豪宅跟風漲價效應明顯，這與2005年湯臣一品開出天價少有人跟漲大相徑庭，今年跟漲風主要源於市場交易持續(xù)向好下對未來看好的樂觀預期。

　　從具體項目來看，老盤豪宅在達到一定銷售率後開始漲價從而帶動新盤項目跟漲，當然也不排除部分項目出於高成本所迫，然而，事實上高價樓盤並不一定帶來大的盈利空間，如"湯臣一品"雖然單套物業(yè)高價，但總成交金額及其利潤空間不見得比其他高端豪宅高，項目從2005年開賣至今百套不到，項目長期銷售亦需要支付高額利息，盈利多少也取決於總投資回報率。

　　"目前來看，20萬/平方米的最高報價行銷成分濃郁，通過少量的天價房提升樓盤價值從而不斷提升項目基礎售價是高端項目銷售技巧之一。 "龔敏分析道。但是高端項目價格愈演愈烈的格局正在加速，這會對整個房地産市場産生房價過快上漲示範效應。 "裏面會有一定的區(qū)域泡沫産生。 "