一線城市儼然成了“地王”集中營(yíng)

　　繼4月10日浦東發(fā)展創(chuàng)造了37.75億元上海唐鎮(zhèn)宅地總價(jià)地王后，5月29日，來自北京的福潤(rùn)天成房地産開發(fā)有限公司僅用時(shí)10分鐘，便以46億元的價(jià)格刷新了今年上海總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　不僅是上海。4月下旬以來，北京土地市場(chǎng)同樣熱鬧非凡，總價(jià)地王、單價(jià)地王紀(jì)錄不斷被刷新。5月22日單日土地出讓金達(dá)35.22億元，為“國(guó)五條”細(xì)則落地後單日成交額新高；今年前5個(gè)月，北京市土地出讓收入已接近2012年全年收入，今年再破千億元已無懸念。

　　在廣州，土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)更是刀光劍影。在廣州海珠區(qū)南洲路地塊的競(jìng)拍中，經(jīng)歷上百輪競(jìng)價(jià)後，越秀地産力挫恒大、中海等知名房企，創(chuàng)造了廣州單價(jià)地王。

　　這是一個(gè)非常巧合的時(shí)間點(diǎn)。5月，一線城市地王頻現(xiàn)；同樣在5月份，國(guó)務(wù)院明確提出將擴(kuò)大房産稅改革試點(diǎn)範(fàn)圍，而國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)此做出了明確回應(yīng)。

　　人們困惑的是，為何一個(gè)本應(yīng)令開發(fā)商聞之心驚的房産稅擴(kuò)圍消息，不僅沒有澆滅開發(fā)商的“搶地”熱情，反而成了激勵(lì)他們爭(zhēng)搶土地、爭(zhēng)做地王的號(hào)角。是房産稅原本就是“紙老虎”，還是開發(fā)商壓根兒就沒把房産稅試點(diǎn)放在眼裏？開發(fā)商的底氣何來？

　　從滬渝兩地房産稅試點(diǎn)兩年後的情況看，開徵房産稅對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)影響並不明顯，對(duì)開發(fā)商拿地?zé)崆橐步z毫沒有影響。先看房?jī)r(jià)，2012年上海新建商品住宅平均銷售價(jià)格為13870元/平方米，較2011年上漲3.1%，今年4月上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%；同樣，2012年重慶房?jī)r(jià)從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價(jià)格漲幅達(dá)11.41%，今年4月重慶新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲1.1%和5.6%。拿地方面，僅上海今年前5個(gè)月，收穫的土地出讓金就高達(dá)515億元，而在2012年同期，這個(gè)數(shù)字僅120億元~130億元左右。

　　執(zhí)行了房産稅試點(diǎn)的城市，不過如此。繼續(xù)擴(kuò)圍試點(diǎn)又能怎樣？何況，開發(fā)商在上海拿地已不考慮房産稅因素；即便在北京、廣州、深圳拿地，先不説這些城市能否入圍試點(diǎn)城市，即便有幸中簽，從目前消息面看，個(gè)人住房房産稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍也將遵循“向增量開刀”的思路。如果所謂“向增量開刀”，還是上海試點(diǎn)那一套，開發(fā)商有什麼可擔(dān)心的。加上住建部官員日前已明確表示，關(guān)於房産稅的工作，住建部一直在做，但並不急於大範(fàn)圍擴(kuò)容房産稅試點(diǎn)，而樓市調(diào)控若想在短期內(nèi)取得成效，限購(gòu)、限貸等行政手段仍然是第一選擇。這樣看來，開發(fā)商底氣十足，並不悖于常理。

　　人們通常將地王頻現(xiàn)歸因于流動(dòng)性充足。因?yàn)槌渥愕牧鲃?dòng)性推升了資産價(jià)格，只要流動(dòng)性充裕格局不改，只要預(yù)期未來房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲，只要購(gòu)地後依然能獲得很好的收益，開發(fā)商高價(jià)拿地就沒有任何顧忌。而截至今年4月末，廣義貨幣(M2)餘額103.26萬億元，今年前四個(gè)月社會(huì)融資規(guī)模為7.91萬億元，充足的流動(dòng)性，再加上新“國(guó)五條”中有關(guān)二手房交易徵稅20%的政策，加速了購(gòu)房需求的釋放，再配之以開發(fā)商一段時(shí)間以來“以價(jià)換量”以及取道海外融資的舉措，如今的開發(fā)商不僅徹底去除了庫存，而且手中的資金也從以前的緊缺變成了寬裕。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)15家大型房企截至2012年底賬面上的貨幣資金儲(chǔ)備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長(zhǎng)41%，較本輪調(diào)控未全面升級(jí)的2010年底時(shí)也增長(zhǎng)了36%。

　　目前，全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月。一線城市房?jī)r(jià)在70個(gè)大中城市中一枝獨(dú)秀的漲幅，鼓舞了開發(fā)商涌向一線城市拿地的熱情，也使本來土地市場(chǎng)一直供應(yīng)有限、政府又不願(yuàn)在地價(jià)上讓利的一線城市，好地變得有錢難求。而一線城市頻頻誕生的地王，更影響了人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，使得房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭難以遏制。

　　也不是沒有辦法。只要對(duì)所有一線城市全部存量房開徵房産稅，不僅這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲而跌，土地市場(chǎng)也會(huì)迅速冷卻，地王將蹤跡難覓。只不過，目前看，顧及到經(jīng)濟(jì)增速下行壓力較大，也顧及到刺破樓市泡沫會(huì)加劇銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)方面尚不會(huì)舉起這柄利劍，而開發(fā)商對(duì)賭的也正是這一點(diǎn)。從開發(fā)商越戰(zhàn)越勇的搶地?zé)崆榭矗@回開發(fā)商或許真的賭對(duì)了。有關(guān)方面會(huì)給開發(fā)商一個(gè)意外嗎？

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]