持續(xù)的房地産調(diào)控，正讓房企嚴(yán)重依賴銀行融資的格局發(fā)生改變。近期住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合展開(kāi)的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化，直接融資已成為房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源，佔(zhàn)比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。與此同時(shí)，民間資本開(kāi)始涌入，並將投資目光鎖定商業(yè)地産。

　　直接融資大發(fā)展

　　目前，房地産直接融資的具體方式主要有房地産信託、房地産基金和券商資管。2012年房地産直接融資的佔(zhàn)比快速上升，房地産信託餘額為6800億元，發(fā)展迅速。相比之下，房地産基金尚處?kù)镀鸩狡冢l(fā)展時(shí)間僅有三到五年。但據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，2012年的房地産基金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1000億元。

　　今年以來(lái)，房地産直接融資佔(zhàn)比增加的趨勢(shì)還在擴(kuò)大。到今年4月，房地産信託佔(zhàn)信託發(fā)行量的比重達(dá)到33%，已超過(guò)金融和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。在多個(gè)投資領(lǐng)域受到限制的背景下，房地産信託有望再次成為信託業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

　　“從企業(yè)的投資額和融資額來(lái)看，這些數(shù)字目前是近十年來(lái)的最高水準(zhǔn)。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，這表明目前房地産企業(yè)並不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿“高價(jià)地”。

　　不過(guò)，秦虹仍然強(qiáng)調(diào)，今年社會(huì)流動(dòng)性相當(dāng)充裕，但未來(lái)除了貸款外，房企一定要多關(guān)注直接融資。“直接融資是下一步金融改革的大方向之一，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度支援。”秦虹表示，房地産是資金密集行業(yè)，但不斷加碼的地産調(diào)控讓寬鬆、低成本、易於獲得的銀行貸款環(huán)境難以再現(xiàn)。因此，未來(lái)維持房地産企業(yè)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)將是直接融資。

　　民間資本涌入

　　房地産直接融資的快速發(fā)展，已經(jīng)吸引民間資本的關(guān)注。今年年初，來(lái)自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務(wù)區(qū)拍出的第一塊土地，預(yù)示著房地産基金正在加速吸引更多民間資本的參與。

　　對(duì)此，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示：“關(guān)注直接融資，關(guān)注新的金融行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)變化和投資需求，未來(lái)要做大房地産就必須關(guān)注直接融資方式。”

　　作為我國(guó)首支人民幣商業(yè)地産基金，高和資本目前收購(gòu)資産規(guī)模已超過(guò)60億元，其中在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域完成五個(gè)商辦物業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)，其中四個(gè)項(xiàng)目完成退出。近期，高和資本加速在一線城市的佈局，以7.9億元收購(gòu)位於上海靜安區(qū)核心位置寫字樓中華企業(yè)大廈，這是高和資本在上海的首個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)。

　　根據(jù)住建部政策研究中心與高和資本發(fā)佈的《2012年民間資本與房地産業(yè)研究總報(bào)告》，民間資本對(duì)房地産業(yè)的投資策略及方式正發(fā)生改變，商業(yè)地産已成為民間資本最為重要的一個(gè)投資出口，房地産私募股權(quán)投資將是值得關(guān)注的民間投資焦點(diǎn)領(lǐng)域。記者 于萍

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