在剛剛結(jié)束的春季房交會(huì)上，商業(yè)地産供應(yīng)呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)，特別是寫字樓供應(yīng)量更是井噴。參加的昆明房地産商帶來了一大批城市綜合體項(xiàng)目，超過一半的企業(yè)正在或即將推出寫字樓項(xiàng)目，一場(chǎng)寫字樓“大戰(zhàn)”已悄然拉開序幕。

　　寫字樓供應(yīng)量猛增

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，本次房交會(huì)上有20余個(gè)寫字樓項(xiàng)目參展，供應(yīng)量較往年相比有很大的增長(zhǎng)，其範(fàn)圍涉及昆明主城各個(gè)城區(qū)以及呈貢、富民縣。寫字樓爭(zhēng)打“5A”、“甲級(jí)”牌，甚至出現(xiàn)了“5S”的概念。

　　其中，位於主城二環(huán)內(nèi)的有螺螄灣中心、置地廣場(chǎng)、金恒財(cái)富廣場(chǎng)、中昆廣場(chǎng)、融城優(yōu)郡、人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、奧宸廣場(chǎng)、蓮花池畔、保利六合、大觀文化廣場(chǎng)以及金尚國(guó)際等項(xiàng)目；北市區(qū)有的紅郡、盛唐城等；南市區(qū)有奧宸·財(cái)富廣場(chǎng)、潤(rùn)城、紅星國(guó)際廣場(chǎng)、中天融域等，西市區(qū)有百大國(guó)際城、雲(yún)錫·金地等，東市區(qū)有中豪國(guó)際廣場(chǎng)、建工新城等，呈貢區(qū)的有新都昌廣場(chǎng)、實(shí)力心城、七彩雲(yún)南·第壹城等。

　　這些項(xiàng)目的銷售價(jià)格根據(jù)所屬區(qū)位、地段及交通條件的不同，價(jià)格幅度相差較大，主城區(qū)的價(jià)格每平方米為1萬元至1.7萬元，而呈貢區(qū)的價(jià)格最低為7600元。

　　市場(chǎng)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)

　　雲(yún)南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)産投融資研究中心主任周大研介紹説，從歷史上看，早在1999年世博會(huì)時(shí)，寫字樓就有大量的供應(yīng)，很長(zhǎng)一段時(shí)間昆明寫字樓市場(chǎng)都處於消化階段，之後又出現(xiàn)需求量增多供應(yīng)不足的情況，目前昆明每年寫字樓供求量在130萬㎡—150萬㎡。

　　周大研認(rèn)為，現(xiàn)在昆明寫字樓市場(chǎng)主要特點(diǎn)是供求不平衡，供應(yīng)量過大。從未入市和市場(chǎng)存量的寫字樓産品來看，寫字樓産品市場(chǎng)存量較大，長(zhǎng)期消化不是問題，但短期將會(huì)出現(xiàn)供大於求的情況。出現(xiàn)大供應(yīng)量主要原因是在於不少地産商對(duì)寫字樓市場(chǎng)研究不深入、不透徹，還有一些商家盲目的進(jìn)行開發(fā)導(dǎo)致。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況下，部分開發(fā)商為了回籠資金大多會(huì)選擇銷售，只租不售的寥寥無幾，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。個(gè)別開發(fā)商為了吸引投資者已在樓書上已公佈出寫字樓投資回報(bào)率預(yù)算，例如位於西山區(qū)的某項(xiàng)目，寫字樓總面積約16萬㎡，售價(jià)為13000-14000元/㎡。其在樓書中明確標(biāo)出，“回報(bào)率第一年為60元/㎡，逐年增長(zhǎng)5元/㎡”。

　　寫字樓投資需謹(jǐn)慎

　　對(duì)於未來寫字樓市場(chǎng)如何投資，昆明富邦房地産經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司卞東曉總經(jīng)理介紹説，“目前市場(chǎng)上寫字樓主要分部在市中心以及北市區(qū)，而其他區(qū)域尚存在著交通上的劣勢(shì)，呈貢板塊則屬於新興區(qū)域，很多樓盤還沒有上市，隨著軌道交通的開通，未來將有巨大的發(fā)展前景。”

　　周大研表示，他也非常看好呈貢區(qū)未來發(fā)展，“呈貢區(qū)屬於新興區(qū)域，周邊的配套設(shè)施雖還不齊全，但是呈貢區(qū)的市場(chǎng)前景非常可觀的，很有發(fā)展?jié)摿Γm於中長(zhǎng)期投資。”

　　據(jù)相關(guān)人士介紹，投資寫字樓對(duì)於區(qū)位及地段有很大的要求，是否位於城市的中心區(qū)域，是衡量是否具有投資價(jià)值的要素之一。但是該區(qū)域的政府規(guī)劃是否對(duì)“樓宇經(jīng)濟(jì)”利好、附近是否有提供客源的産業(yè)基礎(chǔ)，周圍是否具備企業(yè)辦公所需的商業(yè)配套，都需要加以提前考慮。寫字樓還需要根據(jù)片區(qū)發(fā)展來進(jìn)行定位，並不是5A級(jí)發(fā)展?jié)摿σ欢ǜ哽?A級(jí)，而是根據(jù)周邊的商業(yè)群體以及客戶群體去進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

　　從國(guó)內(nèi)各地一、二線城市的房地産市場(chǎng)來看，寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)明顯優(yōu)於住宅市場(chǎng)。各地寫字樓銷售市場(chǎng)平穩(wěn)，吸引了不少個(gè)人把投資目光投向這裡。與高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的商鋪相比，寫字樓利益關(guān)係簡(jiǎn)單，物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)穩(wěn)健，固定投資回報(bào)穩(wěn)定，而且還會(huì)隨著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)步升值，適合長(zhǎng)期投資。

　　但對(duì)於實(shí)力較小的個(gè)人投資者，買寫字樓應(yīng)慎重，由於市場(chǎng)供應(yīng)量增加，寫字樓的回報(bào)率增幅不大，且資本緊縮的情況下，寫字樓價(jià)格增幅也較低。因此，無論是買方還是賣方，投資寫字樓都應(yīng)該將眼光放遠(yuǎn)，短期內(nèi)獲得豐厚利潤(rùn)的可能性不大。選擇寫字樓投資時(shí)，一定要選擇商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域，或品質(zhì)優(yōu)良且管理優(yōu)良的物業(yè)，這樣才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。(記者吳勁松)

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