北京樓市持續(xù)熱銷的勢頭伴隨著國五條及陸續(xù)發(fā)佈的細則，在一季度末戛然而止。自3月下旬起，北京多個熱銷項目傳出網(wǎng)簽被暫停的消息，緊接著，金茂悅、首開國風(fēng)美唐等項目新一期取證房源被住建委駁回。而調(diào)控力度仍在升級，4月10日，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京將形成限價房序列管理，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證。但是截止到記者發(fā)稿時，住建委並未就限價、限證給予回應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)稱熱銷項目網(wǎng)簽被暫停

　　“儘管4月8號北京房地産交易網(wǎng)簽已經(jīng)恢復(fù)，但目前還有幾十個項目的銷售許可證被壓著不發(fā)。”一個剛剛獲得“解套”進入正常銷售的項目負責人告訴記者。

　　據(jù)記者了解，3月30日公佈北京國五條細則的同時，北京市住建委就曾下達通知：2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地産交易系統(tǒng)進行升級調(diào)整，暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。而據(jù)上述負責人介紹，早在建委發(fā)佈該通知前一週(3月23號左右)，自己所在的項目已經(jīng)無法登陸網(wǎng)簽系統(tǒng)。“當時並不知道是什麼情況，後來才知道有20個熱銷項目被暫停了網(wǎng)簽，我們是其中之一。”記者同時獲悉，該項目在向相關(guān)部門諮詢時得到的答覆為：144平米以下，成交價格高於18000元/平米，144平米以上，成交價格高於19000元/平米的項目將停止網(wǎng)簽錄入。

　　然而經(jīng)過調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)並非所有在售價格高出上述標準的普宅項目都被叫停。位於通州區(qū)的華遠·銘悅世家目前在售均價為21800元/平米，此次並未被列入暫停網(wǎng)簽的項目之列。一位業(yè)內(nèi)人士對此表示：“此輪受到限制的主要是市場上關(guān)注度較高的項目，相關(guān)部門的舉措也是寄望于能夠起到一定警示作用。”

　　“取證難”成房企心病

　　通過採訪，記者了解到目前北京耳熟能詳?shù)捻椖看蠖嘤龅搅恕叭∽C難”的問題。而根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公開資訊顯示，進入3月下旬，項目預(yù)售審批速度明顯放緩，自3月15號至今共有11個項目獲得預(yù)售證，其中4月份以來僅有京投萬科新里程和望京金茂府兩項目獲得銷售許可。

　　然而取證難已經(jīng)對項目推盤節(jié)奏産生了影響。原計劃4月初開盤的亞奧金茂悅相關(guān)人士告訴記者：“預(yù)售證拿不到，開盤時間只能延期。”一家知名房企的相關(guān)負責人也對記者表示，現(xiàn)在手上有證的開發(fā)商普遍很開心，因為有什麼貨都能出去；但是對於貨量充裕但沒法拿到證的項目而言就非常“痛苦”。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，3月底京版細則的出臺，開發(fā)商或主動或被動，都開始放緩了供應(yīng)節(jié)奏。一方面開發(fā)商需要消化政策，制定新的銷售策略，而另一方面住建委對於預(yù)售證發(fā)放更加嚴格，對於部分漲價項目不予發(fā)放預(yù)售許可證，使得部分項目不得不推後入市重新核定價格。

　　“緊箍咒”效應(yīng)將持續(xù)

　　隨著政策的不斷推進，房企頭上的“緊箍咒”也是越來越緊。第一太平戴維斯住宅銷售部總監(jiān)陳明認為，政府這次的調(diào)控決心還是很大的，但多數(shù)房企也有了相應(yīng)的準備，無論是心理還是資金方面，面對調(diào)控可能還是會堅持一段時間。“據(jù)我和多個房企溝通，感覺到今年6月份，可能會是一個坎，如果政府會繼續(xù)出臺一些政策，開發(fā)商下半年日子將非常不好過。”

　　陳明同時分析稱，主管部門對於取證的控制，可能會儘量少發(fā)價格較高的證，將一些售價較高的項目推遲入市；從開發(fā)商的角度可能就會通過各種辦法嘗試過關(guān)，比如説價格過高不好報批，可以將毛坯變精裝等進行價值拆分；或者先賣位置最好的、價格最高的樓座，從高到低進行銷售，也能實現(xiàn)新一期樓盤低於上一期的價格。

　　■ 專家觀點

　　限價或?qū)?dǎo)致延期開盤

　　●郭毅(亞豪機構(gòu)市場總監(jiān))

　　如果限價等行政干預(yù)越來越嚴格，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商採取延期開盤的方式應(yīng)對。開發(fā)商的操盤策略可能會重新調(diào)整，從“低開高走”改為“高開低走”；或是調(diào)整開盤産品，先推出位置或戶型稍次。定價相對較低的樓盤。

　　此外，限價或延長開發(fā)商拿證週期。國五條後，購房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，開發(fā)商需要重新審視其客群是否足以支撐開盤，而不少將入市的老項目後期更需重新調(diào)整定價。如此一來，一些原本打算4月入市的項目或擱置或延期，傳統(tǒng)的4、5月供應(yīng)高峰在今年可能將很難出現(xiàn)。

　　限價不能從根本上解決供需矛盾，它只能是短期的行政干預(yù)，起到短期內(nèi)穩(wěn)定價格漲幅的作用，並不可能長期持續(xù)。

　　限價令市場價格失真

　　●陶紅兵(高策地産服務(wù)機構(gòu)董事總裁)

　　有關(guān)部門為穩(wěn)定價格漲幅，採取限價、暫停網(wǎng)簽、不發(fā)預(yù)售證的方式，開發(fā)商利潤降低，缺乏銷售的積極性，會使開發(fā)商封盤，減少供應(yīng)量，增加供需矛盾。

　　短期看，價格的漲幅得到控制，但擬售價格和市場價格脫節(jié)，會産生諸多問題。比如供應(yīng)少需求多，排號難度增加，黃牛高價倒賣號，增加消費者購房成本；再如開發(fā)商按照限價申報，採取內(nèi)部認購，消費者很難買到新房，只能高價購買二手房，反過來又刺激了二手市場。

　　在地價未降時，採取限價就會導(dǎo)致價格失真，開發(fā)商利潤受到擠壓，拿地意願降低，影響土地財政收入。價格管制與社會發(fā)展趨勢相悖，限價註定只是暫時的手段。

　　■ 追訪

　　將引導(dǎo)開發(fā)商新盤定價

　　針對最近20個熱銷項目被住建委暫停網(wǎng)簽等傳言，4月10日，記者致電北京市住建委宣傳中心。但是截至記者發(fā)稿，住建委仍未給予相關(guān)回應(yīng)。

　　不過，4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務(wù)管理廣播時，對備受關(guān)注的相關(guān)問題做出了表態(tài)。據(jù)報道，楊斌當時表示，目前正在研究限價房序列管理的具體細則，措施將包括，新盤報價不能高於該樓盤此前成交價，也不能高於周邊同質(zhì)商品房價格。如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對於成交資格不予備案等，通過合理指導(dǎo)確保房價不會過快上漲。

[責任編輯： 雍紫薇]