樓市調(diào)控開出一劑“猛藥”——收緊信貸政策。隨著北京明確“認房又認貸”，賣一買一的換房者首付比例從以前的三成大幅提至六成，部分剛需受到較大程度抑制。業(yè)內(nèi)人士指出，若類似信貸收緊政策在一二線城市鋪開，樓市在二季度出現(xiàn)成交量較大幅度下跌現(xiàn)象不可避免，房企的銷售也將面臨下滑，房價走勢面臨變數(shù)。不過，一些房企已著手調(diào)整産品結(jié)構(gòu)，減少小戶型供應(yīng)。

　　1/3換房者首付翻番

　　從4月8日起，北京購房者購買二套房，無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，首付款比例都不得低於七成，此前執(zhí)行的是六成。事實上，首付提高一成，對有足夠經(jīng)濟實力購買二套房的人來説，影響並不明顯。但央行和北京住房公積金的新政真正具有“殺傷力”的是：明確“認房又認貸”的二套房判定標準。

　　“在北京市建委房屋交易權(quán)屬資訊查詢系統(tǒng)裏顯示無房，但通過央行徵信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄的，將被認定為符合第二套住房貸款條件的借款申請人，首付款比例必須達到六成。這等於説，我之前貸款買了一套一居室，現(xiàn)在想賣掉再買一套兩居室，首付就得六成。但這在以前是符合首套房條件的，首付只需三成。購房者門檻顯著提高了。”中原地産研究總監(jiān)張大偉表示。

　　根據(jù)鏈家地産市場研究部統(tǒng)計，目前北京二手房市場上改善性需求佔比約為45%，其中至少有八成屬於賣一買一的置換需求，約佔36%；新房市場上以小換大的改善性需求比例也在30%以上。也就是説超過三分之一的購房需求首付將從最初的30%提高到60%。而真正意義上的家庭購買第二套房的比重不會超過20%。鏈家地産市場研究部張旭也表示，置換型的二套房購房者的首付比例翻番，對於需求的抑制會比較明顯。

　　此外，北京公積金貸款還對首套自住住房進行了嚴格限制，對購買首套房的剛需人群無異於“雪上加霜”。其中包括根據(jù)個人信用等級不同對最高貸款額度的限制；月收入超過北京市職工月平均工資3倍的，月還款額原則上應(yīng)不低於其月收入的50%。張旭認為，相對於北京當前的房價水準，公積金貸款額度本已屬偏低狀態(tài)，目前新政又進一步把部分有首套需求的人擋在門外，影響範圍更大。

　　銷售面臨變數(shù)

　　事實上，4月、5月房企將集中推盤。4月9日，金地集團發(fā)佈公告稱，公司在4-5月計劃新推項目16個，主要分佈在北京、杭州、瀋陽、武漢等地。按照推盤計劃，北京在4月份將有20多個新盤入市。上海、廣州、深圳等地4月入市的新盤數(shù)量比3月也有較大幅度增加。

　　但張大偉認為，北京本輪調(diào)控的力度已經(jīng)超過之前預(yù)期，北京樓市在4月份將明顯進入起碼半年的調(diào)控週期，成交量大跌將很快出現(xiàn)，也不排除價格鬆動的可能。

　　中國證券報記者從保利地産、首創(chuàng)置業(yè)等房企獲悉，二季度推盤節(jié)湊不會有明顯變化，但會根據(jù)市場情況適時調(diào)整，新盤定價也會保持平穩(wěn)。

　　事實上，大部分城市已發(fā)佈房地産調(diào)控細則裏都提到，適時提高二套房首付比例。謝逸楓認為，北京提高二套房首付比例有示範作用，其他一線城市可能跟進。“下一個可能提高二套首付比例的城市，應(yīng)該是上海。”

　　而其他城市最近也在頻頻收緊公積金貸款、首套房貸優(yōu)惠折扣。4月8日，蘇州市區(qū)、昆山市對住房公積金貸款額度進行調(diào)整：貸款額度調(diào)整為賬戶餘額的10倍；連續(xù)按期足額繳存公積金的期限由6個月調(diào)整為12個月以上。

　　這都意味著各地都在採取措施抑制市場需求。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶認為，隨著各地信貸收緊和一季度市場透支過度，二季度房企相比一季度的銷售可能面臨大幅下滑的局面。成交量下降，也會導(dǎo)致購房者進入一定時間的觀望期。

　　小戶型産品或減少

　　由於買一賣一的置換需求受到較大抑制，小戶型的住宅産品的銷售也將受到影響。一些房企在産品開發(fā)上已經(jīng)減少或者停止一居室小戶型設(shè)計開發(fā)。

　　“想從一居換到兩居的購房者，大多數(shù)的經(jīng)濟條件並不是特別好。若首付翻番超過他們的預(yù)算，換房計劃就會被迫擱置。這就會使得部分首次置業(yè)的人避開一居室，湊夠三成的首付款比例直接選擇兩居等中等戶型。”亞太城市房地産協(xié)會會長謝逸楓表示。

　　保利地産和首開股份聯(lián)合開發(fā)的位於北京大興區(qū)的保利首開熙悅春天，目前處於項目規(guī)劃階段，計劃下半年開盤。中國證券報記者了解到，保利地産評估信貸新政後，放棄了一居室戶型的設(shè)計開發(fā)，最終全部變成70-90平方米的兩居室和三居室戶型。而與之一街之隔的保利春天裏雖去年已售罄，但戶型從一居到四居都涵蓋。分析人士指出，在此信貸政策影響下，更多的房企將會調(diào)整産品的結(jié)構(gòu)，減少小戶型的比例。

　　此外，高端住宅項目銷售也可能陷入低迷。一位房企行銷中心副總經(jīng)理表示，二季度裏剛需樓盤銷售可能影響不大，而花園洋房、別墅等項目的銷售會有較大下滑。(姚軒傑)

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