3月31日，是地方政府公佈“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則大限之日。

　　截至發(fā)稿，北京、上海、廣州、深圳等一線城市及重慶、廈門(mén)、合肥、大連、濟(jì)南、貴陽(yáng)、天津等城市已公佈房?jī)r(jià)控制目標(biāo)及具體調(diào)控細(xì)則。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪的人士指出，隨著這些細(xì)則的落實(shí)，此前一路上漲的樓市有望進(jìn)入調(diào)整期，而一線城市可能率先降溫。

　　記者注意到，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)方面，各地標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。其中，北京版細(xì)則被認(rèn)為最嚴(yán)厲，2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房?jī)r(jià)格”；上海將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；深圳、天津、重慶、大連、廈門(mén)等城市則規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度低於收入漲幅。

　　值得一提的是，北京是目前唯一明確提出“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房?jī)r(jià)格”的城市。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉解讀説“相比2012年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，此次明顯剔除了保障房對(duì)價(jià)格的影響，使得調(diào)控目標(biāo)更加明確和嚴(yán)格。”

　　中國(guó)房地産及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧雲(yún)昌則認(rèn)為，各地公佈的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)大致與其樓市熱度相呼應(yīng)，北京、上海等一線城市偏緊，而重慶、合肥、廈門(mén)、大連等城市較為溫和。

　　在限購(gòu)、限貸方面，同樣是北京版細(xì)則更為嚴(yán)格，對(duì)原有限購(gòu)政策進(jìn)一步收緊，提出“本地戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；同時(shí)對(duì)二套房的首付比例進(jìn)一步提高。”而其他城市的表述則以“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市商品住房限購(gòu)措施”為主。

　　此前業(yè)界最為關(guān)注的“計(jì)徵20%個(gè)稅”方面，除深圳未明確表述以外，北京、上海、天津等地均提出，在能核實(shí)房屋原值的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)徵。

　　值得一提的是，北京地稅局3月31日率先公佈“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個(gè)人所得稅”具體規(guī)定，針對(duì)不同房源對(duì)房屋原值作了具體劃分。鏈家地産副總裁林倩認(rèn)為此舉無(wú)疑是“國(guó)五條”中最具力度的一項(xiàng)政策，將可能改變投資性購(gòu)房者的長(zhǎng)期預(yù)期。同時(shí)，由於存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的可能，剛需及改善性需求也會(huì)受到較大影響。

　　林倩表示，北京版細(xì)則是在樓市持續(xù)回暖、量?jī)r(jià)齊升的背景下出臺(tái)的，通過(guò)收緊個(gè)稅、限制本地單身購(gòu)房、提高二套首付比例等措施限制投資性需求，尤其是個(gè)稅調(diào)整及單身限購(gòu)的新政策將明顯影響市場(chǎng)需求。預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)將有60%左右的需求受到稅費(fèi)調(diào)整影響，而且不同類型房屋的稅費(fèi)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。新政執(zhí)行後，成交量會(huì)明顯回落。

　　事實(shí)上，由於細(xì)則出臺(tái)前的“搶搭末班車”效應(yīng)，多地二手房市場(chǎng)一度出現(xiàn)交易高峰，在短時(shí)間內(nèi)透支了樓市需求，隨後交易量開(kāi)始迅速下降。鏈家地産數(shù)據(jù)顯示，3月下半月北京二手房市場(chǎng)新增客源量較上半月下降35.3%。上海中原分行數(shù)據(jù)也顯示，二手房交易量在3月中旬達(dá)到峰值後出現(xiàn)遞減之勢(shì)。

　　“交易成本會(huì)大幅增加。”21世紀(jì)不動(dòng)産分析師黃河滔説：“比如100萬(wàn)元購(gòu)房後，以200萬(wàn)元售出，按原先1%徵稅只需2萬(wàn)元，而按差額部分20%徵稅則要20萬(wàn)元”。如果賣方將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買方，則相當(dāng)於房?jī)r(jià)漲了18萬(wàn)元，交易成本上升必然會(huì)影響未來(lái)的成交量。

　　中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，地方版細(xì)則中，一線城市力度最大。“本輪市場(chǎng)反彈的主要表現(xiàn)就是一線城市房?jī)r(jià)上漲迅速，所以調(diào)控明顯體現(xiàn)了差別化，而一線城市的力度也代表了全國(guó)的調(diào)控方向”。

　　“此前市場(chǎng)主要關(guān)注二手房個(gè)稅政策。目前來(lái)看，北京等城市的細(xì)則中針對(duì)新建住宅的力度甚至超過(guò)二手房，其他城市的細(xì)則也明顯對(duì)新建住宅預(yù)售加強(qiáng)監(jiān)管”。張大偉稱，地方版細(xì)則出臺(tái)及後續(xù)執(zhí)行可能造成樓市量?jī)r(jià)齊跌，再加上産權(quán)登記等疊加政策，這次樓市調(diào)控力度不亞於2011年“其中，一線城市一季度過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將很快陷入調(diào)整期，房?jī)r(jià)很可能率先下調(diào)。”

　　顧雲(yún)昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)也表示“一二線城市政策力度之大超出預(yù)期。”他預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)總體將表現(xiàn)為一季度偏高，二季度停滯，三四季度逐步穩(wěn)定。分類來(lái)看，二手房成交二季度將遇冷並呈直線下降趨勢(shì)，三四季度逐步穩(wěn)定；新房?jī)r(jià)格波動(dòng)將相對(duì)較小，但也沒(méi)有大幅上漲的可能。

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