在持續(xù)堅(jiān)持房地産宏觀調(diào)控政策的前提下，剛剛過去的2012年，哈爾濱樓市雖然成交量出現(xiàn)反彈，但價(jià)格仍然處於下降趨勢。據(jù)哈爾濱網(wǎng)上房地産數(shù)據(jù)顯示，2012年，哈爾濱市商品房成交套數(shù)為89349套，同比上漲39%；商品房成交均價(jià)為6289元/，同比下降12%。儘管2012年銷售市場總體趨好，但待售面積仍然在逐漸增加，2013年的樓市將面臨巨大的庫存壓力。

　　量漲價(jià)跌小戶型受青睞

　　據(jù)真觀智業(yè)原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，哈爾濱市商品房成交面積為902萬，同比上升31%；商品房成交套數(shù)為89349套，同比上漲39%；成交總額達(dá)567億元，同比上升41%；成交均價(jià)為6289元/，同比下降12%。全年新增供應(yīng)面積與銷售面積的比值波動較大，供需比為0.9：1，同比去年下降30%。

　　2012年的冰城樓市“一波三折”，自3月樓市回暖後，經(jīng)歷了3-5月份的以價(jià)換量、6-9月份的成交漲跌互現(xiàn)，再到四季度的成交量激增，全年商品房成交量突破900萬大關(guān)。月度成交量也從1月份的10萬漲至11月的254萬，創(chuàng)下歷年月度成交量的最高值。

　　2012年哈爾濱市六個(gè)主城區(qū)商品房成交面積為897.25萬(商品住宅成交面積814.25萬)，同比上升53.5%；總成交套數(shù)為91276套(商品住宅成交套數(shù)82625套)，同比2011年增加42.5%。其中,成交戶型面積結(jié)構(gòu)中，商品房成交套均面積93.3，較2011年下降了14.2。其中，面積在60-90之間的商品房成交量最大，達(dá)28353套，佔(zhàn)總量的31%，較去年增加15%；其次是90-120之間的商品房，成交26909套，佔(zhàn)總量的30%，較去年增加10%。而面積144以上的商品房成交套數(shù)佔(zhàn)比則大幅下滑。

　　在量漲價(jià)跌的同時(shí)，冰城新增供應(yīng)項(xiàng)目卻有所下滑，市區(qū)全年商品房新增供應(yīng)項(xiàng)目有78個(gè)，較2011年減少10個(gè)；新增供應(yīng)套數(shù)71427套，同比2011年下降4%；新增供應(yīng)面積809萬，同比2011年下降9%。

　　土地供應(yīng)、成交量出現(xiàn)下滑

　　來自哈爾濱市國土資源資訊網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年，哈爾濱市全年共掛牌144宗土地，總面積979.1萬，同比2011年減幅達(dá)44%；土地全年成交128宗，成交面積達(dá)790.77萬，同比2011年下降38%。土地供應(yīng)、成交量下滑明顯。

　　2011年下半年以來的樓市低迷狀態(tài)，在2012年年初繼續(xù)蔓延，土地市場也逐步陷於陰霾之中。而2012年全年，房地産調(diào)控政策始終維持從嚴(yán)從緊的取向，也促使政府大幅放緩?fù)频毓?jié)奏，並減少了推地量。哈爾濱土地市場全年成交128宗，成交面積達(dá)790.77萬，同比2011年下降38%。土地出讓金總額約682619萬元，同比2011年下降73%，土地平均價(jià)格為863元/，同比下降56%。房地産用地成交65宗，總面積達(dá)352.7萬，佔(zhàn)土地總掛牌量的44%。其中，商住用地成交22宗，總面積150.4萬；商業(yè)用地成交28宗，總面積95.22萬；居住用地成交15宗，總面積107.1萬。

　　真觀智業(yè)分析指出，自2011年下半年以來，住宅市場持續(xù)走低，開發(fā)商的庫存壓力不斷增加；另外信貸政策的收緊使得開發(fā)商的融資難度增加，這導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈較為緊張。在此背景下，開發(fā)商的拿地意願不強(qiáng)，導(dǎo)致土地市場成交量萎縮。

　　記者注意到，2012年哈市六區(qū)土地成交量大幅下滑，連2011年上漲的平房區(qū)、松北區(qū)、香坊區(qū)等熱門區(qū)域也顯著下降。其中，松北區(qū)較去年下降近9成，是降幅最大的區(qū)域。

　　保障房建設(shè)突飛猛進(jìn)

　　在房地産市場走勢低迷、資金緊缺、徵收艱難的困難條件下，哈市保障性安居工程建設(shè)在2012年成績斐然，記者從哈爾濱市住房局了解到，全年保障房竣工51557套，竣工率100.09%；保障房開工建設(shè)38964套，開工率106.6%；主城區(qū)38個(gè)棚改項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)凈地。

　　2012年，哈市保障性住房竣工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，保障房竣工51557套，竣工率100.09%。

　　2013年去庫存壓力較大

　　儘管2012年被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但是自2012年3月以來，房地産市場回暖趨勢明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由於房地産市場上較大的庫存量，2013年樓市的去庫存壓力較大，同時(shí)，政府將繼續(xù)實(shí)施調(diào)控政策，確保房地産市場回歸理性。

　　2012年冰城樓市出現(xiàn)量漲價(jià)跌，很多分析指出，這些成績的取得都離不開“以價(jià)換量”的行銷策略。談到2013年的樓市展望，有分析指出，由於哈爾濱樓市去庫存壓力仍然巨大，“以價(jià)換量”仍將是未來一段時(shí)間樓市的主題。按照現(xiàn)在哈爾濱市場消化的情況來看，消化掉現(xiàn)有項(xiàng)目庫存量將需要長達(dá)42個(gè)月的時(shí)間。當(dāng)前哈市商品房市場庫存量仍在高位，消化週期較長。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年樓市仍將以剛性需求購房為主，因此市場供應(yīng)的主體還是價(jià)位合理、戶型適中的剛需産品。同時(shí)，消費(fèi)者在選購新房時(shí)，將會更加關(guān)注産品附加值、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積等方面。

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