上海易居房地産研究院日前發(fā)佈年度專題報(bào)告《2012-2013年度全國(guó)房地産市場(chǎng)研究報(bào)告》。報(bào)告分為上下篇，上篇回顧了2012年房地産市場(chǎng)的整體走勢(shì)，下篇展望2013年市場(chǎng)走向，對(duì)市場(chǎng)重要指標(biāo)進(jìn)行走勢(shì)預(yù)測(cè)。

　　報(bào)告認(rèn)為，2012年房地産市場(chǎng)整體走勢(shì)為“探底、觸底和復(fù)蘇”。自6月開(kāi)始市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，之後市場(chǎng)不斷向好發(fā)展。土地購(gòu)置面積、房屋新開(kāi)工面積在絕對(duì)值負(fù)增長(zhǎng)的情況下降幅收窄，房地産開(kāi)發(fā)投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長(zhǎng)，商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)定上升。房地産開(kāi)發(fā)投資增速放緩符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求且與國(guó)家GDP增速放緩相一致。商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬(wàn)億元，創(chuàng)出了歷史新高。

　　2013年全年走勢(shì)將“震蕩上行、有驚無(wú)險(xiǎn)”。在中央堅(jiān)持對(duì)房地産調(diào)控政策不放鬆的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2013年上半年將延續(xù)2012年下半年的形勢(shì)，國(guó)房景氣指數(shù)、開(kāi)發(fā)投資、樓市成交量、房?jī)r(jià)指數(shù)等將繼續(xù)穩(wěn)步回升，不排除年中出現(xiàn)政策加碼的可能。

　　開(kāi)發(fā)投資將增長(zhǎng)兩成

　　首先，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)10%左右。2013年土地市場(chǎng)將延續(xù)2012年四季度以來(lái)的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計(jì)在10%左右。主要原因有三：一是商品房市場(chǎng)回暖使得開(kāi)發(fā)商對(duì)後市預(yù)期的悲觀情緒將有所改觀，加之市場(chǎng)交易的活躍使得房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售回款有所上升，資金鏈好轉(zhuǎn)，拿地?zé)崆閷⒃黾樱欢?012年全年處?kù)?9.5%的負(fù)增長(zhǎng)，基數(shù)低；三是國(guó)土部近期講話中強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)計(jì)劃會(huì)有所增加。

　　其次，房地産開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)22%左右。隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，2012年房地産開(kāi)發(fā)投資增速基本企穩(wěn)，預(yù)計(jì)2013年房地産開(kāi)發(fā)投資全年增幅22%左右。主要原因有二：一是2011年和2012年1700萬(wàn)套保障房的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)仍然存在，加之2013年新開(kāi)工600萬(wàn)套，將使2013年保障房投資維持一個(gè)較高的水準(zhǔn)；二是房地産行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心，增大商品房投資。

　　其三，新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)12%左右。2013年全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積增幅將明顯回升，預(yù)計(jì)全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)後市預(yù)期好轉(zhuǎn)，資金問(wèn)題的進(jìn)一步改善使得部分房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)將維持一定規(guī)模的開(kāi)工量；二是2013年保障房建設(shè)目標(biāo)為600萬(wàn)套，開(kāi)工量仍然較大；三是2012年新開(kāi)工面積負(fù)增長(zhǎng)7.3%，基數(shù)較低。

　　成交量將高於去年

　　2013年隨著行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的持續(xù)趨暖，如若行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，商品房成交量同比增速高於2012年基本應(yīng)無(wú)懸念，預(yù)計(jì)增幅在15%左右。主要原因有四：一是國(guó)家支援首套置業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；二是信貸環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)；三是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房將在2013年集中入市。

　　商品房成交均價(jià)增8%

　　首先，土地平均購(gòu)置價(jià)格預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)15%左右。2012年全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格(土地成交價(jià)款/土地購(gòu)置面積)同比上升3.5%，增幅回升5.8個(gè)百分點(diǎn)。2013年土地市場(chǎng)整體環(huán)境預(yù)計(jì)將好于2012年，但供應(yīng)量整體還是偏少的，土地成本將有顯著攀升，預(yù)計(jì)2012年土地成交均價(jià)同比漲幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年漲幅將在15%左右。

　　其二，商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)8%左右。預(yù)計(jì)2013年全國(guó)商品房成交均價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，全年增幅在8%左右。主要原因有二：一是一二線城市的補(bǔ)漲。由於近兩年一二線中心城市受樓市調(diào)控的影響較大，房?jī)r(jià)漲幅有所壓制，一旦市場(chǎng)回暖，將有可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，近兩個(gè)月一線城市房?jī)r(jià)的加速上漲對(duì)此已有所體現(xiàn)；二是三四線城市價(jià)格整體穩(wěn)步向上。由於三四線城市本身正處?kù)断蛏习l(fā)展的大方向中，在整體樓市環(huán)境趨好的條件下，部分熱點(diǎn)城市漲幅有可能擴(kuò)大，但大部分三四線城市由於供大於求的情況仍然比較顯著，房?jī)r(jià)上漲空間不大。

　　其三，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)3%左右。預(yù)計(jì)2013年70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，特別是2013年上半年將實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)同比正增長(zhǎng)。即便是在政策可能加碼的前提下，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍將慣性延續(xù)，預(yù)計(jì)到2013年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅同比增幅在3%左右。

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