當下房地産調控政策持續(xù)發(fā)力,全國樓市整體趨穩(wěn)。然而,三四線城市樓市卻火爆異常,多個城市房價上漲預期明顯,高地價屢見不鮮。業(yè)界人士認為,當前要避免三四線城市房價炒作現象,三四線樓市去庫存還要避免“翻燒餅”現象,這需要政府調控措施的精準和靈活,要根據市場的苗頭相機而動,在土地供應上要嚴格避免短期行為。

　　全國庫存創(chuàng)30多月新低　三四線樓市升溫明顯 

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)佈的數據顯示,2017年7月末,中國商品房待售面積63496萬平方米,比6月末減少1081萬平方米,同比下降11%,比6月末擴大1.4個百分點。

　　中原地産首席分析師張大偉表示,對比歷年的庫存數據後發(fā)現,這一數據創(chuàng)下2015年以來的近31個月新低。他認為,這主要歸功於三四線城市成為最近4個月的去庫存主力。

　　從當日統(tǒng)計局公佈的數據來看,1-7月份,商品房銷售面積86351萬平方米,同比增長14.0%,增速比1-6月份回落2.1個百分點。不過,儘管1-7月份商品房銷售面積和銷售額同比漲幅均較上半年回落,但三四線城市集中的中部和西部地區(qū)銷售額增長迅速。中部地區(qū)前7個月銷售額同比增長28%,西部地區(qū)增長36.5%,遠高於全國商品房銷售額18.9%的增速。

　　易居研究院研究員王夢雯指出,7月底中國住宅去化週期回落到12.3個月,接近2012年水準,去庫存成效顯著。從歷史數據來看,全國住宅去化週期的最高點是2015年12月,隨後,各地紛紛出臺去庫存具體措施,尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等措施,大大促進了二三四線城市去庫存,至今取得重大成果。

　　從統(tǒng)計局數據看,三四線城市接近全面上漲,6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市,二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市,基本全部為三四線城市。

　　據鏈家研究院披露,大批三四線城市房價已經突破1萬元/平方米,其多聚集在“環(huán)京”、“環(huán)滬”城市圈中。“一二線城市樓市去杠桿,三四線城市樓市火熱的背後,除了一二線城市外溢的購房需求外,源於棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因。”一位業(yè)內人士分析説。

　　克而瑞研究中心數據顯示,從成交結構看,一二線城市樓市成交佔比明顯減少,三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地産金融形勢發(fā)佈會”上説:“今年上半年,三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點,但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點,高達75%。”

　　三四線城市土地市場“上火”20多個城市賣地收入超百億 

　　在庫存大量消化之後,不少房企開始補庫存,買地熱情高漲。統(tǒng)計局公佈的數據顯示,1-7月份,中國房地産開發(fā)企業(yè)土地購置面積12410萬平方米,同比增長11.1%,增速比1-6月份擴大2.3個百分點;土地成交額5428億元人民幣,增長41.1%,增速擴大2.5個百分點。

　　王夢雯指出,預計今年三季度隨著去庫存效果進一步鞏固,土地購置面積同比增速將保持正增長。從地價佔房價的比重趨勢看,近幾年整體呈現振蕩上行的態(tài)勢。2016年地價佔房價比重創(chuàng)歷史新高。今年7月底,地價房價比絕對值重回2016年四季度高位,主要由於房企土地購置均價漲幅高於商品房成交均價漲幅。

　　從全國市場看,隨著樓市調控,一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市,三四線城市的土地市場尤為火爆。

　　克而瑞研究中心數據顯示,從全國市場看,隨著樓市調控持續(xù),一二線熱點城市的土地熱正轉移到三四線城市。上半年,佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元,平均土拍溢價率超過40%,相比往年有明顯上升。

　　隨著三四線城市高價地、高溢價項目入市,開發(fā)成本加大,拿地房企會通過後續(xù)的經營逐步抬價,引發(fā)漲價預期。

　　“三四線房價快速上漲蘊藏的風險更大。”蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃志龍表示,“三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感,多數三四線城市的人口流入、産業(yè)結構、居民收入水準等影響房價關鍵因素劣勢明顯。”

　　業(yè)內專家表示,三四線城市房價快速上漲易引發(fā)投機性需求套利。“三四線樓市火爆最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應,已不單是普通購房者支撐的消費市場,很大程度上演變?yōu)橐粓鐾顿Y者參與其中的炒房潮。投機需求的進入,讓購買力本就不足的農民工等剛需望而卻步,購房的有效需求進一步減少。”易居房地産研究中心首席分析師嚴躍進認為,“一旦投機需求退潮,很多售出去的房子無人居住,一些三四線城市就有變成‘空城’的風險。”

　　業(yè)內人士認為,三四線土地市場火爆,刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地,也加大了地方政府高價供地衝動。

　　“相對於一二線城市,三四線城市土地財政依賴度更高。出於地方收入的考慮,雖然很多地方仍處於去庫存的狀態(tài)中,但房價走高促進了土地市場的活躍。一些地方因此也加大了土地供應,容易造成庫存量反彈。”黃志龍説。

　　三四線土地價格過高還將帶來開發(fā)企業(yè)收益偏低的風險。“一些房企往往借用基金、信託等各種資本杠桿拿地,再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險。但因為未來市場充滿不確定性,一旦市場風向轉變,公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。”福州大學房地産研究中心主任王阿忠説,“如果拿地前沒有對市場的準確判斷,高地價將為房企的發(fā)展埋下巨大隱患。”

　　去庫存不能寅吃卯糧須避免“翻燒餅”現象 

　　“三四線城市的房子消化速度明顯加快,很大程度上是將原本緩慢釋放的改善性需求一股腦全釋放出來了。三四線城市的每人平均住房面積已經足夠高,相比一二線城市,房子投資的價值較低。而在多是中小城市人口凈流出的大前提下,改善性需求集中入市顯然是不可能持續(xù)多久的。”嚴躍進分析稱,“加上現在又迅速出讓了一大批土地,土地價格更加高企,未來會有一大批成本更高的房子待售。”

　　一些專家建議,目前對三四線城市的房地産調控需更精準地分類調控、因地施策,對一些強三四線城市進行適度控制,防止價格過度上漲,嚴厲遏制投機炒作,對多數庫存高企的三四線城市仍需強化扶持,比如加大縣級政府的財政支援,鼓勵地方政府收購商品房轉用於保障性用房等。

　　南京林業(yè)大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠認為,對於三四線城市,房地産市場主管部門要在市場景氣時審慎調控,從而規(guī)避風險:一是房價上漲時,進行引導,防止過熱;二是供地上不能因為市場好,就大量供應,而應該長遠考慮市場承受力。

　　三四線城市可建立住宅用地供應分類管理制度,適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序。“地方政府一方面應嚴格執(zhí)行兩部委的土地供給與庫存去化週期掛鉤機制。”嚴躍進説,同時對三四線土地市場也應建立開發(fā)商購地資金審查制度,確保房地産開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。此外,結合本地土地出讓情況,靈活確定競價方式,嚴防高價地擾亂市場預期。

　　多名專家同時建議,三四線樓市去庫存要避免“翻燒餅”現象,即“價低賣不動、害怕庫存嚴重;價高賣得好,又怕庫存增了”怪圈,需要政府調控措施的精準和靈活,要根據市場的苗頭相機而動。在土地供應上要嚴格避免短期行為:在我任期內,有土地能變現抓緊變現,忽視了供地節(jié)奏和長遠發(fā)展。

　　“三四線城市要扎紮實實去庫存,根據各地的産業(yè)優(yōu)勢,在新型城鎮(zhèn)化進程中逐步化解房地産高庫存,科學佈局産業(yè)與樓市的關係,不斷增加居民收入,支援居民自住和進城人員購房等剛性需求。”黃志龍説。□記者 董建國 福州報道