“營改增”5月1日起實施，所有稅費疑雲(yún)終厘清

　　建築和房地産業(yè)自5月1日起實施營業(yè)稅改增值稅，記者了解到，之前房東和租客們非常擔(dān)心的“加稅”問題終於塵埃落定，出租房産所應(yīng)繳交增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房産稅和個人所得稅合併按綜合徵收率進(jìn)行計徵，增值稅並非單列按住宅1.5%、商業(yè)地産5%來計徵，故此“營改增”並沒有給房東、租客帶來額外稅費負(fù)擔(dān)，相反對於月租在3萬~10萬元這檔的住宅和非住宅來説，因為之前營業(yè)稅附加免征範(fàn)圍擴大至10萬元以下，獲得減稅，分別減稅0.1%和0.3%。

　　對二手房買賣來説，廣州市營業(yè)稅向來按5.6%來增收，其中0.6%屬於附加稅。3月29日，廣東省地稅局曾經(jīng)發(fā)佈：自今年4月1日起，廣東省隨增值稅、消費稅附徵的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、地方教育附加免於零申報。由於“免於零申報”這個表述非常拗口且冷僻，市場當(dāng)時普遍猜測是營業(yè)稅三項附加稅不需要交，故此有“5.6%營業(yè)稅下調(diào)至5%”的説法。但據(jù)稅局人士解釋，“免於零申報”，是指增值稅為“0”的時候，附加稅免於申報，但增值稅、消費稅實際繳納稅款大於零的納稅人，仍需要到地稅申報繳納相關(guān)附徵稅費。也就是説，如果交易的普通住房證滿2年，增值稅不用交，那麼附加稅就不用申報也不用交；如果交易的普通住房證不滿2年，或是非普通住房，那麼增值稅稅率依然是5.6%，並非是5%。

　　 房屋出租：全部不加稅 心頭大石放下

　　李女士在下塘西路有一個出租屋，今年3月剛與租客續(xù)租，當(dāng)時商定月租是2800元，由於月租比之前漲了300元，於是李女士爽快地答應(yīng)租客，租賃備案和出租房産稅由自己來承擔(dān)。後來隨著“營改增”漸行漸近，李女士看到增值稅對房屋出租的徵稅標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，她以為增值稅是直接加到當(dāng)時的出租房産綜合稅率上，無形中每月可能會增加42元的支出。

　　雖然42元不算很多，但一年下來也有504元，把差不多兩個月的房租漲幅抵消了。直至4月底，她從稅局了解到，增值稅也一併按照綜合稅率來徵收，對於她繳納出租房産稅的2000~30000元一檔，出租房産稅依然維持在6%，與之前的綜合徵收稅率一樣，李女士的心頭大石終於放下來。

　　根據(jù)鏈家滿堂紅3月促成交易數(shù)據(jù)顯示，住宅低於2000元月租的交易宗數(shù)佔比為16.4%，2000元/月（含）至30000元/月（不含）交易宗數(shù)約佔總交易宗數(shù)的83.4%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，經(jīng)由鏈家滿堂紅成交的全市住宅租賃個案，99.8%的交易低於3萬元，也就是説能夠享受減稅“毛毛雨”的租賃個案非常少，絕大部分業(yè)主所交的出租房産稅維持不變。按月租3萬元的住宅來計算，“營改增”出租房産稅綜合徵收率下降0.1%，便宜了30元。

　　鏈家滿堂紅的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗數(shù)約佔總交易宗數(shù)的62.7%。由於商鋪普遍租值較高，月租3萬元以上的商鋪和寫字樓單位約佔市場30%。對於月租收入10萬元以上的業(yè)主，“營改增”對稅費支出無影響，對應(yīng)稅率依然是14%，但如果月租收入剛好在3萬~10萬元的商鋪或?qū)懽謽菢I(yè)主，減稅效果較明顯，按月租5萬元來計算，減稅0.3%，每月省下150元。

　　房屋買賣：

　　“營改增”對應(yīng)稅率仍是5.6%

　　一個“免於零申報”，成為媒體人的“英雄冢”，市場和媒體都憧憬營業(yè)稅改增值稅，統(tǒng)一按照5%來徵收增值稅。不過，經(jīng)過記者與稅務(wù)人士詳細(xì)討論，發(fā)現(xiàn)“免於零申報”只是適用於增值稅為“0”的交易，交易雙方不需要為0稅費而進(jìn)行申報，故此稱之為“免於零申報”。然而，對於有發(fā)生增值稅納稅行為的交易，在廣州依然要繳交三項附加稅，因此廣州市二手房交易增值稅的稅率依然是5.6%。

　　“營改增”對二手房納稅環(huán)節(jié)還起著“牽一髮而動全身”的影響。4月26日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)佈《關(guān)於營改增後契稅 房産稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱《通知》）明確規(guī)定，5月1日“營改增”後，均按不含增值稅的價格和收入，來確定契稅、房産稅、土地增值稅、個人所得稅等四個稅種的計稅依據(jù)。

　　據(jù)了解，契稅、房産稅、土地增值稅均按不含增值稅的價格或收入確定計稅依據(jù)，有三個好處：一是可降低房地産交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；二是各稅種計稅依據(jù)保持一致，便於稅務(wù)部門簡便操作；三是減少徵納矛盾，有利於“營改增”平穩(wěn)推進(jìn)；這是自2月份出臺的契稅新政基礎(chǔ)上的又一項政策性減稅惠民措施。

　　地産人士表示，5月後“營改增”對個人影響不大，購房者所要繳交的增值稅、契稅照常在房地産交易登記中心的專窗進(jìn)行繳交。他們反而更關(guān)注稅局每年評估價系統(tǒng)的更新，因為如果稅率不變或者下調(diào)，只要評估價上升，對購房者來説稅費都是增加負(fù)擔(dān)。舉例説，購房者首次置業(yè)90平方米以下房屋按契稅1%；業(yè)主方個稅按1%，營業(yè)稅按5.6%來徵收，如果房屋證不滿2年，按業(yè)主實收來計算，總共7.6%的稅要由買家來承擔(dān)，評估價為200萬元，那麼交易稅總額為15.2萬元；但如果評估價上調(diào)至250萬元，交易稅的稅率三項總計仍是7.6%，但買家要交的稅為19萬元。