深圳鎖盤調(diào)查：30房企2萬房源捲入，佳兆業(yè)風(fēng)暴眼

　　目前，被鎖房企已經(jīng)超過30家，涉及房源有2萬多套，並沒有明顯的解鎖跡象。從1月中旬至23號期間中海地産跌幅0.6%，佳兆業(yè)在去年12月份更是暴跌47%。

　　理財週報見習(xí)

　　地産圈在年末收官之際突起波瀾，房産商們談“鎖”色變。

　　“鎖盤風(fēng)”因佳兆業(yè)深圳房源被鎖而起，繼而席捲了中海、中糧、招商等國字號房企。也因佳兆業(yè)困局升級而成為颶風(fēng)，所過之處，心驚肉跳。

　　截至目前，已有超過30家地産商的2萬多套房源遭鎖，深圳市規(guī)劃和國土資源委給出了相應(yīng)原因，各上市企業(yè)也紛紛出公告澄清，多因安居房而被鎖。

　　隨著事件持續(xù)發(fā)酵，何時解盤仍是疑團。

　　而從財務(wù)上看，國內(nèi)房企負債率普遍高，轉(zhuǎn)型或成為行業(yè)趨勢。

　　鎖盤風(fēng)雲(yún)持續(xù)發(fā)酵

　　自2014年底以來，佳兆業(yè)頻頻躍入地産頭條，其中深圳多處樓盤被鎖這一事件成為重大關(guān)注點。因其深耕珠江三角洲，深圳“滑鐵盧”引起了各方的擔(dān)憂。

　　去年11月底起，佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復(fù)正常預(yù)售，仍有1300多套被鎖定。而近日，位於杭州五常區(qū)的一個項目，共計749套房源狀態(tài)均為“限制房産”，無法銷售簽約。

　　除了鎖定之外，今年1月20日，在廣州陽光家緣網(wǎng)上，佳兆業(yè)天禦和佳兆業(yè)城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業(yè)已有3000多套貼有問題標(biāo)簽的房源。

　　而事情並沒有止步于佳兆業(yè)。

　　1月15日，榮超大廈133套房源全部被鎖定，在經(jīng)過1天的交涉後，目前全部房源已解鎖。24小時虛驚一場，但其他房企卻沒有那麼幸運。

　　1月15日，花樣年在深圳花鄉(xiāng)家園項目四個單位被當(dāng)局鎖定。

　　1月16日，中海外地産在深圳的閱景花園項目有超過2800個單位被管理局鎖定。

　　1月16日，中糧地産位於寶安項目部分房源處於管理局鎖定及自動鎖定狀態(tài)。

　　1月16日，招商地産在深圳的招商錦繡觀園2000多個單位被鎖。

　　1月22日，港豐地産在深圳的幾處房源被鎖。

　　鎖盤運動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地産企業(yè)也捲入風(fēng)波，據(jù)了解，這些房源中並不全是今年新鎖項目，有一些早在2011年已被鎖，如今被抬到風(fēng)口浪尖。

　　根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經(jīng)超過30家，涉及房源有2萬多套，並沒有明顯的解鎖跡象。

　　遭到鎖盤的地産上市公司，股價紛紛受到不同程度的影響。從1月中旬至1月23日期間，中海地産跌幅0.6%，花樣年股票跌了5.8%，佳兆業(yè)在去年12月份更是暴跌47%。

　　地産行業(yè)的多位分析師認為，鎖盤之所以受到如此大的關(guān)注，很大一個原因是佳兆業(yè)事件影響太大，對佳兆業(yè)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險比較擔(dān)心，各方都比較緊張。

　　而這股任性的鎖盤風(fēng)背後究竟是什麼原因？

　　五大鎖房原因背後

　　由於“鎖定”事件的升級，1月16日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通過官方微博發(fā)佈《關(guān)於暫停房地産資訊系統(tǒng)使用相關(guān)情況的説明》，回應(yīng)“鎖房源”一事。據(jù)悉，根據(jù)該説明，“鎖定”主要有五種情況。

　　第一種情況是因關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時停止銷售。

　　這其中就包含了安居型商品房(類似于經(jīng)濟適用房，下稱安居房)的管理，深圳市規(guī)劃和國土資源委表示根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“安居型商品房項目在我委辦理預(yù)售審批後的銷售、網(wǎng)簽合同、備案等手續(xù)在市住房建設(shè)局的售房系統(tǒng)中辦理，因此我委鎖定房源並不影響後續(xù)手續(xù)的辦理。”按照官方的解釋，鎖定安居房是正常業(yè)務(wù)辦理，而中海、中糧和招商的鎖定情況都是屬於該範(fàn)疇。

　　招商地産曾向媒體表示，招商錦繡觀園項目是安居型商品房，在取得預(yù)售許可證後即將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)市住建局銷售平臺，進行配售必須鎖定。

　　而根據(jù)中海地産公告，被鎖房源位於深圳龍崗區(qū)的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。這些房産被臨時鎖定是因為深圳有關(guān)國土機關(guān)規(guī)管該類房産採納的一般管理措施所致，並非因集團不遵守任何法規(guī)。

　　第二種情況是預(yù)售合同簽訂，上傳數(shù)據(jù)後未即時備案，系統(tǒng)也會自動鎖定。

　　第三種是涉嫌違法違紀(jì)，正在進行調(diào)查處理或其他調(diào)查案件；第四種是因司法或其他調(diào)查案件的問題；第五種是法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

　　花樣年告訴理財週報記者，其公告中已説明被鎖的4套房源逾2012年及2013年向獨立第三方買家出售及轉(zhuǎn)讓4個公寓單位的房屋所有權(quán)，鎖定事項與公司無關(guān)。

　　而花樣年控制人曾寶寶在微博上回應(yīng)稱，“已賣給小業(yè)主的四套房子，業(yè)主斷了銀行按揭，銀行從網(wǎng)上把房子鎖了。”

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，如果不是大範(fàn)圍長期的應(yīng)該影響不會特別大，企業(yè)還是要及時澄清，而佳兆業(yè)信任危機上的問題比較嚴(yán)重，要整體方案出來後才會解鎖。

　　令人心惶惶的根源仍在佳兆業(yè)。

　　佳兆業(yè)方面回復(fù)記者，一切以公告為準(zhǔn)，但是佳兆業(yè)至今一直沒有出澄清公告以説明原因，目前仍處於停牌狀態(tài)。近日有報道稱萬科和華僑城等6家開發(fā)商正在商談購買佳兆業(yè)事宜，理財週報記者致電萬科，其董秘譚華傑表示：“這個傳言我倒沒聽説。我現(xiàn)在是沒有聽到任何內(nèi)部説過的資訊。倒是聽説了別的傳言。我們公司這邊我沒有獲得任何資訊，現(xiàn)在傳言確實比較多，萬科這個傳言我還是第一次聽説。”

　　華僑城董事會秘書處相關(guān)工作人員告訴記者，“我們沒有接到相關(guān)的通知，也沒有聽説過，是通過網(wǎng)路才知道的這個事情。”

　　儘管部分房企已出公告説明鎖盤原因，深圳房管局也進行了回應(yīng)，並稱“不應(yīng)過分解讀”。但是仍不能滿足人們對於企業(yè)業(yè)務(wù)層面變動的種種想像。

　　房企負債率高 轉(zhuǎn)型或成趨勢

　　此次房源被鎖，基本集中于深圳，更確切的説，位於龍崗區(qū)和寶安區(qū)。這兩個區(qū)域也是舊城改造的戰(zhàn)略重地。接二連三的鎖盤，可能是地方性問題的暴露，國家對地方債務(wù)、土地的整肅。

　　香港華富嘉洛的孫潔儀分析師表示，中國的房地産在國家GDP的比重較多，國家打貪反腐，這一板塊會受到牽連。而另一方面，她認為更需要關(guān)注各個房企的財務(wù)狀況，“客觀來講，的確內(nèi)房行業(yè)裏面負債水準(zhǔn)史無前例地高。恒大的負債比例更是高達130。”

　　根據(jù)2014年年中報，花樣年、佳兆業(yè)、雅居樂等多家公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為負數(shù)。其中佳兆業(yè)為-121.42億港元，中海地産為-111.24億港幣，招商地産則為-73.32億港幣。

　　“中國房地産最近這幾年的確發(fā)展的步伐太快了，他們積極擴張，看一下現(xiàn)金流，看到經(jīng)營現(xiàn)金流很多企業(yè)都是負數(shù)，不是靠每天做生意賺錢來給自己公司融資，是靠不斷地發(fā)債，或者是説靠股票市場上面的融資來為自己公司提供現(xiàn)金流。”孫潔儀分析道。

　　在此次鎖盤中，萬達和恒大等地産商並未受到影響，萬達深諳商業(yè)地産，日前萬達院線上市；恒大在發(fā)力商業(yè)地産之外，投資足球，涉足水、牛奶以及農(nóng)産品。地産商的業(yè)務(wù)面鋪得更廣，而轉(zhuǎn)型不應(yīng)為無奈之舉。

　　上述分析師表示，“可以看見這種轉(zhuǎn)型有點像是行業(yè)趨勢，就像萬科失去了銷售老大的地位，綠地公佈説今年上半年就會上市，他們管理層公佈的策略的轉(zhuǎn)型也是説以轉(zhuǎn)型為一個核心的戰(zhàn)略。”

　　地産界，或許風(fēng)雨欲來，將步入調(diào)整期。

　　(根據(jù)受訪人要求，特此説明文中涉及分析師並未持有該公司股票)