新一輪全國範(fàn)圍內(nèi)各大城市鬆綁樓市政策讓市場愈加擔(dān)心調(diào)控放鬆是否會蔓延至包括深圳在內(nèi)的一線城市。而此前，有媒體報道，深圳市政府專門開會討論了當(dāng)前的房地産形勢，並準(zhǔn)備對樓市做局部小幅調(diào)整，其中對於“不符合市場規(guī)則的限價政策”將考慮全面退出。

　　這些消息都讓市場擔(dān)心。限購、限貸、限價組成的深圳“三限”調(diào)控政策一旦放鬆會對深圳樓市産生怎樣的影響？在日前舉行的美聯(lián)物業(yè)2014年中市場報告會上，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少傑表示，對深圳市場而言，限購將逐步放開，限價則名存實亡，而限貸才是對市場真正産生作用的政策。他認(rèn)為，年內(nèi)深圳不會取消限購，但有適當(dāng)鬆綁大戶型或局部地區(qū)限購的可能，並稱待今明年深圳住宅存量消化後，深圳樓市將出現(xiàn)2—3年的供應(yīng)斷層，此後房價或走高，而現(xiàn)在，深圳房價即將止跌回升，明年未必有貼近市場的價格出現(xiàn)了，現(xiàn)在是入市的好時機(jī)。

　　8月13日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會最新表態(tài)，根據(jù)分類調(diào)控精神，深圳將繼續(xù)實施限購政策，促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，健全房地産市場監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，一方面加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價；另一方面要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標(biāo)價對外銷售。這意味著，深圳將繼續(xù)執(zhí)行限購，但在“限價”方面則語焉不詳，採用了一種較為模糊的表述。

　　限購

　　是否取消對市場影響不大？

　　據(jù)相關(guān)媒體報道，今年以來已有35個城市取消或放鬆限購，以期消化樓市庫存，而目前尚未取消或者鬆綁限購的城市還有北上廣深四個一線城市，以及三亞、珠海、南京、哈爾濱、大連、銀川、西寧等二三線城市。對於是否取消限購，深圳市規(guī)劃國土委近日明確表示，深圳仍按照國家分類調(diào)控的要求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，深圳“限購”政策依然堅挺。然而，取消限購是否真能提高樓市成交量，提振購房信心？

　　對此，美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼中國部行政總裁張錦成説：“佛山放鬆限購消息一齣，樓盤立馬封盤漲價，這種現(xiàn)象是因為把積壓了一年的需求一次釋放出來。我覺得取消限購，只能為該城市和地區(qū)帶來一個小陽春，而且這個繁榮場面最多維持2—3個月。”張錦成認(rèn)為，負(fù)資産較重的城市需要放鬆限購，但深圳沒有。而且維持整個樓市健康發(fā)展取決於當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況和家庭收入水準(zhǔn)。

　　江少傑認(rèn)為，深圳或許會逐漸放開限購，但今年不會出現(xiàn)。而且相對於北、上、廣三個城市而言，深圳的限購是最寬鬆的。根據(jù)深圳的限購政策規(guī)定，非深圳戶籍居民家庭能提供在深圳一年以上的納稅證明或者社保繳納證明的，限購一套住房，而其他三個城市至少是兩年以上，深圳購房的準(zhǔn)入門檻較低。“深圳的限購對深圳樓市影響很小，而且供求比反差很大。”

　　同時，美聯(lián)研究中心總監(jiān)徐楓在分析一二手房市場時表示，“錢才是決定購買力的主因，限購確實不能對房價上漲起到?jīng)Q定性因素，限貸才是重點(diǎn)。房價不是靠政策‘鎮(zhèn)壓’，其本質(zhì)是宏觀經(jīng)濟(jì)的投射。”因此，引導(dǎo)房價走勢的有貸幣政策、財政政策以及微觀政策，但最重要的還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)以及家庭收入水準(zhǔn)。

　　“實際上放不放鬆限購，對於購房者來説並不是最重要的，最重要的是利率下調(diào)、房價下降所帶來的購房實惠，才是影響樓市最重要的因素。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示。

　　而中聯(lián)二手房研究院總經(jīng)理肖小平則認(rèn)為，深圳鬆綁限購根本就是不可能的事，實際上，深圳根本就不存在解除限購的條件，而且相比北京、上海，深圳並不是限購最嚴(yán)厲的，“深圳是否取消限購應(yīng)該向北京、上海看齊，如果它們也鬆綁了，那就該到深圳了”。

　　據(jù)悉，從今年3月份開始，深圳的各大地産仲介機(jī)構(gòu)都監(jiān)測到深圳樓市成交量走向低迷，並預(yù)測今年第三季度會迎來房價的鬆動，但美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測到的數(shù)據(jù)則顯示，房價從今年的4月份就悄然走跌，而到了三四季度，下跌空間會逐漸縮小。

　　限價

　　深圳限價已經(jīng)鬆動？

　　而限價政策則在業(yè)內(nèi)盛傳已經(jīng)取消。去年3月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會重申關(guān)於商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價等規(guī)定的執(zhí)行力度。此“限價令”要求深圳所有新盤成交均價必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環(huán)比都不能上漲。但近日在業(yè)內(nèi)傳出，深圳“限價”政策7月初已經(jīng)鬆動，申報備案價明顯高於片區(qū)均價的樓盤也能拿到預(yù)售證。

　　記者從部分開發(fā)商處了解到，今年以來，一些申報備案價明顯高於片區(qū)均價的樓盤也能拿到預(yù)售證。該開發(fā)商透露，目前申請預(yù)售對於價格的調(diào)整幅度已放開至 3%，這意味著房價上漲不超過3%就可成功網(wǎng)簽。

　　“今年以來深圳備案價格限制已相對寬鬆，不少高價樓盤都順利備案。限價政策執(zhí)行通常會出現(xiàn)年尾緊、年中松，但今年深圳基本沒有出現(xiàn)因為備案價過高而延遲備案的情況。”江少傑透露，今年七八月份限價對樓市影響不大，某些高價盤也照樣推出。

　　而記者從市場上了解到，近期以及未來將要入市的多個樓盤中，除了少數(shù)高端項目外，市場仍是以剛需和首次改善戶型為主，而這些戶型的目標(biāo)客戶也都是首次或第二次置業(yè)者。“他們購房對於價格相對敏感，只有在開發(fā)商定價理性合適的情況下，才會出手購房，”一位開發(fā)商項目行銷經(jīng)理告訴記者，因此，現(xiàn)階段入市銷售的樓盤多采取較為理性的定價，以實現(xiàn)成交量。

　　上述地産人士認(rèn)為，深圳即使放鬆限價，對於市場的影響也沒想像的那麼大，除了少數(shù)高端樓盤外，大多自住樓盤的價格受制于市場和購房者預(yù)期，除非市場整體轉(zhuǎn)好，否則在定價上開發(fā)商並不具備大幅提價的空間。

　　限貸

　　按揭利率將繼續(xù)走低？

　　記者獲悉，近日各大銀行對首套住宅的按揭利率都已回歸到基準(zhǔn)利率。中國銀行首套房貸按揭利率為基準(zhǔn)利率或上浮2%，農(nóng)業(yè)銀行上浮5%，工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行都為基準(zhǔn)利率。江少傑認(rèn)為，這些銀行首套房貸利率的回歸對深圳三、四季度的購房市場來説釋放了非常有利的信號。而限貸是影響購房慾望和能力的關(guān)鍵因素，估計限貸政策會慢慢放鬆。

　　據(jù)深圳一家國有銀行的信貸人員稱，銀行下調(diào)房貸利率最主要的原因是監(jiān)管部門的政策指導(dǎo)；其次去年下半年來，房地産調(diào)控導(dǎo)致房貸利率高企，遏制了購房者需求，銀行房貸額度不像過去那麼緊張。

　　在被問到銀行房貸利率是否有可能進(jìn)一步下調(diào)時，徐楓表示，房貸利率涉及兩塊，一個是首付利率，一個是按揭利率。她認(rèn)為國家政策的導(dǎo)向就是要打擊房地産市場的投機(jī)和投資行為，因此首付利率的調(diào)整空間基本沒有；至於按揭利率，調(diào)整空間較大的應(yīng)該在首套房，因為政策要保證剛需的進(jìn)入門檻不要太高。“房價、收入和按揭三個因素影響購房者的購房行為，從短期來看，購房者的收入不會有很大的改變，所以就要看房價和按揭利率的改變，如今房價下行和利率降低對購房者都是利好。”

　　徐楓認(rèn)為，目前對於首套置業(yè)者而言，首套房按揭利率的調(diào)整空間仍未達(dá)底線，按揭可能在基準(zhǔn)利率下再打點(diǎn)折扣，但時間點(diǎn)不會是現(xiàn)在，除非成交量還有進(jìn)一步萎縮的可能。

　　而隨著房貸利率有所放鬆，瑞銀證券則表示，由於銀行資金成本整體高於2012年，房貸利率優(yōu)惠不太可能大規(guī)模重返八五折優(yōu)惠時代。

　　多種理由都表明，如今是買房的好時機(jī)。“這批房源消化以後，深圳樓市將出現(xiàn)2—3年的住宅供應(yīng)斷層。土地越來越稀缺，日後的住宅供應(yīng)將取決於舊改，而舊改進(jìn)程長、需要付出的代價大、建成後樓價高。”江少傑説，二手住宅方面，此前議價空間大，甚至出現(xiàn)了20%—25%的房價降幅。但近來，如香蜜湖、華僑城等熱點(diǎn)片區(qū)議價空間正在萎縮，到了第四季度議價空間將越來越小，“現(xiàn)在就是最好的入市時機(jī)。”

　　對話美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓：

　　深圳房價下跌

　　時間空間都有限

　　近七八年來，中國的樓市一直跌宕前行，當(dāng)下，“下跌”已經(jīng)成為整個中國樓市的主基調(diào)，仔細(xì)觀察可發(fā)現(xiàn)，樓市的每次上行和下行都有內(nèi)在和外在的因素牽制著，並且有規(guī)律可循。目前中國樓市的基本面如何？深圳作為發(fā)達(dá)的一線城市，樓市的波動又有多大？2014年深圳樓市呈現(xiàn)怎樣的走勢？對此，南方日報專訪美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓，探析樓市的規(guī)律及把脈2014年走向。

　　政策和房價走勢息息相關(guān)但不是決定因素

　　南方日報：來自國家和地方的多種數(shù)據(jù)顯示，目前全國樓市似乎有點(diǎn)蕭條，在您的研究中，中國樓市目前的基本面是怎樣的？

　　徐楓：從2008年到現(xiàn)在，全國一手房成交量都是節(jié)節(jié)攀升的，不管中間出現(xiàn)多少嚴(yán)格的調(diào)控政策，但今年前三個月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，4月份又出現(xiàn)了一個微型的反彈。1—6月全國成交量下跌了7.8%，但我們認(rèn)為，從價格和交易數(shù)據(jù)來看，全國樓市的基本面還是穩(wěn)健的。現(xiàn)在是一個分化的狀態(tài)，而且分化會越來越嚴(yán)重，如果説中國樓市像啤酒一樣，上面是有一些泡沫，但這些泡沫要分地區(qū)、分板塊、分物業(yè)類型，不同的類型會呈現(xiàn)不一樣的情況，不能一概而論。

　　南方日報：今年上半年深圳樓市成交量相當(dāng)?shù)兔裕珵楹纬山涣肯陆担瑑r格卻依然堅挺？

　　徐楓：量和價有時候是正相關(guān)的，當(dāng)成交量上升的時候，房價也會跟著同步上升，基本上是同步的，而且房價的增幅是要高於成交量增幅的。當(dāng)成交量下跌的時候，房價是有一個下跌剛性的，為什麼下跌剛性會存在呢？這涉及到整個微觀和宏觀市場。房價不僅反映微觀市場的供求關(guān)係，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的折射。從中國整個市場來看，有大量産品價格都是一個上漲態(tài)勢，所以房産也是通貨膨脹的一個投射，所以在成交量下跌的時候，房價下跌的速度遠(yuǎn)慢于交易量下跌的速度。

　　南方日報：我們常説中國的房地産市場是政策市場，這些年房價上漲時都會出現(xiàn)政策的影子，請問政策對房價究竟起到多大的作用？

　　徐楓：政策的利好和利空確實與市場的成交量和價格息息相關(guān)。2013年政策基本是一個利空的狀態(tài)，所以我們可以預(yù)期2014年會是一個利好政策的開始，當(dāng)然是以微調(diào)的方式出現(xiàn)，而到了2015年又可能是利空的。其次，大家可以看到深圳的房價從2007年到現(xiàn)在，中間明顯下跌就是2008年，其他時候不管出什麼政策，房價曲線都是呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢的，這説明政策對價格的影響是非常有限的。所以，房價不是政策打壓的結(jié)果，價格下跌其實更是宏觀經(jīng)濟(jì)的一個折射。深圳的房價怎麼樣還是要看深圳的經(jīng)濟(jì)情況怎麼樣和中國的經(jīng)濟(jì)怎麼樣，這才是最本質(zhì)的因素。

　　今年全國樓價或跌5%左右 豪宅更具投資優(yōu)勢

　　南方日報：目前房地産市場處在一個怎樣的週期中，這個週期會維持多長時間？

　　徐楓：如果我們看2007年到2014年這段時間，2007年以前成交量基本是飆升的，到了2007年是一個高點(diǎn)，然後降下來，到了2009年又是一個高點(diǎn)，再降下來，到了2012年小幅度上升，然後再往下，現(xiàn)在的成交量微微向上漲，因為現(xiàn)在又救市了，所以説明房地産週期和政策是息息相關(guān)的，不能説是政策的結(jié)果，但是互為因果的。接下來的政策走勢肯定是救市，因為現(xiàn)在是相對低迷的時期，深圳的一手房和二手房都是有一個週期的，時間基本是兩到三年為一個週期，現(xiàn)在我們正處於調(diào)整的週期中間。

　　南方日報：預(yù)計2014年樓市在成交量和價格上的走勢會怎樣？

　　徐楓：2014年全國一手住宅成交量與2013年相比要跌5%左右，成交價格我們認(rèn)為處於下跌週期，但持續(xù)的時間相當(dāng)有限；第二，下跌的城市在變多；第三，成交價格下跌幅度趨緩，離價格下跌底線越來越接近；第四，普通房價調(diào)整幅度大於豪宅調(diào)整幅度。

　　南方日報：目前是否還可以做房産投資？有何投資建議？

　　徐楓：我建議，如果要投資房産的話，要投資一線城市和直轄市，不管是保值還是升值，都更有保障。而至於投資普通住宅還是豪宅，2014年到2015年普通住宅的價格增長會變得平緩，但是豪宅市場價格是無上限的，現(xiàn)在北上廣的豪宅均價是6萬—10萬元，到2015年這個區(qū)間段還要進(jìn)一步提升，我們覺得豪宅價格空間是沒有天花板的，因為豪宅對應(yīng)的人群不是剛需的人群，而且它還涉及到投資因素、分配因素。

　　（週刊統(tǒng)籌：劉勇 曲廣寧 本版撰文：南方日報記者 卓泳 曲廣寧 ）