對(duì)於港商陳志雲(yún)來(lái)説，東莞樟木頭這個(gè)喧囂的“小香港”即將成為昨日的記憶。他收好行裝，準(zhǔn)備離開(kāi)這裡。

　　20多年前，大批香港人懷著“淘金”夢(mèng)，紛紛北上追逐財(cái)富，距離一個(gè)多小時(shí)車程的東莞樟木頭，以其低廉的物價(jià)與用工成本，吸引他們停下了腳步。樟木頭乃至整個(gè)東莞的房地産市場(chǎng)由此真正起步。無(wú)名小鎮(zhèn)樟木頭，迅速“造”起一座新城，“小香港”由此暴得大名。高峰時(shí)曾吸引數(shù)十萬(wàn)港人在此安家置業(yè)，如今已不到三五萬(wàn)人。

　　來(lái)自中原地産的數(shù)據(jù)顯示，和全盛時(shí)期相比，在樟木頭定居的港商已經(jīng)減少了近八成，“小香港”光環(huán)褪去背後折射的是中國(guó)産業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和房地産市場(chǎng)的理性降溫的趨勢(shì)。

　　港人退潮

　　在東莞人梁舒揚(yáng)的記憶裏，樟木頭 曾 經(jīng) 是 毫 無(wú) 疑 義 的 香 港 “ 後 花園”。

　　“1993年，整個(gè)廣東省在香港賣出的房子，有60%來(lái)自東莞樟木頭。房地産市場(chǎng)産值佔(zhàn)全鎮(zhèn)G D P比例一度高達(dá)40%以上。全盛時(shí)期，‘小香港’樟木頭吸引了15萬(wàn)港人在此投資置業(yè)。”東莞中原地産策略研究中心總監(jiān)車德銳説。

　　綜合東莞當(dāng)?shù)孛襟w和外媒2000年以前的報(bào)道，樟木頭的60多個(gè)樓盤、3萬(wàn)多套房子，全部賣給了香港人。

　　不過(guò)，這個(gè)盛況已經(jīng)不復(fù)存在。2014年5月，記者在樟木頭鎮(zhèn)隨機(jī)走訪了兩天，竟然只遇到一戶香港人。

　　“現(xiàn)在這裡2/3以上的房子已轉(zhuǎn)手給內(nèi)地人。”車德銳説。

　　在樟木頭最大的港人小區(qū)“禦景花園”，公寓戶型設(shè)計(jì)顯現(xiàn)出典型的香港“鴿子籠”特點(diǎn)，大多數(shù)面積為八九十平方米，客廳緊湊，房間的寬度剛好放一張雙人床。上世紀(jì)90年代初，樟木頭房地産市場(chǎng)由港商帶起，通過(guò)與鎮(zhèn)房地産總公司合作的方式，一方供地，一方開(kāi)發(fā)，樓盤設(shè)計(jì)、建設(shè)、售賣均面向港人，以小戶型為主，廣告也在香港媒體上投放。

　　2014年的“禦景花園”，港人已經(jīng)“風(fēng)流雲(yún)散”。記者在晚間19點(diǎn)進(jìn)入“禦景花園”的別墅區(qū)，亮燈的別墅不到10戶，不少別墅的窗玻璃和花園柵欄上懸掛著房屋出售的牌子。一套210平方米的三層別墅售價(jià)150萬(wàn)元，不需銀行按揭的話價(jià)格還可以優(yōu)惠，均價(jià)在7000元左右。

　　7年前從香港人手裏買下“禦景花園”別墅的江西業(yè)主陳嵐女士告訴記者，90年代樟木頭很多小區(qū)是專門建造只對(duì)港人銷售的，現(xiàn)在這裡香港人的房子已經(jīng)賣了個(gè)七七八八。“大多數(shù)房子已轉(zhuǎn)手賣給本地和深圳客人。”陳嵐説。

　　在樟木頭另一個(gè)有名的港人小區(qū)“帝豪花園”，情況也與此類似，開(kāi)發(fā)商下屬的仲介工作人員説，一半以上的香港住客已將房子轉(zhuǎn)手。

　　記者在樟木頭鎮(zhèn)看到，新的樓盤大多數(shù)已經(jīng)由大陸地産商主導(dǎo)，戶型設(shè)計(jì)也已轉(zhuǎn)為“大陸口味”。一個(gè)典型例證是，不同時(shí)期由同一家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的兩個(gè)樓盤，帝豪花園的宣傳口號(hào)是“香港人的家”，而帝雍園的宣傳口號(hào)為“樟木頭人的家”。

　　結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　“香港人為什麼要走？很簡(jiǎn)單，東莞曾經(jīng)已低廉的土地、勞動(dòng)力成本吸引了很多香港代工業(yè)。現(xiàn)在，這個(gè)成本優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。”廣東省情研究專家、廣州市社科院研究員彭澎説。

　　香港住戶翁先生正在別墅裏打理芒果樹(shù)，他上世紀(jì)80年代起在樟木頭投資辦廠，企業(yè)全盛時(shí)期産品遠(yuǎn)銷歐美，金融危機(jī)後廠子倒閉，他選擇定居樟木頭頤養(yǎng)天年。“但我的老夥計(jì)都走得差不多了，他們還要為生計(jì)奔波。”翁先生説。

　　樟木頭小鎮(zhèn)的情況其實(shí)只是珠三角升級(jí)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。2003年，珠三角在經(jīng)歷高速發(fā)展之後，開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任林江指出，2003年和2008年前後有兩次比較大的撤離，主要是港臺(tái)等地的低端製造業(yè)。

　　他説，“留下來(lái)的港臺(tái)製造企業(yè)在謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)。此外還有更多的高技術(shù)、高附加值企業(yè)新設(shè)立。

　　一如整個(gè)珠三角，東莞經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的“陣痛”。2007年，東莞市生産總值3151億元，比1978年增長(zhǎng)119.8倍，翻了6.9番，年平均增長(zhǎng)18.0%。此後，東莞生産總值在走低，增速一度降至2009年的5.3%和2012年的6.1%。

　　2 0 1 3年 ， 東 莞 生 産 總 值5490.02億元，比上年增長(zhǎng)9.8%。

　　“其實(shí)，這是一個(gè)築底回升的過(guò)程。2009年是個(gè)底，2010年回升，增速為10 .3%，2012年有回落。2013年再度回升。在這一過(guò)程中，東莞經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了‘鳳凰涅槃’。”林江説。

　　在築底回升的過(guò)程中，整個(gè)東莞的産業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨變。高附加值的企業(yè)多了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的鏈條在向微笑曲線的兩端延伸。數(shù)據(jù)顯示，2013年，東莞規(guī)模以上先進(jìn)製造業(yè)增加值942.68億元，增長(zhǎng)17.4%；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值1716 .42億元，增長(zhǎng)8.2%。

　　“在某種意義上，‘小香港’的褪色是珠三角結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段性的成果的表現(xiàn)。”彭澎説。

　　地産理性

　　“港人的離開(kāi)與內(nèi)地房地産市場(chǎng)也有關(guān)係。”廣證恒生證券諮詢有限公司副總經(jīng)理、首席研究官袁季説。

　　2013年，中國(guó)內(nèi)地房地産出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化。一份官方報(bào)告稱，三四線市場(chǎng)出現(xiàn)“泡沫”破裂現(xiàn)象。

　　2014年，包括銀行業(yè)在內(nèi)的社會(huì)部門對(duì)房地産業(yè)的預(yù)期産生了巨大的變化。此前，匯豐環(huán)球投資管理股票投資董事及中國(guó)股票部主管陳淑敏在接受記者採(cǎi)訪時(shí)認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是房地産風(fēng)險(xiǎn)，她預(yù)測(cè)二三線城市庫(kù)存有16到18個(gè)月左右，由於供應(yīng)太多，價(jià)格可能出現(xiàn)“放慢”。

　　“房地産銷售不好，將對(duì)下游産業(yè)和下半年新開(kāi)工率産生不利的影響。房地産的調(diào)整會(huì)持續(xù)但也比較‘分化’。”陳淑敏説。

　　“內(nèi)地房地産市場(chǎng)現(xiàn)狀是，升值預(yù)期回落。”在袁季看來(lái)，這是一些香港住戶持續(xù)拋售樟木頭物業(yè)的重要理由。

　　香港人梁堂源説，投資價(jià)值是我買賣地産的重要依據(jù)。在目前的情況下，當(dāng)然不會(huì)去增持內(nèi)地物業(yè)，特別是一線城市以外的物業(yè)。

　　儘管樟木頭鎮(zhèn)房地産市場(chǎng)整體交投活躍度減低，但整個(gè)市場(chǎng)並沒(méi)有出現(xiàn)所謂的“崩潰”。採(cǎi)訪中記者發(fā)現(xiàn)，儘管“小香港”的風(fēng)光景象已難再重現(xiàn)，但整個(gè)樟木頭鎮(zhèn)的房地産市場(chǎng)還是穩(wěn)定的。

　　在東莞的樟木頭、常平一帶大多數(shù)樓盤，記者看到車流絡(luò)繹不絕，晚上一片燈光。樟木頭鎮(zhèn)的多位住戶和地産仲介説，上世紀(jì)90年代開(kāi)盤時(shí)，只面向港客，售價(jià)按當(dāng)時(shí)的匯率折算，每平方米要人民幣6000元以上；經(jīng)歷2003年和2008年兩次大規(guī)模撤離後，這裡2/3以上的房子已轉(zhuǎn)手，而今的價(jià)格，也仍在每平方米人民幣6000元左右。

　　在樟木頭鎮(zhèn)“羅馬苑”，一套三樓南北通透的100平方米二手房，掛牌價(jià)為63萬(wàn)。小區(qū)內(nèi)各個(gè)通道上，停滿了本地和深圳牌照居多的車子。

　　“羅馬苑”一位住戶説，他在深圳工作，雖然從這裡上班要開(kāi)車40多分鐘，但房?jī)r(jià)便宜一半還不止，“省下的錢足夠養(yǎng)輛好車了”。

　　而在樟木頭，儘管地産業(yè)又再次成為支柱産業(yè)，但“小香港”的風(fēng)光景象已難再重現(xiàn)。東莞市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月份，樟木頭的新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售數(shù)和均價(jià)大多處?kù)度懈麈?zhèn)街中下游，當(dāng)月銷售均價(jià)低於全市均價(jià)。

　　“‘小香港’樟木頭的光環(huán)褪去，説明的只是，中國(guó)的房地産市場(chǎng)正在一步一步地走向理性。”多為接受記者採(cǎi)訪的業(yè)內(nèi)分析人士得出了一致的結(jié)論。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有44個(gè)，下降的有8個(gè)，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無(wú)錫、惠州，持平的城市有18個(gè)。這意味著，已有26個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)止?jié)q。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。

　　“房地産的暴漲是不正常的，也是不可持續(xù)的。現(xiàn)在，社會(huì)已經(jīng)開(kāi)始趨於理性。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇説。

　　在小鎮(zhèn)樟木頭，人們?cè)?jīng)像潮水一樣蜂擁而至，如今，潮水已經(jīng)退去。