編者按：春節(jié)過後，燕郊房價開始走低，投資客也開始考慮出貨。但《證券日報》記者一線調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從二手房市場來看，並未出現(xiàn)大面積集中拋售的現(xiàn)象，新房也非之前傳聞出現(xiàn)“2萬元∕平方米下降至1.2萬元∕平方米”的斷崖式下降。通過記者現(xiàn)場調(diào)查，希望能給投資者以理性參考。

　　燕郊投資客“扛不住”樓市低溫

　　部分二手房直降超10萬元

　　《證券日報》記者實地調(diào)查燕郊二手房市場後發(fā)現(xiàn)，與去年下半年相比，部分投資客已經(jīng)扛不住市場低溫，直降10萬元以上拋售，不過房價整體小幅微降，但春節(jié)後成交量驟減

　　“春節(jié)以後，燕郊二手房市場成交量開始走低，經(jīng)手我們仲介的單子現(xiàn)在每月大概能成交200多套，而此前則平均每月成交300多套。”5月21日，《證券日報》記者在實地調(diào)查燕郊樓市時，燕郊某仲介機構李經(jīng)理（化名）向記者透露，有些在心理上“扛不住”市場走低的投資客開始考慮出貨，但從整個二手市場來看，並未出現(xiàn)大面積集中拋售的現(xiàn)象。

　　事實上，《證券日報》走訪了多個售樓中心後也發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市房價並未出現(xiàn)“2萬元∕平方米下降至1.2萬元∕平方米”的斷崖式下降，無論是一手房市場還是二手房市場，燕郊房價的表現(xiàn)整體上都較為穩(wěn)定，但確實有個別新項目低價開盤，甚至出現(xiàn)每平方米幾百元的降幅，但市場成交量確實大幅下滑。

　　不過，投資客的“不淡定”情緒有所升級，個別熬不住的投資客不再堅持當一直瞄準的狙擊手，開始考慮，甚至已經(jīng)表現(xiàn)出強烈的拋售出貨意願。

　　部分二手房直降13萬元

　　5月21日，《證券日報》記者到訪燕郊，剛下通燕高速進入燕郊時，主街國道兩側(cè)各種巨幅大字的售樓中心即撲面而來，甚至有某售樓處銷售人員向記者戲稱，這是“售樓一條街”。而當記者從中駿置業(yè)開發(fā)的項目出來時，正猶豫著再去哪家樓盤走訪時，拿著傳單的大媽馬上來跟你搭話，一路跟著你，堅持不放手地向你挨個樓盤推介。

　　無獨有偶，記者常在國貿(mào)和通州之間往返，此前就發(fā)現(xiàn)燕郊項目的行銷之手早就伸到了國貿(mào)和通州。國貿(mào)地鐵站C口常年駐紮著一些手拿樓盤傳單“招攬”購房者去燕郊看房的蹲點人，通州也一樣有這樣的“蹲點處”。

　　事實上，不難看出，來自北京的購房者或者投資客已經(jīng)成為燕郊樓盤穩(wěn)定且主力的接盤者。其中，除了一部分因在北京買不起房而“被趕到”燕郊的購房者，還有一批眼光毒辣的投資客。而下了通燕高速，沿著燕順路方向分佈的幾樓盤則是這些投資客早已出手拿下的“貨物”集中營。

　　“如果你是用於投資，這幾個項目升值比較快，不但離北京近，而且交通非常方便，配套也成熟。”李經(jīng)理向記者推介道，有些樓盤近5年來每平方米升值了9000元。

　　“我們現(xiàn)在手裏有一套東貿(mào)國際41平方米的房子，這個項目是下了通燕高速的第一個項目，升值空間高，現(xiàn)在業(yè)主報價是52萬元。”李經(jīng)理稱，“這套房子去年5月份以後報價是65萬元，不過業(yè)主一直沒賣”。

　　據(jù)李經(jīng)理透露，東貿(mào)國際的這套房子不但總價直降了13萬元，而且在現(xiàn)在52萬元的報價上還可以優(yōu)惠1萬元左右，簡言之，一套房子降了14萬元左右。

　　此外，他還透露，潮白人家項目一套65平方米的房子,今天業(yè)主剛剛掛出來，61萬元大概可以成交，“如果按市場高點時估量，這套房子應該值85萬元，即使是現(xiàn)在的市場價也能達到70萬元”，李經(jīng)理如是直言。

　　投資客拋售心理加劇

　　值得一提的是，記者在調(diào)查中獲悉，東貿(mào)國際2008年和2009年兩次開盤，開盤之初的銷售均價為6000元∕平方米左右，而其去年在二手市場的成交價格超過了1.5萬元∕平方米，這一銷售價格是介於燕郊和大廠之間區(qū)位疊拼別墅的銷售均價，甚至要遠遠高於個別急於平價出貨的類似別墅項目銷售價格5000元∕平方米左右。

　　“這個項目多數(shù)都是當年的投資客買下的，甚至有買一整層投資的，買了也不裝修，就等著高點出手。”上述消息人士向記者透露，現(xiàn)在這個項目的銷售均價有所下降，大概維持在13000元∕平方米以上。保守估計，若開盤之初就下單，且在去年高點出手的投資客，以40平方米的最小戶型計算，5年來也賺了約36萬元，若當年買下整層，其收益也超過幾百萬元吧。

　　值得注意的是，有消息人士向記者透露，在燕順路向北這一片燕郊樓市投資客的集中營中，靠近燕郊成熟配套區(qū)一側(cè)，空地所剩不多，不少購房者想要買房，不得不聚集到缺少配套設施的新盤聚集地去買，即使這樣，目前其房價低價位也保持在8000元∕平方米以上。

　　鋻於此，這兩年燕郊的二手房市場開始有所活躍。“我們仲介的成交額大概佔燕郊整個二手房市場的20%，雖然春節(jié)之後的這幾個月成交量有所下降，但大概也每月成交200多套的紀錄。”李經(jīng)理向記者表示，最近市場觀望情緒很濃，導致一些投資客恐慌性降價，個別業(yè)主扛不住開始拋售，但這並未蔓延至整個市場。目前，燕郊的二手房市場整體還比較平穩(wěn)，雖然個別項目降價幅度較大，但並未見大面積拋售的現(xiàn)象。

　　“投資客是賣跌不賣漲，見市場低迷時，有些投資客可能在心理上較為恐慌，拋售意願逐漸強烈。”有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，一旦市場出現(xiàn)降價賣房後，不排除有跟進者。

　　更為值得注意的是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在燕郊的二手房市場中，存在著“倒房客”，即一般快速收購低於市場價10萬元左右的房子，然後在市場售價稍微上揚時即賣掉，賺取低買高賣的差價。

　　“一般‘倒房客’都跟仲介機構聯(lián)手去做，仲介機構提供房源資訊，倒房客提供資金買入。”某仲介機構內(nèi)部人士向記者透露，賺取的差價，各自分食。這些‘倒房客’在某種程度上也影響了房價的走向，其存在著持房不賣推高房價的操作空間。（記者 王麗新 王崢）