聚焦房地産：瘋狂的土地出讓金

　　新華網(wǎng)北京4月25日電(記者 羅宇凡、吳燕婷)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依然穩(wěn)固。一季度我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入1.95萬(wàn)億元，“賣(mài)地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1：1.7。

　　回顧過(guò)去十年，向土地要資金已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要依靠。地價(jià)飛漲、房?jī)r(jià)畸高——土地財(cái)政帶來(lái)了越來(lái)越嚴(yán)重的副作用，也正成為影響房地産市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的頑疾。

　　十年賣(mài)地出讓金節(jié)節(jié)攀升

　　查閱國(guó)土資源部發(fā)佈的歷年國(guó)土資源公報(bào)，記者錄下這十年間我國(guó)土地出讓金節(jié)節(jié)高升的路線(xiàn)圖：

　　從2004年到2006年，三年間全國(guó)出讓土地總面積為57.44萬(wàn)公頃，總價(jià)款19076.18億元。地價(jià)折合332億元/萬(wàn)公頃。

　　隨後的2007年，土地出讓金大幅攀升，僅當(dāng)年一年全國(guó)出讓土地22.65萬(wàn)公頃，價(jià)款就達(dá)11948億元。

　　接下來(lái)的五年間，土地出讓面積和價(jià)款呈快速上漲之勢(shì)：2008年土地出讓面積16.31萬(wàn)公頃，價(jià)款9600億元；2009年未出讓面積未公佈，價(jià)款15910億元；2010年土地出讓面積29.15萬(wàn)公頃，價(jià)款27100億元；2011年土地出讓面積33.39萬(wàn)公頃，價(jià)款31500億元；2012年土地出讓面積32.28萬(wàn)公頃，價(jià)款26900億元。

　　至2013年，全國(guó)土地出讓節(jié)奏達(dá)到最高峰，全年土地出讓面積36.70萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款42000億元，折合地價(jià)1144億元/萬(wàn)公頃。對(duì)比10年前的水準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字足足翻了三倍有餘，而這十年恰恰也是中國(guó)房地産最瘋狂的十年——土地價(jià)格的飆升，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的居高不下。

　　“地價(jià)在整個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成中佔(zhàn)比超過(guò)30%，加上10%左右的房地産相關(guān)稅費(fèi)，這就是我們説的土地財(cái)政：一方面，通過(guò)高價(jià)出讓土地，取得鉅額土地出讓金。另一方面，高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)，帶動(dòng)房地産稅費(fèi)增加。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉説。

　　很多地方政府靠賣(mài)地生存

　　房地産走過(guò)的黃金十年，始終伴隨著地方賣(mài)地不斷高漲的衝動(dòng)，“根源在於土地出讓金在財(cái)政收入中的佔(zhàn)比長(zhǎng)期畸高。”中國(guó)房地産研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示。

　　綜合國(guó)土資源部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部數(shù)據(jù)，近十年我國(guó)土地出讓金收入佔(zhàn)地方財(cái)政收入的比重普遍超過(guò)40%，最嚴(yán)重是2010年，比重達(dá)69.4%，最近三年的比重分別為2011年59.3%、2012年43.6%、2013年59.8%。

　　“沒(méi)有土地財(cái)政，很多地方政府幾乎寸步難行，有的地方連公務(wù)員工資都發(fā)不出來(lái)。”張大偉説。

　　“土地財(cái)政誘使地方官員不斷賣(mài)地，大搞房地産建設(shè)，有些地方把未來(lái)20年的房子都蓋了。”胡志剛告訴記者。

　　今年上半年，二線(xiàn)城市樓市出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，土地買(mǎi)賣(mài)節(jié)奏放緩，一些地方政府壓力陡增。記者注意到，已有不少城市帶著自己的優(yōu)質(zhì)土地，走出家門(mén)，再次啟動(dòng)賣(mài)地模式。

　　近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)佈了我國(guó)23省份“土地財(cái)政依賴(lài)度排名”，即“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中佔(zhàn)比”，結(jié)果顯示，23個(gè)省份中浙江、天津分別以66.27%、64.56%的佔(zhàn)比排名第一、第二。換句話(huà)説，浙江、天津兩地政府債務(wù)有2/3的份額要靠賣(mài)地來(lái)償還。此外，23省份中，依賴(lài)度最小的城市也有1/5債務(wù)需靠賣(mài)地償還。

　　破解土地財(cái)政痼疾要靠改革

　　一方面，不斷高漲的土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾，百姓的買(mǎi)房承受能力、耕地保護(hù)紅線(xiàn)都幾乎達(dá)到極限；另一方面，政府賣(mài)地一次性收取的土地收益，實(shí)際上是預(yù)支了未來(lái)幾十年的土地紅利。而這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，阻礙地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。破解土地財(cái)政頑疾已經(jīng)成為未來(lái)財(cái)稅改革的主要方向之一。

　　“多年來(lái)，‘唯GDP考核’是官員積極賣(mài)地的主要?jiǎng)恿ΑＲ驗(yàn)橥恋刎?cái)政既能在短期內(nèi)迅速提高財(cái)政收入，又意味著大規(guī)模的投資和建設(shè)隨後。財(cái)政收入和GDP，剛好是考察官員政績(jī)最核心的指標(biāo)，不改變這一政績(jī)觀(guān)，地方賣(mài)地的衝動(dòng)就無(wú)法抑制。”胡志剛説。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀建議，把當(dāng)前70年的土地出讓金所得，納入土地基金分年使用，改變土地出讓金一次性收益性質(zhì)，從而減少地方官員的賣(mài)地衝動(dòng)。

　　事實(shí)上，與政績(jī)觀(guān)誘發(fā)的賣(mài)地衝動(dòng)相比，現(xiàn)行財(cái)稅體制本身存在的問(wèn)題同樣也是造成土地財(cái)政越演越烈的重要根源。

　　在上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，在目前的財(cái)稅體制下，地方的事權(quán)和財(cái)權(quán)往往是不匹配的，如果沒(méi)有中央與地方在財(cái)政收入、權(quán)益、責(zé)任上的清晰分割，就無(wú)法戒掉中國(guó)式土地財(cái)政模式。

　　改變單一的價(jià)高者得土地出讓方式，探索賣(mài)地之外更加穩(wěn)定的稅源，適時(shí)推動(dòng)房地産稅的改革——破解土地財(cái)政痼疾亟待起步。