“不論從市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)容量，還是城市綜合承載能力，成都樓市都已具備‘一線城市’的能量”。作為“2013中國(guó)房地産（成都）峰會(huì)暨2013榜樣中國(guó)·華西房産TOP50排行榜”的重量級(jí)嘉賓，中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)于本月20日擔(dān)任峰會(huì)嘉賓主持。日前，在談及成都樓市的未來發(fā)展，陳國(guó)強(qiáng)如是評(píng)價(jià)。

　　結(jié)合多方政策利好，成都樓市未來將迎來更廣闊的的市場(chǎng)空間，激發(fā)更多的市場(chǎng)需求，未來成都對(duì)外來人口、外來資源的吸附力將更強(qiáng)，總體上房地産行業(yè)也將面臨更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　多項(xiàng)週邊改革並進(jìn)將改變房地産業(yè)未來格局

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，房地産具有特殊的行業(yè)屬性，其社會(huì)關(guān)聯(lián)度、經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度極高。因此，十八屆三中全會(huì)涉及的財(cái)稅制度、土地制度、戶籍制度改革等多項(xiàng)綜合改革，將在未來深刻改變房地産行業(yè)的發(fā)展格局。舉例來説，三中全會(huì)《決定》對(duì)於政府與市場(chǎng)關(guān)係的厘定，對(duì)於市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用的強(qiáng)調(diào)，將有助於扭轉(zhuǎn)房地産調(diào)控中的行政化偏向；城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化的改革推進(jìn)，將根本改變我國(guó)城鄉(xiāng)格局和城市格局，從而對(duì)房地産的發(fā)展帶來歷史性影響；土地制度改革，將改變地方政府對(duì)土地的獨(dú)家壟斷，改變單一的土地供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體，逐步形成土地多供應(yīng)渠道局面，對(duì)地價(jià)上漲的抑制和市場(chǎng)預(yù)期向好是一大利好；對(duì)農(nóng)民財(cái)産權(quán)利的重視，將逐步提高農(nóng)民的消費(fèi)能力和住房購(gòu)買能力，對(duì)未來住房需求帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)影響；《決定》提出鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，提高直接融資比重等，將增加房地産業(yè)融資渠道，降低房企融資成本。

　　“限購(gòu)”有望退出或迎來替代性政策

　　近段時(shí)間，全國(guó)多個(gè)地方政府頻頻出臺(tái)房地産調(diào)控政策，實(shí)際透露出一個(gè)信號(hào)：即未來房地産行業(yè)的調(diào)控，將改變過去由中央政府統(tǒng)一號(hào)令的模式，而是把調(diào)控主導(dǎo)權(quán)和自主權(quán)下放給地方，引導(dǎo)地方主動(dòng)調(diào)控。究其原因，是全國(guó)各地的樓市出現(xiàn)明顯區(qū)域分化，比如部分城市和區(qū)域面臨供應(yīng)不足，而部分城市和區(qū)域則供應(yīng)過量需求有限。“北上廣感冒，全國(guó)吃藥”的局面將逐步退出樓市。政策正處?kù)墩{(diào)控轉(zhuǎn)型期。具

　　體來説，將呈現(xiàn)出以下新特點(diǎn)：第一，與過去相比，“市場(chǎng)化”成為政策方向，未來政策將呈現(xiàn)“淡化行政，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)”的格局。過去，房地産“雙軌制”很多時(shí)候只停留在口頭上，實(shí)際對(duì)商品房的行政干預(yù)無處不在。而近來多次中央重要會(huì)議上，雖提及房地産但基本不提調(diào)控，其實(shí)際的政策意義或許可以理解為：政府將主要在保障房領(lǐng)域發(fā)揮作用，商品房領(lǐng)域要交給市場(chǎng)，要讓市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的決定性作用，住房雙軌制模式將名副其實(shí)。因此，我個(gè)人認(rèn)為今後的商品房市場(chǎng)將真正淡化行政色彩，減少行政手段，而更多時(shí)候是依靠市場(chǎng)化手段。一方面，北上廣深等特大城市，因特大城市人口進(jìn)入將嚴(yán)格限制，限購(gòu)、限貸等行政化手段仍將長(zhǎng)期使用；另一方面，在其他房?jī)r(jià)上漲壓力不那麼明顯的城市，“限購(gòu)”等行政手段有望迎來替代性政策。目前已實(shí)施“限購(gòu)”政策的近50個(gè)城市，除北上廣深等少數(shù)特殊城市外，限購(gòu)政策有望逐步退出。第二，未來房地産業(yè)的政策訴求，將由過去的短期目標(biāo)轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期目標(biāo)。過去房?jī)r(jià)指標(biāo)是調(diào)控基本目標(biāo)，而未來，關(guān)係房地産市場(chǎng)發(fā)展的中長(zhǎng)期的諸多結(jié)構(gòu)性問題將得到更多關(guān)注，這有助於調(diào)節(jié)行業(yè)發(fā)展中的供求平衡和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　成都有條件、有優(yōu)勢(shì)排入“一線城市”之列

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，不能以房?jī)r(jià)水準(zhǔn)、房?jī)r(jià)高低為依據(jù)來判斷“一線”“二線”城市。首先是市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)容量指標(biāo)。成都作為中西部區(qū)域性中心城市，它的市場(chǎng)成交量及未來市場(chǎng)容量均十分可觀，與幾個(gè)一線城市相比毫不遜色。從這一點(diǎn)來看，成都有資格位列“一線城市”之列，甚至它的市場(chǎng)規(guī)模正在趕超北上廣，擠入全國(guó)前列；第二，判斷標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)該只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)存量規(guī)模指標(biāo)，更應(yīng)該關(guān)注的是未來市場(chǎng)增量指標(biāo)。從後續(xù)市場(chǎng)、未來市場(chǎng)潛力來看，成都同樣佔(zhàn)據(jù)優(yōu)勢(shì)；第三，從市場(chǎng)開放度來看，也是一個(gè)基本指標(biāo)。成都樓市的外來品牌、一線房企已達(dá)到相當(dāng)數(shù)量，全國(guó)性標(biāo)桿房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中扮演著絕對(duì)主力的角色，這一點(diǎn)恰恰説明其市場(chǎng)開放度很高；第四，從市場(chǎng)成熟度和市場(chǎng)規(guī)範(fàn)度來看，成都樓市的發(fā)展比較規(guī)範(fàn)有序，産品品質(zhì)好，宜居程度高，市場(chǎng)穩(wěn)定性較好，購(gòu)房者也比較理性成熟。第五，從成都城市的經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、城市綜合承載能力、城市資源優(yōu)化配置能力等指標(biāo)來看，成都也名列全國(guó)城市之前茅。單從世界500強(qiáng)企業(yè)有近300家進(jìn)駐成都的投資規(guī)模來看，就足以證明。因此，綜合來看，成都有條件、有優(yōu)勢(shì)進(jìn)入“一線城市”範(fàn)圍。結(jié)合多方政策利好，成都樓市未來將迎來更廣闊的市場(chǎng)空間，激發(fā)更多的市場(chǎng)需求，未來成都對(duì)外來人口、外來資源的吸附力將更強(qiáng)，總體上房地産行業(yè)也將面臨更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　華西都市報(bào)記者盧佳麗