租金收入4.39億元,較去年同期增長(zhǎng)168%;毛利率達(dá)75%,較前一年增長(zhǎng)50%;但核心純利只有1.35億元,比前一年下滑約94%,凈負(fù)債率25%,現(xiàn)金及銀行存款達(dá)到97.7億元。這是在轉(zhuǎn)型3年後,SOHO中國(guó)交出的2015年中期成績(jī)單。

　　3年前的8月,SOHO中國(guó)宣佈正式轉(zhuǎn)型。彼時(shí),公司純利總規(guī)模達(dá)到6.13億元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水準(zhǔn)只有45%。不過,當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金高達(dá)150多億元,凈負(fù)債率只有20%。

　　雖然財(cái)務(wù)報(bào)表並未因?yàn)檗D(zhuǎn)型而變得好看,但董事長(zhǎng)潘石屹卻對(duì)3年前的這一決定予以肯定。潘石屹説,如果還是像原來一樣銷售,SOHO中國(guó)建設(shè)的房子就都成別人的了,現(xiàn)在SOHO中國(guó)持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來,我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質(zhì)辦公樓面積最大的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。”。

　　SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路,是否代表著轉(zhuǎn)型風(fēng)潮下房地産企業(yè)的正確方向?

　　轉(zhuǎn)型指標(biāo):負(fù)債率和現(xiàn)金流

　　潘石屹説,投資者關(guān)心的問題主要有兩個(gè):第一個(gè)是負(fù)債率,第二個(gè)是現(xiàn)金流能不能支援住。“在宣佈轉(zhuǎn)型前,我們做了大量測(cè)算,認(rèn)為一旦度過這一轉(zhuǎn)折,就能擁有北京和上海最好的辦公樓項(xiàng)目。”

　　SOHO中國(guó)今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元,同比下降約92%,實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)佔(zhàn)核心純利1.35億元,同比下降約94%。對(duì)此,公司半年報(bào)稱,盈利較低主要由於租金收入增加尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

　　潘石屹用公司現(xiàn)金流和負(fù)債率的具體數(shù)據(jù)回應(yīng)了各方質(zhì)疑。截至目前,SOHO中國(guó)凈負(fù)債率為25%,擁有近100億元的現(xiàn)金。

　　由散售轉(zhuǎn)為出租,市場(chǎng)租金走勢(shì)頗為關(guān)鍵。“SOHO中國(guó)辦公物業(yè)的租金情況已經(jīng)超出預(yù)期。”潘石屹説,以望京SOHO項(xiàng)目為例,當(dāng)初拍地預(yù)計(jì)的租金水準(zhǔn)為5元/平方米,實(shí)際對(duì)外租金為開盤6元/平方米,9月7日最新價(jià)格為12.9元/平方米。另外,上海復(fù)興路項(xiàng)目租金在開盤時(shí)是7元/平方米,最後出租價(jià)格達(dá)到10元/平方米。

　　潘石屹説,“轉(zhuǎn)型成功與否,大家最擔(dān)心的第一是現(xiàn)金流支撐不住,第二是缺乏管理經(jīng)驗(yàn),管理上會(huì)出問題,但是現(xiàn)在證明,這些都是沒問題的。能度過負(fù)債率和現(xiàn)金流的這個(gè)節(jié)點(diǎn),轉(zhuǎn)型就成功了。”在他眼裏,目前的轉(zhuǎn)型應(yīng)該是成功的。

　　但為了成功轉(zhuǎn)型,SOHO中國(guó)付出的代價(jià)也不小。截至2012年6月30日,SOHO的凈資産規(guī)模已經(jīng)達(dá)到217.60億元。3年過去了,目前SOHO中國(guó)的凈資産規(guī)模也只有388.2億元。但是,轉(zhuǎn)型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資産規(guī)模卻由249.37億元,上升至今年上半年的499.53億元。

　　純利相對(duì)較少,拖累了SOHO中國(guó)的股價(jià),從2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。相比之下,龍湖、世茂、華潤(rùn)置地、中海等在過去幾年增加了持有物業(yè),但轉(zhuǎn)型速度不如SOHO中國(guó)的房企,股價(jià)基本都維持在2013年的水準(zhǔn),有些還較2013年中有明顯增長(zhǎng)。