編者按：隨著各地樓市調(diào)控政策的不斷加碼，房價、土地市場都有了明顯的變化。從北京樓市看，數(shù)據(jù)顯示，賣地佔銷售額比重創(chuàng)新低。今日本報聚焦房地産市場，希望提供有益的價值參考。

　　■本報記者 王麗新

　　“現(xiàn)在超額完成業(yè)績的房企，並不著急銷售北京的房子。”近日，有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日報》記者如此表示，尤其手握內(nèi)城別墅或稀缺平層豪宅的開發(fā)商，其背後則是因供地減少而致。

　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計顯示，截至12月15日，2016年北京僅成交26宗經(jīng)營性用地，規(guī)劃建築面積471.92萬平方米，創(chuàng)近10年新低，土地成交金額為772.19億元，創(chuàng)近4年新低。而商品房市場的成交熱度卻始終高企，達到4739.39億元，創(chuàng)下歷史新高。相比之下，截至目前，今年北京土地出讓收入僅佔到當(dāng)年商品房銷售額的16%，這一比重創(chuàng)下歷史新低。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，土地是商品房的生産資料，土地供給的不足將打破未來樓市市場供需的穩(wěn)定局面，成為推動房價上漲的誘因之一。而北京的“930”調(diào)控，則劍指需求側(cè)調(diào)控，通過提高不同人群的首付比例，來降低購房杠桿，減少購房需求，以期達到平滑供需關(guān)係、穩(wěn)定市場的目的。

　　剛需客群入市節(jié)奏放緩

　　調(diào)控之後，北京樓市的成交走勢也實現(xiàn)了調(diào)控的預(yù)期目的，迅速進入量縮價穩(wěn)的階段。數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京純商住宅的成交套數(shù)還高達5499套，調(diào)控後的10月份銳減四成，降至3354套，11月份環(huán)比再降兩成，跌至2670套，12月前半月北京僅成交1665套純商住宅，預(yù)計全月銷量將與11月份持平；成交量重挫的同時，成交均價的漲勢得以止步，調(diào)控後，北京純商住宅的整體均價水準(zhǔn)大致穩(wěn)定在了4萬元/平方米上下。

　　而除了量、價得以控制，調(diào)控之後，北京樓市的成交結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)明顯分化。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：調(diào)控後（10月1日-12月15日）純商住宅中，120平方米以下中小戶型成交佔總銷量的比重為41.8%，相比今年調(diào)控前的9個月下滑了8.5個百分點，而200平方米以上大戶型成交佔比則由調(diào)控前的15.9%升至22.3%。

　　郭毅認(rèn)為，按總價分類顯示出同樣的市場變化。總價500萬元以下的剛需、剛改型純商住宅的成交佔比由調(diào)控前的66.2%降至52.6%，而1500萬元以上的高端住宅成交佔比則由5.6%上升至10.5%。她進一步稱，調(diào)控後，不同消費能力客群對於調(diào)控的認(rèn)知度不同，以及對於資金調(diào)配自由度的不同，因此面臨調(diào)控時的應(yīng)對策略發(fā)生根本性的變化，是造成市場結(jié)構(gòu)顛覆性改變的原因。

　　事實上，正如郭毅所示，剛需剛改客群對於價格更敏感，樓市經(jīng)歷長週期調(diào)控後，成交量的下滑最終將作用到價格，供需博弈的僵持局面一旦被打破，二手房將率先出現(xiàn)價格調(diào)整，此後可能會傳導(dǎo)向環(huán)京以及北京遠郊的新房項目，而今二手市場已經(jīng)出現(xiàn)價格彈性加大的信號，意味著價格下行的通道正在打開。剛需剛改客群更關(guān)注調(diào)控週期內(nèi)的價格變化，基於對購房後房價下跌的擔(dān)憂，同時抄底心態(tài)下，造成調(diào)控後剛需剛改客群的入市步伐放緩。

　　房企表露惜售意向

　　值得關(guān)注的是，對於中産以及財富客群來説，其洞察市場的視野更為宏觀，能夠跨越調(diào)控週期去看待房地産市場的長期性發(fā)展，最近則頻繁出手。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）仍維持在11.4%的增速，貨幣超發(fā)仍在繼續(xù)。而與此同時，11月製造業(yè)投資增速雖然在企穩(wěn)回升，但同比增幅仍僅3.6%。

　　鋻於此，郭毅稱，實體經(jīng)濟尚未穩(wěn)固，投資市場上産品稀缺、風(fēng)險提升，財富客群兼具居住與投資需求，配置高品質(zhì)的稀缺型住宅産品仍是首選。此外，資金的充沛度也使得中産及財富客群在應(yīng)對信貸調(diào)控升級的過程中更加從容。而不同於剛需可以轉(zhuǎn)向二手，財富客群對於面積改善及品質(zhì)升級的雙重追求使得其大多會選擇購置新房。

　　但是，當(dāng)北京高端置業(yè)需求上升時，卻遭遇房企惜售，“930”調(diào)控後，北京純商住宅的新增供應(yīng)套數(shù)由9月的3255套，10月份一路下降到單月僅千余套供給。北京新房産品供給不斷下滑的大趨勢也使得其購房更具緊迫性。

　　事實上，另有5000萬元量級以上操盤者曾向本報記者直言，“我們項目量少，不著急銷售，慢慢賣。”

　　郭毅稱，當(dāng)樓市調(diào)控成為長效穩(wěn)定市場的手段，北京新房市場價格走高與供應(yīng)走低同步，新房與二手容納的客群的涇渭分明趨勢將進一步彰顯，二手主要承載剛需剛改客群，而新房市場則徹底被高端改善客群佔據(jù)。