製圖/楊仕成

　　17日下午，成都市公佈了新的房地産限購政策，成都市政府官方網(wǎng)站發(fā)佈了《成都市人民政府辦公廳關(guān)於印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地産市場健康發(fā)展若干政策措施的通知》（下稱《通知》），通知指出，進(jìn)一步加強(qiáng)成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。

　　城南熱點(diǎn)區(qū)域

　　購房加大戶籍限制

　　新政最受關(guān)注的一條莫過於對成都部分區(qū)域進(jìn)行的限購升級。《通知》中明確提到，將進(jìn)一步加強(qiáng)成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。自即日起，成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的戶籍居民或在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)穩(wěn)定就業(yè)並連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的其他地區(qū)戶籍居民，在本區(qū)域內(nèi)無自有産權(quán)住房，且2016年10月1日後尚未在成辦發(fā)〔2016〕37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)新購買商品住房的，可在本區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區(qū)域購買商品住房。根據(jù)成辦發(fā)〔2016〕37號文件，限購區(qū)域是指在成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣範(fàn)圍內(nèi)實(shí)行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房（法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購買商品住房且用於職工自住的除外）。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購地區(qū)信貸政策，購買二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不低於40%。

　　公積金貸款新政

　　餘額和時(shí)間雙掛鉤

　　通知對公積金貸款也進(jìn)行了限制。住房公積金貸款最低首付款比例方面，購買首套住房或已有一套住房，並已結(jié)清相應(yīng)住房貸款餘額的，最低首付款比例為30%；已有一套住房，但未結(jié)清相應(yīng)住房貸款餘額的，最低首付款比例為40%。對購買第三套及以上住房的繳存職工家庭不予以公積金貸款。更重要的是，《通知》對公積金貸款額度也進(jìn)行了更強(qiáng)的限制，即實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存餘額和繳存時(shí)間雙掛鉤政策。此前，成都住房公積金管理中心單筆住房公積金貸款最高額度為：符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的兩人及以上的職工家庭，單筆最高貸款額度為70萬元，單職工單筆最高貸款額度為40萬元。單筆可貸額度計(jì)算公式為：借款人（包括共同借款人）申請貸款時(shí)上月住房公積金正常繳存餘額之和的20倍。新政實(shí)施後，兩人及以上的職工家庭貸款額度=（借款人公積金繳存餘額+共同借款人公積金繳存餘額）×20倍×繳存時(shí)間系數(shù)（上限70萬元）；單職工家庭貸款額度=借款人公積金繳存餘額× 20倍×繳存時(shí)間系數(shù)（上限40萬元）；繳存時(shí)間小于12個(gè)月的，時(shí)間系數(shù)設(shè)為0.5；繳存時(shí)間在12個(gè)月至24個(gè)月的，時(shí)間系數(shù)為0.9；繳存時(shí)間在24個(gè)月以上的時(shí)間系數(shù)設(shè)為1。

　　焦點(diǎn)1

　　城南二套房首付七成？

　　傳聞“最嚴(yán)首付政策”即將出臺

　　值得注意的是，《通知》中還有一條關(guān)於房貸政策進(jìn)一步調(diào)整的信號，原文為：經(jīng)人行成都分行會同四川銀監(jiān)局，指導(dǎo)四川省市場利率定價(jià)自律機(jī)制充分醞釀並做出決議，進(jìn)一步調(diào)整成都市部分區(qū)域差別化住房信貸政策。雖然新政並未明確區(qū)域差別化的具體措施，但記者向業(yè)內(nèi)人士了解到，所謂差別化是指將對高新南區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)的房貸執(zhí)行二套房首付七成的新政。目前，二套房首付七成的政策主要在北京、上海、深圳等一線城市實(shí)施，若消息屬實(shí)，這將是成都史上最嚴(yán)的首付政策。

　　焦點(diǎn)2

　　嚴(yán)格約束囤地、惜售

　　優(yōu)化土地供應(yīng)，增加有效供給

　　土地市場方面也出臺了新政。《通知》要求，對取得土地後約定的竣工時(shí)間屆滿還未達(dá)到100%開工、約定的竣工時(shí)間滿一年仍未實(shí)現(xiàn)100%申請銷售等行為的開發(fā)企業(yè)，納入成都房地産行業(yè)信用資訊平臺記錄，且在房屋具備條件並上市銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。對約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，依法按照土地出讓價(jià)款的20%徵繳土地閒置費(fèi)；對動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年以上未動(dòng)工開發(fā)的，依法收回土地使用權(quán)。此外，成都市還表示將公佈全市經(jīng)營性建設(shè)用地出讓3年滾動(dòng)供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)步增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。並且，新政對開發(fā)商預(yù)售的約束也進(jìn)一步升級。《通知》指出，成辦發(fā)〔2016〕37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房項(xiàng)目面積在5萬平方米以上且分期開發(fā)建設(shè)的，每期申請預(yù)售面積不應(yīng)低於3萬平方米（尾盤除外），在5萬平方米以下的應(yīng)一次性申請辦理預(yù)售許可。

　　新政背景

　　國慶“限購令”效應(yīng)未完全顯現(xiàn)

　　其實(shí)在今年國慶節(jié)第一天，成都市就已經(jīng)出臺過關(guān)於房地産限制的措施，包括重啟限購、提高二套房首付比例等等。但從10月以來的數(shù)據(jù)看，政策效應(yīng)或尚未完全顯現(xiàn)。四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月成都商品住宅主城區(qū)成交面積126.07萬㎡，環(huán)比上漲25.96%，不過成交均價(jià)為13113元/㎡，環(huán)比上漲僅6.74%，其中高新區(qū)和金牛區(qū)漲幅最大，分別為14.21%和11.10%。對此，四川中原地産分析認(rèn)為，成交的上升主要是受9月市場成交集中備案影響。事實(shí)上，從11月第一週的數(shù)據(jù)來看，主城區(qū)已經(jīng)整體看跌，除高新區(qū)北辰香麓和北大資源頤和翡翠府集中備案之外，其餘各區(qū)均出現(xiàn)大幅下滑。其中，青羊區(qū)成交0.17萬㎡降幅最高，達(dá)94.83%；其次為武侯區(qū)，成交0.21萬㎡，環(huán)比下滑為80.31%。四川中原策略分析認(rèn)為，從包括成都市場在內(nèi)的全國市場來看，政策效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來市場中，本輪政策調(diào)整將快速抑制房價(jià)過快上漲，市場的過熱成交將會明顯被抑制。短期內(nèi)，部分過去報(bào)價(jià)過高的項(xiàng)目和二手房價(jià)格會快速回調(diào)。不過，由於前三季度房企銷售業(yè)績良好，四季度房企降價(jià)的動(dòng)力並不充足，市場未來的調(diào)整期或?qū)⒕S持6-9個(gè)月。此外，這一輪市場的調(diào)整幅度，還要是看信貸收緊的尺度。如果一旦年末央行額度吃緊，房價(jià)的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。但如果信貸不收緊，很可能調(diào)控影響將會偏弱。

　　專家解讀

　　西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博導(dǎo)、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐：

　　“因區(qū)施策”

　　有利於成都樓市平穩(wěn)發(fā)展

　　17日，成都市新一輪住房限購政策發(fā)佈後，西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博導(dǎo)、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐接受了華西都市報(bào)記者採訪，對成都房地産限購政策的升級版進(jìn)行了詳細(xì)解讀。劉璐認(rèn)為，本次調(diào)控措施最大亮點(diǎn)在於“因區(qū)施策”。

　　重點(diǎn)清理存量土地

　　“新政中提到，對溢價(jià)率超過60%的土地，要在三個(gè)月內(nèi)交清全部土地出讓價(jià)款，這是對高溢價(jià)率的地塊實(shí)施的比較嚴(yán)厲的規(guī)定。”劉璐説，該條措施可以避免企業(yè)拿地之後“囤很長時(shí)間不開工”。劉璐認(rèn)為，新政中提到的“增加有效供給”和這條措施都是針對土地存量市場。“我認(rèn)為這是在清理存量土地。”劉璐説，近年來監(jiān)管部門對企業(yè)拿地後何時(shí)動(dòng)工、竣工有了比較明確的規(guī)定，但在更早前，沒有這麼詳細(xì)的規(guī)定，也就造成企業(yè)拿地後遲遲不動(dòng)工。“對約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，依法按照土地出讓價(jià)款的20%徵繳土地閒置費(fèi)；對動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年以上未動(dòng)工開發(fā)的，依法收回土地使用權(quán)”，劉璐認(rèn)為將有效避免企業(yè)囤地情況的出現(xiàn)。“在市場比較好的情況下，如果有新增土地供應(yīng)，往往會有比較高的成交價(jià)格。但是對存量土地的梳理，不會影響土地成交價(jià)格，所以可以非常有效地增加住宅供應(yīng)，避免了土地閒置。”劉璐説。

　　防止樓盤“分批跳漲”

　　《通知》中提到，要完善房地産預(yù)售管理，加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)。在劉璐看來，這一條措施是在成都上一輪房地産調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，對房地産行銷環(huán)節(jié)作出了更加詳細(xì)的規(guī)定。“主要目的是避免價(jià)格跳漲。”劉璐説，以前房地産行銷手段往往通過分批進(jìn)入市場，“不同批次之間會有一個(gè)價(jià)差”。《通知》對此作了更詳細(xì)的規(guī)定，要求“項(xiàng)目面積在5萬平方米以上且分期開發(fā)建設(shè)的，每期申請預(yù)售面積不應(yīng)低於3萬平方米（尾盤除外），在5萬平方米以下的應(yīng)一次性申請辦理預(yù)售許可”。劉璐認(rèn)為，這將對樓盤分批加價(jià)進(jìn)行限制，“不太可能出現(xiàn)不同批次跳漲的情況。”《通知》中還調(diào)整了住房公積金貸款最低首付款比例，並實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存餘額和繳存時(shí)間雙掛鉤政策。劉璐認(rèn)為，住房公積金貸款最低首付款比例與此前調(diào)控政策區(qū)別不大，但貸款金額與公積金存繳餘額和時(shí)間雙掛鉤，“是一種輔助的信貸收緊的手段”。

　　因區(qū)施策是最大亮點(diǎn)

　　劉璐認(rèn)為，本次調(diào)控措施中，最關(guān)鍵的是“深化因區(qū)施策，強(qiáng)化限購限貸”。“這次調(diào)控把目光放在了成都房地産市場最活躍的高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)，也就是我們説的城南。”與上一輪調(diào)控相比，本次調(diào)控措施中增加了“在這兩個(gè)區(qū)域就業(yè)並連續(xù)繳納社保或個(gè)人所得稅1年以上的外地人才能買一套商品房”。劉璐認(rèn)為，這一措施的目的在於避免短期外來資金的炒作。“從中可以看出，高新區(qū)南部園區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)兩個(gè)區(qū)域的限購政策進(jìn)一步收緊，這也可以預(yù)測出，在這兩個(gè)區(qū)域購買二套房的首付比例肯定會大幅上升。”劉璐説。縱觀本次調(diào)控措施，劉璐認(rèn)為，最引人注意的是針對熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭小耙騾^(qū)施策”。“中國樓市分化很嚴(yán)重，不同城市之間，政策不能‘一刀切’，甚至在城市內(nèi)部，不同區(qū)域之間分化也很大。”劉璐説，他一直呼籲實(shí)行分區(qū)域的調(diào)控政策。“這是一種非常科學(xué)的調(diào)控政策，符合分類調(diào)控和分區(qū)域調(diào)控的理念，這次調(diào)整措施的發(fā)佈，沒有改變成都樓市健康發(fā)展的態(tài)勢，對保證成都房地産市場的平穩(wěn)發(fā)展有積極意義。”劉璐説。