土地投資回報率走低後，專業(yè)化程度低且手握地王的中小開發(fā)商難以賺錢，其便把項目股權(quán)賣給標(biāo)桿房企，接下來，或?qū)⒊霈F(xiàn)高價地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮

　　22城密集出臺調(diào)控政策轉(zhuǎn)變了房地産市場預(yù)期，致使今年前三季度拿高價地和地王的企業(yè)壓力陡增。僅僅在過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項目股權(quán)，引入合作者開發(fā)，攤薄風(fēng)險的現(xiàn)象。

　　有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，對於拿到手的地王，企業(yè)其實是喜憂參半的，“喜”的是終於拿到了核心城市的核心土地，有項目可開發(fā)，團隊不會解散；“憂”的則是銷售、資金成本和週轉(zhuǎn)壓力。在歷史上，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生，然而，調(diào)控政策出臺之後，短期內(nèi)新地王是難以出現(xiàn)的，致使今年拿到地王項目的企業(yè)壓力更大。

　　多個地王轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　調(diào)控政策出臺僅1個月，二線城市多個地王項目即拋出了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　10月初，信達地産稀釋杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王，溢價率高達95.95%，是今年5月27日下午，由萬科—信達聯(lián)合體拿下的，但拿地1小時後，萬科即宣佈退出。

　　此外，信達地産正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉(zhuǎn)讓價7028.8萬元，轉(zhuǎn)讓後將不再持有其任何股份。由此可見，今年斬獲多幅地王的信達地産正在積極做減法。

　　10月18日，綠城房地産集團與建發(fā)房地産集團宣佈戰(zhàn)略合作，首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。據(jù)悉，此次合作建發(fā)房地産以財務(wù)注資為主，股權(quán)佔比30%，而項目的操盤和管控由綠城房地産負(fù)責(zé)。據(jù)了解，今年3月23日，綠城以37.35億元競得潮鳴地塊，45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀(jì)錄，潮鳴項目因而被視為今年杭州最重磅的一個項目。

　　10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司就合肥融僑悅府項目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。5月30日，融僑以單價1783萬元/畝，總價7.04285億元競得包河區(qū)S1512號地塊，住宅樓面價13372.63元/平方米，溢價率達271.46%，而該地塊就是融僑悅府項目。

　　11月1日，文一地産方面透露，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。而早在9月23日，合肥萬科便以單價1650萬元/畝，總價48.8億元競得肥東FD16-12號地塊，樓面價11249.94元/平方米，溢價率230%。而合肥萬科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價、總價及樓面價三料地王。

　　顯然，高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業(yè)不得不引入合作者，因為合作開發(fā)模式可以降低資金壓力，操盤能力強的企業(yè)去操盤，也可以減緩週轉(zhuǎn)壓力，進一步攤薄風(fēng)險。

　　賣股減壓換現(xiàn)金流

　　若地王項目是企業(yè)在這一市場調(diào)整週期的拖累，那麼擺在眼前的則是四季度銷售額的下滑，這將反過來讓地王項目更加難以入市。

　　據(jù)中原地産研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受熱點城市調(diào)控潮影響，10月份新房市場和二手房市場整體出現(xiàn)降溫，近期的新房推盤認(rèn)購率大幅下跌至64%，環(huán)比跌幅達14個百分點，是4月以來的最低水準(zhǔn)，一線城市成交量全線下滑，二線城市成交量跌幅可能更高。

　　“市場預(yù)期的走低，將導(dǎo)致地王項目更加難産。”上述業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，尤其今年以來的地王項目多是中小房企摘得，很少見到行業(yè)銷售排名在前10位的龍頭公司去搶地王。事實上，龍頭企業(yè)融資成本更低，操盤能力強，其開發(fā)成本和增加産品附加值能力明顯要高於中小房企，而對於搶地王的中小房企來説，引入擁有多元化融資渠道的大型房企來操盤，是攤薄風(fēng)險，保住生存同時也能夠分享利潤，進而達到擴張的目的重要手段。

　　值得一提的是，在公開市場搶地，看著冒險，實則也是中小房企的無奈之選。在少數(shù)可以市場化爭取的土地面前，不拿到就意味著無項目開發(fā)，團隊解散；拿到手裏，似乎還有空間可以賭一把。但是，資金的提供方是會根據(jù)企業(yè)銷售規(guī)模和回款等指標(biāo)提供融資的，中小企業(yè)顯然難以拿到低成本融資，在房地産下行週期中，這是致命傷。

　　正如上述業(yè)內(nèi)人士向記者所示，未來的房地産行業(yè)，將是中小企業(yè)越發(fā)難以生存和擴張的行業(yè)，激進者風(fēng)險將更高。