二線城市節(jié)後成交量腰斬

　　北京新建商品住宅網(wǎng)簽同比下降45%

　　隨著各地調(diào)控政策的陸續(xù)落地,10月份的房地産市場也出現(xiàn)了一些變化。

　　根據(jù)中原地産的統(tǒng)計顯示,截至10月16日,全國主要54個城市合計簽約商品房住宅130944套,較9月份同期137483套的簽約量小幅下滑,結(jié)束了此前連續(xù)增長的態(tài)勢。對此,中原地産首席分析師張大偉表示,“由於網(wǎng)簽的滯後效應(yīng),實際成交還未完全反應(yīng)當下樓市的真實數(shù)據(jù)。如果剔除政策末班車的影響,市場在最近一週的下調(diào)幅度應(yīng)在35%左右”。

　　據(jù)悉,不少節(jié)前敲定的新房和二手房交易,都集中在10月份做網(wǎng)簽,所以目前的成交數(shù)據(jù)看上去還比較平穩(wěn),“但到月末就不好説了,如果信貸再收緊,肯定會出現(xiàn)量價齊跌的情況。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　二線城市成交量腰斬

　　在22個出臺調(diào)控措施的城市中,部分二線城市的政策頗為嚴厲,其市場降溫也最為明顯。據(jù)悉,二線城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低於4萬套,這也是春節(jié)後首次出現(xiàn)這一情況。同時,上周3.36萬套的成交量更是較節(jié)前出現(xiàn)了腰斬。“二線城市普遍升級的限購、限貸政策已經(jīng)開始影響市場成交量。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　而三線城市收益於二線城市的溢出效應(yīng),出現(xiàn)了短期的成交上行,但因為統(tǒng)計城市數(shù)據(jù)少,所以整體看市場上漲幅度有限。一線城市中,北京、上海的成交量較上月同期分別下調(diào)了42%和16%,而深圳與廣州的簽約上漲了50%以上。另外受政策末班車影響,杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市的簽約也出現(xiàn)了上漲,而蘇州、濟南、長沙等城市出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。

　　“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當下受到調(diào)控的市場情況。從實際簽約情況看,受到新政影響的22個城市,成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào),實際跌幅達到了30%—40%左右。10月下旬開始,會逐漸反映到簽約數(shù)據(jù)上。”張大偉指出。

　　此外,有業(yè)內(nèi)人士指出,年末房價面臨回調(diào)壓力最大的,是那些前期漲幅過快,交易量中外來投資客佔比過重的城市。其因政策效應(yīng)將導(dǎo)致投資資金迅速撤離,進而使交易量出現(xiàn)下滑,價格也將在後期的博弈過程中出現(xiàn)波動。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導(dǎo)致房價短期過快上漲的城市,以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調(diào)控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規(guī)定。二套房首付比例最高達八成,將對抑制投資投機性購房需求産生立竿見影的效果。

　　而那些供需矛盾較大且短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的城市,由於有不同層次的需求托底,再加上前期土地供應(yīng)不足,買賣雙方對房價長期看漲的預(yù)期依然存在。從本次政策對此類城市的調(diào)控來看,以北京、上海、深圳為代表的一線熱點城市前期的樓市政策一直處於全國最嚴的狀態(tài),此次政策的進一步收緊主要是重啟之前的部分政策,市場的反應(yīng)也難以超出基於歷史經(jīng)驗的預(yù)期,但高位向下小幅震蕩已在所難免。

　　市場告別明顯上漲

　　實際上,新政剛剛落地,北京的成交量便出現(xiàn)了大幅下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,2016年10月份上半月,北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽1579套,同比下降45%,環(huán)比下降42%。

　　根據(jù)“9?30新政”,北京對首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%,非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%;二套普通住宅首付比例仍為50%,非普通住宅首付由50%上調(diào)到為70%。同時,對於二套住宅的界定,新政改為“認房不認貸”,只要個人名下有房,無論是否有房貸,再購置新房時均被算為二套房。

　　對此,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,成交量下降一方面是因為信貸的收緊、首付比例的提高,使得部分資金緊張的購房家庭延緩或取消了新房購置計劃;另一方面,對於戶型大小的要求以及加快自住型商品房供應(yīng)等,有效穩(wěn)定了市場預(yù)期,平復(fù)了之前購房人恐慌的搶購心態(tài),大量購房需求由著急購房轉(zhuǎn)為等待觀望。

　　與此同時,據(jù)《證券日報》記者了解,北京部分商業(yè)銀行已經(jīng)在醞釀收緊房貸優(yōu)惠,且銀行的放貸速度也開始放緩。

　　此前的10月12日,央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會議,要求各銀行理性對待樓市,加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,強化住房信貸管理,控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。對此,張大偉分析認為,種種跡象表明此輪房地産信貸監(jiān)管收緊,已經(jīng)不限于一城一地,也絕非流於表面。同時他表示,“由於一城一策的原則,所以這一輪調(diào)控各城市力度不一,部分城市力度很大,也給了很多政策力度較小的城市壓力,預(yù)期這些城市很可能會繼續(xù)加碼。整體看這一輪政策的力度非常大,市場將告別明顯上漲。且一旦年末央行額度吃緊,快速收縮房貸規(guī)模,那麼房價的下調(diào)很可能會蔓延到更多城市”。

　　二手房量價齊跌

　　受多種調(diào)控影響,二手房方面出現(xiàn)的調(diào)整更大。

　　深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,近期當?shù)赜衅叱啥謽I(yè)主下調(diào)房源價格,其中下調(diào)幅度在1%—5%區(qū)間段的房源佔比達43%,下調(diào)幅度在5%—10%區(qū)間段的房源達20%。截至10月10日,已經(jīng)有多個項目報價出現(xiàn)跳水。

　　同時,此前樓市異常火爆的合肥,目前辦理二手房過戶手續(xù)也不用再排長隊了。當?shù)胤康禺b從業(yè)人員也表示,最近成交少了很多,外地客戶基本沒有了。

　　而受首付比例上調(diào)、預(yù)售證資格管制,10月份上半月北京新房、二手房市場的成交量均出現(xiàn)大幅下降,環(huán)比下降率均已經(jīng)超過40%。截至10月15日,我愛我家二手房新增買賣房源掛牌量環(huán)比9月份增長了10%,但新增買賣客戶量卻環(huán)比上月下降了36.6%,且全市二手住宅共網(wǎng)簽7386套,環(huán)比下降41%。

　　對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,本次調(diào)控對對於二手房市場打壓更大,主要的壓力來自於首付比例的調(diào)整。

　　“隨著這輪上漲週期的結(jié)束,二手房的成交量將會率先下滑,隨後主動調(diào)低報價的業(yè)主也會逐步增多,二手房市場整體價格的回落已經(jīng)在所難免。”有市場分析人士稱。

　　作者:王 崢