北京可售住宅最近兩個月一直維持在6萬套這一水準(zhǔn)線上，不少業(yè)內(nèi)人士喊出北京庫存逼近警戒線。北京未來真會面臨無房可賣的境地？現(xiàn)在購房是否真的到了連夜排隊的地步？

　　不要被庫存下降“忽悠”了

　　截止到昨日，北京住建委網(wǎng)站公佈的數(shù)據(jù)顯示，北京共有可售期房住宅33835套，可售現(xiàn)房28152套，兩者加起來總計61987套。今年5月2日，北京住宅庫存降到60674套，創(chuàng)下近期低點。不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆，按照這一去庫存速度，北京可能面臨無房可賣的境地。

　　“庫存的降低，並不意味著無房可賣，也和房子漲價沒有太多直接關(guān)係。”住建委一位官員告訴記者，老百姓不要被庫存降低“忽悠”了，形成恐慌情緒。由於2012年下半年以來北京樓市成交大漲，北京庫存確實出現(xiàn)了下降。實際上相比5月2日的數(shù)據(jù)，北京庫存這半個月又有了一些回升的跡象。

　　北京沒到最低庫存

　　據(jù)記者了解，目前北京房産的庫存情況雖然處於低位，但遠(yuǎn)未到歷史最低水準(zhǔn)。從2006年起，住建委開始公佈北京期房、現(xiàn)房交易數(shù)據(jù)，隨即也有了北京住房庫存這一概念，意思是北京可供出售的房屋總量。在2012年3月之前，北京住房庫存一度飆升至10萬套以上。

　　在這個過程中，業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)由於房地産交易權(quán)屬管理系統(tǒng)在銜接過程中産生了資訊重復(fù)，主要是實際已售但系統(tǒng)未及時核銷，另外期房變成現(xiàn)房後未核銷期房，造成數(shù)據(jù)反覆重新計算，形成了不少無效庫存。

　　“當(dāng)時北京住建委一天內(nèi)清理了3萬多套無效房源，剔除無效房源之後也造成了現(xiàn)在數(shù)據(jù)和之前數(shù)據(jù)無法直接比較。”按照中原地産市場部研究總監(jiān)張大偉的測算，目前61987套的庫存，如果加上被剔除的數(shù)據(jù)，實際上相當(dāng)於95841套，這一數(shù)據(jù)要比2010年4月17日的庫存多一萬多套。張大偉表示，“過分解讀非同質(zhì)數(shù)據(jù)，盲目對比創(chuàng)造所謂的歷史紀(jì)錄，有誤導(dǎo)市場的嫌疑。”

　　樓市還面臨低銷量現(xiàn)狀

　　不少市場人士擔(dān)憂北京未來無房可賣，經(jīng)常用北京現(xiàn)在僅有6萬多套庫存以及過往高成交量作對比，得出北京庫存用不了5個月就會消化殆盡的結(jié)論。但實際上，北京現(xiàn)在面臨的既是低庫存的現(xiàn)實，同時也是低銷量的現(xiàn)狀。

　　“事實上，北京最近三年供應(yīng)量基本平穩(wěn)，只是2013年成交量大漲，顯得庫存與供應(yīng)短缺。但在嚴(yán)格的調(diào)控後，需求量必然會減少。”如果按照5月份大概5000套的成交計算，目前的庫存足以維持10-12個月，更何況其間依然會有供應(yīng)入市。

　　“庫存並非影響房價的唯一因素，市場價格是由供需決定的，而中國樓市的價格還受到政策影響。在目前市場情況下，過度炒作庫存只會誤導(dǎo)市場。”張大偉表示。從預(yù)售項目看，4月1日到5月13日，北京預(yù)售期房住宅項目為18個，的確少於2012年同期的25個，但預(yù)售住宅的套數(shù)則明顯上漲，4月1日到5月13日的5794套比2012年同期的4766套上漲比例達(dá)到了21.6%。

　　莫言購房不代表樓市火熱

　　諾貝爾文學(xué)獎得主莫言日前透露他在北京購買了一套350萬元左右的房産，實現(xiàn)了他領(lǐng)獎時如何花700萬諾貝爾獎金的心願。據(jù)記者了解，莫言所購房産屬於北京昌平區(qū)，位於北五環(huán)之外，是一個公寓項目，均價1.8萬/平方米左右。

　　這一名人購房軼事也被不少市場人士解讀為北京樓市火熱。而近日不斷有媒體報道連夜搶房、“日光碟”等新聞，加上庫存不斷下降的消息，不少市民開始擔(dān)心，雖然樓市調(diào)控越來越嚴(yán)厲，但房價似乎又要快速上漲。

　　北京樓盤到底有多熱？記者日前採訪了房山、大興的幾個樓盤發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在開發(fā)商普遍採取蓄客開盤的策略，人為造成了很多熱銷現(xiàn)象。比如一次開盤只開出兩棟樓，甚至是兩棟樓中的某一戶型，總計套數(shù)不過一百餘套，但蓄客量經(jīng)常到近千人，銷售現(xiàn)場自然火爆。

　　此外，一些優(yōu)惠幅度大的樓盤被搶購也是事實。經(jīng)歷了數(shù)輪房價上漲，現(xiàn)在的買房人不僅敏感而且出手果斷。在房山一家大開發(fā)商推出的3棟樓中，其中一棟樓因為距離公路較近，一套總價180萬的房産，要比其他兩棟樓同一戶型、同一樓層便宜20萬，這種優(yōu)惠直接造成了房子被市民一搶而光，而另外兩棟高價房卻少有人問津。整體而言，北京樓市局部熱點不少，但並未出現(xiàn)大漲或者大賣的態(tài)勢。

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