濱江東成交均價(jià)三月降兩成？ 老牌豪宅區(qū)“遇冷” 業(yè)內(nèi)人士分析稱：

　　“我感覺(jué)最近濱江東一帶二手掛牌價(jià)在下調(diào)，以前接近三萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在貌似兩萬(wàn)六七一平方米也有掛牌。”周小姐一直想在濱江東買個(gè)大戶型，最近她發(fā)現(xiàn)樓價(jià)似乎有所鬆動(dòng)。

　　記者了解發(fā)現(xiàn)，在近期樓市偏低迷的情況下，“老牌豪宅聚集區(qū)”濱江東三個(gè)月的成交均價(jià)降幅達(dá)到近兩成。但從成交結(jié)構(gòu)上看，主要是二線的剛需戶型價(jià)格有10%以內(nèi)的鬆動(dòng)，並吸引客戶入市，而臨江一線豪宅樓價(jià)堅(jiān)挺，“土豪”觀望，成交比例大幅下滑，導(dǎo)致整個(gè)板塊均價(jià)下調(diào)明顯。

　　文/記者潘彧 圖/記者王維宣

　　掛牌價(jià)狂跌數(shù)千？

　　業(yè)內(nèi)：市場(chǎng)掛牌價(jià)從“虛胖”到平穩(wěn)

　　“我覺(jué)得最近濱江東一帶二手掛牌價(jià)在下調(diào)，以前接近三萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在貌似兩萬(wàn)六七一平方米也有掛牌。”周小姐一直想在濱江東買個(gè)大戶型，最近她通過(guò)周邊仲介行發(fā)現(xiàn)，叫價(jià)似乎有所鬆動(dòng)。

　　“掛牌價(jià)確實(shí)有所下降。”滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示。“比如海珠半島花園，春節(jié)前掛牌價(jià)曾高達(dá)3.9萬(wàn)元/平方米，最近1個(gè)月放盤價(jià)回歸到3.3萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/平方米。金雅苑春節(jié)前叫價(jià)曾經(jīng)高達(dá)3.3萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)回落到2.6萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/平方米。”

　　但是，周峰表示，掛牌價(jià)大幅下跌並不代表最終的成交價(jià)也有同等下跌。“此前市場(chǎng)火熱，業(yè)主心態(tài)相對(duì)強(qiáng)硬，叫價(jià)高，目前只是叫價(jià)回歸平穩(wěn)。”

　　周峰還介紹，濱江東盤源分一線江景的“豪宅”盤源及二線剛需盤。“一線盤源中有很多不能望江的單位。之前叫價(jià)向望江的單位看齊，現(xiàn)在開始回歸理性，沒(méi)有望江資源的單位叫價(jià)已回落到跟望江單位有1000元/平方米的差距了。”

　　成交價(jià)三月降兩成？業(yè)內(nèi)：500萬(wàn)元以上豪客“絕跡”

　　而在成交方面，滿堂紅提供的濱江東成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯下調(diào)：1月份濱江東的二手成交均價(jià)達(dá)到31411元/平方米，2月降到27906元/平方米，3月則只有25497元/平方米。按此計(jì)算，三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，濱江東的樓價(jià)已經(jīng)狂瀉兩成。

　　不過(guò)，多名市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，濱江東樓盤雖然從去年年底開始轉(zhuǎn)冷，有部分急於套現(xiàn)的業(yè)主對(duì)價(jià)格給出一些鬆動(dòng)，但基本都在10%以內(nèi)。“近期濱江東的確有一些因業(yè)主急售套現(xiàn)的筍盤放售，價(jià)格一般比市場(chǎng)價(jià)便宜5%左右。”合富置業(yè)江畔華庭分行主管楊達(dá)標(biāo)表示，由於價(jià)格具吸引力，且放售的盤大多是剛需買家熱求的中小戶型物業(yè)，頗受市場(chǎng)歡迎。如珠江新岸及藍(lán)色康園，近期就有一些價(jià)格較筍的盤源放售。珠江新岸44平方米的小戶型物業(yè)，前兩個(gè)月這類物業(yè)的成交價(jià)都要110萬(wàn)~120萬(wàn)元左右，現(xiàn)在就有以105萬(wàn)元放售的筍盤出現(xiàn)。

　　而中原地産濱江東金雅苑分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理蔡健峰則表示，近期急需錢的業(yè)主可能會(huì)願(yuàn)意給予買家5%~10%的議價(jià)空間，“印象中降價(jià)最多的是一套金豪佳苑的三房住宅，年前放盤365萬(wàn)元，後來(lái)降到325萬(wàn)元成交，最終議價(jià)空間也僅為10%左右。”

　　為何成交個(gè)案降價(jià)有限，但整體成交價(jià)卻出現(xiàn)大幅下跌呢？周峰表示，成交均價(jià)的大幅下降，主要是由於高端盤成交減少，剛需盤成交增加造成的“假摔”。“豪宅盤的成交確實(shí)少了，而最近購(gòu)房資格限制較死，貸款難了，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也一般，直接影響了豪客們的消費(fèi)觀念。”他告訴記者，去年第四季度，在濱江東板塊購(gòu)買總價(jià)超過(guò)500萬(wàn)元以上的客戶比例為11%，而根據(jù)滿堂紅的成交記錄顯示，今年第一季度，該比例直接回落到0%。

　　投資建議

　　一線豪宅仍有上漲空間 二線小戶型適合收租

　　蔡健峰表示，濱江東以前大約七成交易都是外地客戶，長(zhǎng)期限購(gòu)目前已導(dǎo)致大量外地客戶無(wú)法入場(chǎng)。

　　同時(shí)，濱江東的二手房源放盤量並不多，主要是因?yàn)檎吆褪袌?chǎng)原因?qū)е孪埏L(fēng)氣較重。他建議，隨著廣州市區(qū)的擴(kuò)大和周邊配套的成熟，濱江東二線剛需住宅未來(lái)的增值空間不會(huì)太大，購(gòu)買主要是用於自住或者收租。“按濱江東的區(qū)位交通和配套情況，收租的回報(bào)率穩(wěn)定在3%左右。”

　　而周峰認(rèn)為，濱江東板塊位於市中心，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)遠(yuǎn)還是會(huì)上漲的。但相比其他配套尚未成熟的區(qū)域來(lái)説，升值空間較小，畢竟作為老牌“豪宅區(qū)”，大部分盤源的樓齡都已經(jīng)較長(zhǎng)了。