新華網(wǎng)上海9月15日電(記者　葉鋒)近年來，各地曝光的房屋品質(zhì)問題越來越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲(chǔ)備豐富,卻遭遇“惜用”。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元,但使用率不足百分之一，常年處於“休眠”之中。這筆鉅額資金如何“喚醒”，近年來廣受關(guān)注。

　　“近水”卻難救“近火”

　　上海市住宅專項(xiàng)維修資金分為商品住宅維修資金和公有住房售後三項(xiàng)維修資金(包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金和街坊公共設(shè)施維修資金)兩部分。目前，前者由上海市、區(qū)兩級(jí)房管局管理，後者上海市公積金管理中心管理。

　　截至今年5月，上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計(jì)使用29億元，累計(jì)使用率為7.4%，存在一定程度的“惜用”。

　　同樣的情形在其他城市更為明顯。比如，截至2012年10月底，廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計(jì)使用金額不到8000萬元，不到總金額的1%。

　　另一方面,房屋和公共設(shè)施要花錢的地方卻越來越多。比如上世紀(jì)90年代中後期建設(shè)的電梯房，如今已經(jīng)進(jìn)入了維修高峰期，維修範(fàn)圍包括電梯、配電房、地下車庫等。如果維修資金“用不動(dòng)”，房屋及相關(guān)公共設(shè)施只能“帶病運(yùn)作”。

　　浦東新區(qū)瑞和苑小區(qū)就碰到過類似問題。小區(qū)有一幢高14層的住宅樓，唯一的一部電梯由於電腦控制系統(tǒng)故障而停用超過一週時(shí)間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區(qū)的維修資金賬戶充裕，更換新系統(tǒng)需要1萬多元,但程式繁瑣。久拖無果之下，部分業(yè)主一度和物業(yè)管理人員發(fā)生肢體衝突。在居委會(huì)的協(xié)調(diào)下，最後物業(yè)企業(yè)無奈同意先“墊資維修”。

　　三大原因?qū)е戮S修資金“使用難”

　　維修資金為何用起來難?記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),主要原因有三:

　　一是使用主體缺失。物權(quán)法規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分佔(zhàn)建築物總面積三分之二以上的業(yè)主且佔(zhàn)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意後才能使用。也就是説，小區(qū)必須成立業(yè)主大會(huì)，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業(yè)主大會(huì)賬戶，具體則由選舉出的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)辦。但相當(dāng)一部分小區(qū)未能組建業(yè)主大會(huì)、選舉出業(yè)主委員會(huì)。有的小區(qū)換屆改選因各種因素影響，導(dǎo)致?lián)Q屆改選工作停滯不前，維修資金使用程式難以啟動(dòng)。

　　二是小區(qū)“自我管理”能力較弱，公共決策達(dá)到兩個(gè)“三分之二”較難。上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修資金科科長張炳軍介紹，一方面，部分小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多,且存在出租或未入住等情況，業(yè)主表決費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，無法達(dá)到預(yù)期效果；另一方面，業(yè)主們無法就利益問題達(dá)成共識(shí)，往往不同意動(dòng)用維修資金。

　　在上海廣粵路一小區(qū)擔(dān)任過多年業(yè)委會(huì)主任的居民顧偉程説:“比如修電梯，住在高層的人同意,一樓二樓的未必答應(yīng)；修理地面水溝，一樓的居民積極性很高，其他樓層卻不著急。花維修資金，比花自己家的錢還要難!”

　　三是部分業(yè)主對(duì)維修資金使用的公開性、透明度有質(zhì)疑，對(duì)公共受益的收支狀況有懷疑。維修資金使用是否合理得當(dāng)，公共收益收入多少、用了多少、用在何處……這些問題在部分小區(qū)都是一筆“糊塗賬”，各地也曝光過不少維修資金使用“貓膩”、甚至業(yè)委會(huì)和物業(yè)聯(lián)手掏空賬戶的事件。

　　上海2011年出臺(tái)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，規(guī)定未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，由居委會(huì)或村委會(huì)組織徵詢業(yè)主意見，物業(yè)企業(yè)組織維修，經(jīng)區(qū)房管局和專戶銀行審核後，可以根據(jù)決算審價(jià)金額支取維修資金。

　　張炳軍介紹，因大部分未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尚在保修期內(nèi)，因此，未成立業(yè)主大會(huì)維修資金使用情況較少，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2012年未成立業(yè)主大會(huì)共使用維修資金330萬元。目前，上海絕大部分維修資金的使用還是在成立業(yè)主大會(huì)後支取的。

　　既要激活維修資金　更需完善“自我管理”

　　上海關(guān)於住宅物業(yè)管理的最新規(guī)定，將電梯、水泵故障影響正常使用，消防設(shè)施損壞，外墻墻面脫落，屋頂外墻滲漏等列為“緊急情況”。對(duì)緊急情況，經(jīng)有關(guān)部門或?qū)I(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具相關(guān)證明，由業(yè)委會(huì)按相應(yīng)程式即可直接使用維修資金進(jìn)行維修。

　　普陀區(qū)平江嘉華苑小區(qū)有三幢30層高的大樓，電梯經(jīng)常出故障。2011年地方法規(guī)出臺(tái)後,通過“急修流程”，小區(qū)電梯得到了有效維修。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，上海各小區(qū)共有145筆緊急維修，支取維修資金750多萬元。2012年,上海商品住宅維修資金的年度使用量達(dá)4.6億元，是2008年的近2倍。

　　此外,上海實(shí)行維修資金使用“三審”。一是審價(jià)，維修和更新、改造工程費(fèi)用超過5萬元的，應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)決算審價(jià)；二是審計(jì)，業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，需聘請(qǐng)審計(jì)單位，對(duì)維修資金、利用物業(yè)共用部分獲取的收益等收支情況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)；三是審核，業(yè)主大會(huì)支取維修資金時(shí)，應(yīng)按規(guī)定向開戶銀行提供相應(yīng)的維修資金支取資料，包括業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))決議、施工合同、審價(jià)報(bào)告等。截至今年6月底，上海已出具商品住宅維修資金審價(jià)報(bào)告2500份，核減金額6300多萬元，核減率約為8%，出具審計(jì)報(bào)告1400多份。

　　專家認(rèn)為，提高維修資金使用的有效性和安全性，表面看是制度設(shè)計(jì)的問題，深層次上則是加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主責(zé)任意識(shí)和“自我管理”的問題。業(yè)內(nèi)專家建議，一方面要結(jié)合實(shí)際，對(duì)影響房屋資金使用的法規(guī)、制度進(jìn)行梳理、創(chuàng)新，從制度上掃除障礙，並防堵漏洞確保其安全運(yùn)作，另一方面，要積極指導(dǎo)並規(guī)範(fàn)組建業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，著力增強(qiáng)業(yè)主責(zé)任意識(shí)和“自我管理”能力，從根本上讓房屋維修資金“用其所需”。