目前國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)。第一，REITs已明確在銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)同時(shí)試點(diǎn)。第二，市場(chǎng)熱情不減，首批試點(diǎn)城市都與相關(guān)證券公司、基金公司合作提交了試點(diǎn)方案。第三，曲線方式參與REITs市場(chǎng)。一方面，眾多地産企業(yè)以內(nèi)地資産為標(biāo)的赴香港或新加坡上市，越秀地産、匯賢和凱德置地均是如此。另一方面，基金公司通過(guò)發(fā)行QDII産品投資海外REITs，譬如鵬華基金和諾安基金。

　　國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由於在稅收、登記制度、上市交易和退出機(jī)制等方面的規(guī)則不完善，並且涉及《信託法》、《公司法》等相關(guān)法律。首先，由於目前並沒(méi)有稅收優(yōu)惠政策，在物業(yè)資産轉(zhuǎn)讓和投資者購(gòu)買REITs産品兩個(gè)過(guò)程中，各方都需要繳納較高的稅費(fèi)，並且存在重復(fù)徵稅的問(wèn)題，這使得REITs産品的凈回報(bào)率很難達(dá)到市場(chǎng)要求，使其吸引力下降。其次，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，由於過(guò)戶登記制度還不完善、流程複雜，再加上資産評(píng)估等問(wèn)題，可能使得轉(zhuǎn)讓方、受讓方和投資者的利益受損。再次，REITs要求有成熟穩(wěn)定的房地産物業(yè)租金收入和處分房地産物業(yè)的收入，國(guó)內(nèi)目前具備該條件的房地産還較少。並且2010年以來(lái)中央一再對(duì)房地産進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，房地産企業(yè)融資一直未能鬆綁，REITs作為房地産企業(yè)直接融資的一種手段，自然也不能與政策方向相違背。最後，REITs上市交易還需考慮流動(dòng)性問(wèn)題。國(guó)內(nèi)目前對(duì)於REITs投資者的準(zhǔn)入、退出等相關(guān)措施也不太完備，流動(dòng)性難以把握，如果大規(guī)模推行，難免會(huì)有部分房地産企業(yè)變相轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前的發(fā)展情況看，央行版REITs方案中，除了商業(yè)地産還包括保障房、公租房類型，而後兩者是更迫切需要資金投入的領(lǐng)域，這將是REITs發(fā)行的重大突破口。證監(jiān)會(huì)版REITs雖然是成熟市場(chǎng)的主要類型，但由於需要進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而大部分房地産商可能不太願(yuàn)意把自身持有的良好物業(yè)資産轉(zhuǎn)讓，並且涉及的配套措施更複雜，所以短期內(nèi)央行版REITs的信託方式可能更受青睞。在新型城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新融資方式背景下，如處理好頂層設(shè)計(jì)的問(wèn)題，REITs或?qū)⒄娴碾x我們不遠(yuǎn)了。