20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議重申了房地産緊縮調(diào)控政策（簡稱“新國五條”），主要包括抑制投資投機(jī)性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施。在我們看來，中央近期不會出臺進(jìn)一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。

　　房價(jià)將溫和上漲3%-5%

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前公佈了今年1月份70個城市的房價(jià)指數(shù)。與上月相比，新建住宅價(jià)格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。就此計(jì)算，有75.5%的城市房價(jià)較上月環(huán)比上漲，而去年12月、11月和10月這一數(shù)字分別為77.1%、75.7%和50.0%。其中，一線城市新建住宅價(jià)格增幅最快，北京較上月環(huán)比上漲2.1%，廣州較上月環(huán)比上漲2.0%，深圳較上月環(huán)比上漲2.2%。

　　與去年同期相比，16個城市房價(jià)有所下降，而去年12月這一數(shù)字為26。溫州、寧波和杭州（均位於浙江省）位列房價(jià)下跌的前三位，與去年同比分別下跌了10.8%、6.7%和6.6%。房價(jià)上漲的城市有53個，去年12月這一數(shù)字為40。與前幾個月房價(jià)上漲主要出現(xiàn)在中國內(nèi)陸三線城市的情況不同，1月份多個一線城市（包括北京、上海、廣州和深圳）的房價(jià)出現(xiàn)了相當(dāng)明顯的上漲。廣州是房價(jià)同比上漲最快的城市，漲幅高達(dá)4.7%，而去年12月這一數(shù)字為2.4%。

　　根據(jù)私營房地産數(shù)據(jù)提供商搜房網(wǎng)本月初公佈的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價(jià)環(huán)比上漲1.0%，而去年12月環(huán)比上漲幅度為0.23%。這是自2011年2月以來最大的環(huán)比漲幅。搜房網(wǎng)調(diào)查的100個城市中，1月份35個城市的房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，而去年12月份這一數(shù)字為43。

　　我們?nèi)匀徽J(rèn)為今年房價(jià)將溫和上漲，全國房價(jià)整體增幅將在3%-5%。這將有利於經(jīng)濟(jì)活動實(shí)現(xiàn)溫和復(fù)蘇。然而，考慮到政府已把抑制房價(jià)上漲列為工作重點(diǎn)，加之近期新房供給量較大，特別是小城市和內(nèi)陸地區(qū)供給增加較快，房價(jià)大幅反彈的可能性不大。對於政策制定者而言，管理預(yù)期和保持經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)流動性穩(wěn)定對於實(shí)現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)定十分重要。

　　區(qū)域樓市調(diào)控可能性大

　　“新國五條”重申了房地産緊縮調(diào)控政策，主要包括五方面內(nèi)容：地方政府應(yīng)保持房價(jià)穩(wěn)定，制定並公佈年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)；繼續(xù)抑制投機(jī)性購房需求，已實(shí)施限購的城市將繼續(xù)執(zhí)行商品房限購政策，此外限購可能擴(kuò)圍至其他房價(jià)增長過快的城市；房産稅試點(diǎn)項(xiàng)目將擴(kuò)容至其他城市（當(dāng)前僅在上海和重慶試點(diǎn)）；加大住房和土地供給，2013年民用住宅土地供應(yīng)量不會低於此前五年的平均值；2013年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)為630萬套（新開工）和470萬套（建成）；加強(qiáng)樓市監(jiān)測和監(jiān)督，建立房屋所有權(quán)資訊系統(tǒng)。

　　顯然，此次決策層重申樓市調(diào)控措施是對近幾個月來房價(jià)加速上漲作出的表態(tài)，消息一齣隨即在股市引發(fā)房地産股票的拋售。總體而言，“新國五條”本身並無過多出人意料之處。儘管多數(shù)措施不過是對現(xiàn)有調(diào)控措施的簡單重申，但卻影響到了市場預(yù)期，特別是對於限購及房産稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)期。值得注意的是，“新國五條”並未明確提出資本利得稅以及進(jìn)一步收緊抵押貸款政策等其他政策措施。

　　國務(wù)院此番聲明，表明中央將繼續(xù)密切關(guān)注房價(jià)走勢，抑制房價(jià)反彈仍將是政策制定者的一項(xiàng)工作重心。但在我們看來，中央近期不會出臺進(jìn)一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。比如，一些城市近期加強(qiáng)了對住房公積金的管理，旨在為中低收入家庭提供購房資金支援。相比之下，我們認(rèn)為廣受關(guān)注的房産稅對樓市的影響相對較小，而且未來數(shù)年內(nèi)在全國開徵的可能性不大。

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