由中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財(cái)經(jīng)院重大專題研究成果《中國住房2016中期報(bào)告》發(fā)佈會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地産領(lǐng)域相關(guān)專家攜手會診當(dāng)前中國房地産問題，共同把脈下半年房地産市場發(fā)展走勢。

　　中國社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎:

　　建議在局部擴(kuò)大房産稅試點(diǎn)範(fàn)圍

　　關(guān)於房地産問題我有三點(diǎn)看法:

　　第一，我很同意把房地産跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)繫起來研究。房地産的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長反過來也影響房地産發(fā)展。

　　現(xiàn)在的問題是，除了經(jīng)濟(jì)增長速度、投資、消費(fèi)受到房地産市場影響，更大的問題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定也受房地産影響，因?yàn)榉康禺b問題後面是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。由於購買住房需要大量貨幣，房地産的典型趨勢是買漲不買跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來説，供求決定價(jià)格，按道理是相互作用的，但是房地産市場有特殊屬性。現(xiàn)在房地産市場要去庫存，中央希望開發(fā)商降價(jià)促銷，但是一旦價(jià)格一跌下來，市場就不行了。也就是説，降價(jià)促銷跟去庫存模式相矛盾。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)比較長時(shí)間的轉(zhuǎn)型週期。我粗略研究過，世界各國房地産市場的定位，在近兩百個(gè)國家和地區(qū)中，大多數(shù)國家的政府都運(yùn)用房地産市場的兩個(gè)功能:居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過房地産市場拉動經(jīng)濟(jì)增長。最後發(fā)現(xiàn)，用房地産的非居住功能拉動經(jīng)濟(jì)，很多國家都陷進(jìn)去了，房地産綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動。現(xiàn)在我們正處於這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地産市場的走勢跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢結(jié)合起來研究。

　　第二，房地産市場的走勢。現(xiàn)在總體來説是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個(gè)時(shí)候，房地産的週期也是扭曲的。正常的房地産週期，是在大的上升過程中有週期性的波動，可是我們一下子走完了大的週期。如果扶持政策不出臺，也許有一個(gè)幾年的調(diào)整過程，但是自從去年政策出臺後，市場出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場調(diào)整的趨勢並沒有走完，未來還會回到調(diào)整過程中，沒有什麼強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢。

　　在政策沒有退出的情況下，房地産市場調(diào)整幅度不會太大。由於政策出現(xiàn)了反覆，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調(diào)控部分城市，結(jié)果就會使調(diào)整週期縮短。但調(diào)整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來説，地方政府沒有力量扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整的趨勢，因?yàn)榇蟮内厔葜饕Q於宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬鬆，直接的房地産稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時(shí)間。

　　未來中央再出臺大的寬鬆貨幣政策、支援購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢還會出現(xiàn)，還會持續(xù)，同時(shí)短期波動會比較多。

　　第三，關(guān)於政策的取向。現(xiàn)在研究房地産市場的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾，什麼矛盾?第一，政策時(shí)間不能很長，不能撐到“十三五”期間這麼長。“十三五”經(jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上，但是房地産市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調(diào)控，錢都流到一線和二線熱點(diǎn)城市，區(qū)域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地産投資。而對經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。

　　下一步政策怎麼辦?總體上保持市場相對穩(wěn)定的條件下，重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面:

　　第一，加強(qiáng)長期性政策，儘快明確房地産市場長期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國家的長期政策，這樣對於穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時(shí)，也能夠跟短期政策結(jié)合起來。

　　第二，政策要解決市場分化的問題。現(xiàn)在最大的問題是房地産市場分化。可以把推進(jìn)房産稅改革做試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)範(fàn)圍，至少能夠阻止房地産市場大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐痪€城市熱起來，調(diào)控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調(diào)控它，可能三線城市也會熱起來。最後能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地産投資投機(jī)需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線城市。由於市場流動性較多，投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng)，短期很快會使部分市場轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房産稅的作用，也就是先在局部擴(kuò)大試點(diǎn)範(fàn)圍，起一定警示效應(yīng)，解決區(qū)域市場分化的問題，抑制連鎖影響。

　　還有一個(gè)政策取向，就是對房地産開發(fā)商、房地産企業(yè)，在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。現(xiàn)在房地産即使能夠拉動經(jīng)濟(jì)增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些産業(yè)，這邊去過剩産能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)條件下，房地産帶動傳統(tǒng)産業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新産業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實(shí)現(xiàn)重新配置。

　　《房地産藍(lán)皮書》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng):

　　下半年房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢穩(wěn)中有升

　　2016年，從整個(gè)房地産市場形勢來看，由於去年出臺了一系列去庫存的刺激政策，導(dǎo)致政策面和資金面全面寬鬆，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發(fā)投資和新開工面積增速已經(jīng)觸底回升，多數(shù)城市商品房成交量高於去年同期，部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是，二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象，預(yù)計(jì)下半年房地産開發(fā)投資增速會繼續(xù)回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內(nèi)新開工面積不會有顯著提升。

　　隨著房地産市場的分化，一線及部分二線熱點(diǎn)城市房地産政策開始收緊，由於前期需求的過度透支，成交量走高後，房地産將進(jìn)入市場調(diào)整期。我們認(rèn)為，政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降，短期上漲空間有限。同時(shí)，由於去庫存仍然是下半年行業(yè)的主旋律，尤其是對三四線城市來説，由於去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應(yīng)該會繼續(xù)保持寬鬆?wèi)B(tài)勢。對於房價(jià)初步的判斷，應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面，總體趨勢穩(wěn)中有升。

　　未來主要有四方面因素影響房地産市場走勢。

　　第一，經(jīng)濟(jì)增長問題。關(guān)於宏觀經(jīng)濟(jì)增長問題，我們傾向於“波段式下行”説法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種説法用來描述房地産市場也非常貼切。如果沒有認(rèn)識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點(diǎn)城市操之過急地進(jìn)行打壓，很有可能會導(dǎo)致房地産市場表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由於我國地域差距明顯，房地産市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地産市場會産生向下的壓力。

　　第二，貨幣與匯率問題。近年來房地産價(jià)格飆升，至少在2012年之後，與貨幣超發(fā)關(guān)係密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤回報(bào)不斷降低，另一方面以房地産為代表的資産價(jià)格快速上漲，造成貨幣價(jià)格與資産價(jià)格過度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)看，有兩個(gè)比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當(dāng)時(shí)維持貨幣價(jià)值，放棄了資産價(jià)格，造成了房地産泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價(jià)值，拖住高企的房地産價(jià)格，造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是所有貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時(shí)間換空間，找到均衡點(diǎn)，避免造成經(jīng)濟(jì)失控。現(xiàn)在要找到這樣的均衡點(diǎn)是很難的，這也是我們急於調(diào)控一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)的背後邏輯。房價(jià)快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價(jià)的下跌又有可能引起經(jīng)濟(jì)失控，所以目前政策處於一種兩難的局面。我們判斷，房價(jià)快速上漲的局面不會再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地産市場將産生一個(gè)向下的壓力。

　　第三，城鎮(zhèn)化問題。中國城鎮(zhèn)化水準(zhǔn)在2012年已經(jīng)超過了世界平均水準(zhǔn)，目前從階段的劃分來看屬於城鎮(zhèn)化減速推進(jìn)的時(shí)期。對於城鎮(zhèn)化的預(yù)測，綜合來判斷，大概在2020年可達(dá)到60%水準(zhǔn)。

　　從中央的城鎮(zhèn)化政策來看，到2020年要解決“三個(gè)1億人”問題。這“三個(gè)1億人”中有1億人口要實(shí)現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，也就是説當(dāng)2020年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%時(shí)，新增的1.26億人口中，中西部地區(qū)可能佔(zhàn)到80%。中國城鎮(zhèn)化未來的空間格局實(shí)際上是向中西部地區(qū)走，城鎮(zhèn)化未來推進(jìn)趨勢重點(diǎn)在中西部地區(qū)。

　　問題的關(guān)鍵是:未來中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國的房地産市場嗎?中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水準(zhǔn)高於全國平均水準(zhǔn)，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積佔(zhàn)比是下降的，而東部地區(qū)是增長的。這就是空間相互衝突問題，中西部地區(qū)作為推進(jìn)“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，與房地産市場的發(fā)展空間格局是相悖的。

　　第四，市民化問題。現(xiàn)在有説法認(rèn)為，通過農(nóng)民工市民化解決房地産的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標(biāo)來看，2015年新增流動人口是負(fù)值，也就是説流動人口的絕對數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過程。

　　從2014年農(nóng)民工市場化的意願調(diào)查看，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進(jìn)城的意願在50%以下，意味著農(nóng)民工市民化的意願嚴(yán)重不足，也會對我國城鎮(zhèn)化和房地産市場産生重大影響。

　　社科院世經(jīng)政所國際投資研究室主任張明:

　　貨幣因素是本輪房價(jià)反彈主要原因

　　我們的研究認(rèn)為，本輪房價(jià)的走勢，底部在2015年二季度。本輪的房價(jià)反彈中可以看到，按照官方數(shù)據(jù)深圳房價(jià)上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其他二線城市房價(jià)比較低，所以本輪反彈一個(gè)主要的關(guān)鍵詞是“分化”。

　　本輪反彈跟過去有什麼不一樣?中國房地産市場是三年一個(gè)短週期，這個(gè)週期如果按階段劃分，可以分為四個(gè)階段:房價(jià)加速上升，房價(jià)減速上升，房價(jià)加速下跌，房價(jià)減速下跌。根據(jù)這輪週期，如果從去年二季度開始，未來這幾個(gè)月恰好處於房價(jià)從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。

　　如果説本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很重要的規(guī)律，比如2009年、2012年都是房地産成交量回暖，帶動房地産的開工回暖，最後才是房價(jià)的反彈。可以把前幾輪房價(jià)的反彈看作是房地産市場的自發(fā)調(diào)整，市場主動去庫存，庫存降到一定規(guī)模，成交量上升。但是本輪房地産市場一個(gè)顯著特徵是:房價(jià)先反彈，房價(jià)反彈再帶動房地産成交量回暖，最後帶動房地産投資。價(jià)格反彈先於數(shù)量反彈。

　　為什麼本輪房價(jià)先反彈?去年底房價(jià)的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關(guān)係，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關(guān)係。跟過去房地産市場的自然週期不一樣，這輪房地産市場反彈很大程度是政府加速去庫存導(dǎo)致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放鬆。

　　本輪這波房價(jià)的漲速，各個(gè)城市非常不一樣，我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機(jī)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房價(jià)上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動性推動的。

　　一是與杠桿有關(guān)係。過去一年房地産投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

　　二是國內(nèi)過多流動性追逐過少的安全資産。現(xiàn)在安全資産太少了，很多金融大機(jī)構(gòu)開始把自己的金融配置放在住宅地産和商品地産上，自然會推高房價(jià)。

　　三是資産價(jià)格的輪動。2015年中國股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個(gè)方向，一個(gè)是到海外配置美元資産，二是就近配置房地産資産。本輪房地産漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發(fā)達(dá)的城市。

　　四是僅限于深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地産。香港的房地産市場到了市場的高點(diǎn)，很多香港資金挪到內(nèi)地來進(jìn)行投資，深圳就是一個(gè)重點(diǎn)。

　　五是虛假交易。中國民營企業(yè)家向來融資很難，一線城市房價(jià)飆升的時(shí)候，通過製造虛假交易，哄抬房地産價(jià)格，可以把從銀行的實(shí)際融資規(guī)模一下子陡然提高。

　　歸納起來，一線城市房價(jià)暴漲的六個(gè)因素中，有五個(gè)都是金融層面的流動性推動的，只有一個(gè)跟基本面有關(guān)係。

　　我們判斷，經(jīng)過上半年上漲之後，現(xiàn)在一線城市的房地産已經(jīng)不再像一個(gè)必需品，越來越像金融品。如果房地産像金融品的話，未來價(jià)格不一定會暴跌，但是波動性會上升。

　　本輪房價(jià)為什麼會分化，特別是深圳房價(jià)為什麼能上升這麼多?通過構(gòu)建指標(biāo)體系，我們發(fā)現(xiàn)無論從流入人口規(guī)模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房價(jià)收入比還是每人平均廣義庫存，深圳房價(jià)的上漲都有一部分基本面推動，但絕大部分是受資金面推動的。

　　我們認(rèn)為，如果國內(nèi)這種過多的流動性追逐過少的安全資産遊戲持續(xù)的話，以下七個(gè)城市未來會成為資金暴漲的焦點(diǎn)，分別是:廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。

　　中國房地産最好的十年已經(jīng)過去，未來也不會回來，所以中國房地産市場總體是一個(gè)下行趨勢，要把中國目前整個(gè)房地産市場的庫存恢復(fù)到一個(gè)比較好的水準(zhǔn)上，至少還需要好幾年的時(shí)間。總體的下行是一個(gè)大趨勢，一線、二線回暖感覺不到這個(gè)大局。過去一線、二線暴漲以後，中國房地産市場短期的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，未來會在衝擊下發(fā)生一些大的調(diào)整，一個(gè)很重要的原因是人民幣貶值預(yù)期的加深，以及資本流出的加劇，這是我們應(yīng)該擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。