近日，融360發(fā)佈最新房貸利率報告顯示，4月重點監(jiān)測的35個城市的首套房貸平均利率全部跌破5%。其中，4月全國首套房平均利率為4.52%，環(huán)比下調(diào)0.02%，較去年同期的5.74%平均利率大幅下調(diào)1.22%，創(chuàng)歷史新低。二套房方面，平均貸款利率5.39%，與上月持平。同比方面，較去年同期的6.51%同比降低1.12%。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，房貸利率將維持低利率時期，對經(jīng)濟拉動的效應或?qū)⒊掷m(xù)全年。但城市房地産過熱，或引發(fā)調(diào)控措施的收緊，在此背景下，3月樓市的“量價齊升”或成為年內(nèi)最大的狂歡，後續(xù)市場面臨挑戰(zhàn)壓力。

　　房貸利率再度全線下調(diào)

　　融360報告顯示，重點監(jiān)測的全國35個城市530家銀行中，4月首套房貸利率上升的有46家，佔比8.68%；折扣利率下降的有63家銀行，佔比11.89%；與上月持平的有420家銀行，佔比79.25%，同時，有15家銀行停貸。

　　對此，融360金融搜索平臺房貸研究員尹江寧表示，去年同期，全國優(yōu)惠利率佔比為42.56%，此後全國優(yōu)惠利率佔比連續(xù)數(shù)月增長，本月更是達到79.62%，較上月上漲2.64%，創(chuàng)歷史新高。據(jù)悉，本月全國419家銀行提供優(yōu)惠利率，相比上月增加11家。利率方面，首套房平均利率9個城市全部突破4.4%以下，其中佛山4.18%，北京4.20%，廣州4.21%，珠海4.21%，天津4.23%，寧波4.28%，成都4.31%，無錫4.32%，重慶4.38%。

　　此外，除房貸利率下調(diào)外，首付比例也同步下調(diào)。“在2月央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)佈《關於調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》後，全國多家銀行調(diào)整了首套房首付比例，截至4月20日，在全國530家銀行中，共有292家銀行將首套房首付比例調(diào)至2成，較上月增加52家，佔比達55.09%。”尹江寧説。

　　二套房方面，融360數(shù)據(jù)顯示，4月二套房平均利率為5.39%，與上月持平，但從同比來看，去年同期二套房利率高達6.51%，同比降低1.12%。

　　具體來看，重點監(jiān)測的530家銀行中，除15家停貸銀行外，共有505家銀行執(zhí)行基準利率上浮10%，比上月增加11家。執(zhí)行基準利率的銀行有3家，基準利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有4家，另有深圳的廣州銀行上浮40%。

　　首付比例方面，全國530家銀行中，明確執(zhí)行二套房首付4成及以下的銀行共有386家，較上月增加14家，佔比72.83%，其中，執(zhí)行二套房首付3成的銀行有245家，比上月增加51家，佔比達46.23%。

　　房貸市場同現(xiàn)分化

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度絕大多數(shù)城市房價環(huán)比上漲，上漲城市個數(shù)比上月大幅增加。3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個。新建住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，儘管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其餘二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。

　　房貸市場也存在著分化。尹江寧介紹，同市場分化類似，從貸款利率來看，城市之間也存在著較大的分化。“樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競爭更加激烈，各銀行針對房貸客戶推出的各種優(yōu)惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出於風險控制的考慮，利率則相對較高。”

　　數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市首套房平均利率分別為北京4.20%、廣州4.21%、上海4.41%、深圳4.43%。而二線重點城市方面，首套房平均利率最低的為天津的4.23%，除成都的4.31%、重慶的4.38%外其餘全部超過4.40%。

　　從優(yōu)惠佔比來看，北京、上海首套房優(yōu)惠銀行數(shù)全部為100%，廣州為95.65%，深圳為92.31%。而二線城市優(yōu)惠佔比，除南京優(yōu)惠銀行佔比達94.12%，重慶、天津達93.75%，杭州、成都達93.3%外，均在90%以下，其中青島優(yōu)惠佔比僅達到81.25%，長沙優(yōu)惠佔比更是僅為80.00%。

　　尹江寧説，從一二線城市的全國首套房平均利率對比來看，除深圳外，一線城市的優(yōu)惠力度依然具有優(yōu)勢。而三線城市方面，平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。

　　持續(xù)性下降的可能性不大

　　房貸分析師胡飛船表示，經(jīng)過2014年底到目前的6次降息，房地産貸款利率降至近年最低點。與此同時，在住房政策大面積鬆綁的背景下，各家銀行盲目跟風大打利率價格戰(zhàn)。同時，因較低的貸款利率，再次刺激了投資客的大幅增加。

　　央行此前發(fā)佈的2016年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，截至2016年3月末，金融機構人民幣各項貸款餘額98.56萬億元，同比增長14.7%，增速比上年末高0.4個百分點；一季度增加4.61萬億元，同比多增9301億元。

　　“增幅最為明顯的便是房地産貸款。”報告顯示，2016年3月末，人民幣房地産貸款餘額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3 個百分點。增加額度為1.5萬億元，同比多增5045億元，而其中，住戶消費性貸款增加值為1.24萬億元，同比多增3553億元。

　　同時，房地産對於經(jīng)濟的穩(wěn)定運作起到了積極變化，對整個GDP的貢獻率也有所提升，一季度多省份多項房地産指標全線回升。以廣東省為例，第一季度廣東房地産開發(fā)投資增幅回升，多月持續(xù)回落的走勢初步扭轉。開發(fā)企業(yè)到位資金充裕，新開工面積增幅提高。商品房銷售市場持續(xù)升溫，商品房銷售面積同比增長64.8%。在投資方面，雲(yún)南全省房地産投資今年2月份（增長0.4%）已扭轉了自去年4月份以來連續(xù)負增長的態(tài)勢。此外，多數(shù)省份去庫存的效果初步顯現(xiàn)。以陜西省為例，截至去年年底陜西商品房待售面積絕對量達到了近10年來的最高水準。在一系列措施的推動下，今年一季度，陜西省商品房銷售面積同比增長25.2%。

　　對此，尹江寧説，貨幣政策寬鬆、社會融資規(guī)模和信貸擴張促使房地産銷售大幅增長。統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。

　　“多省份房地産市場‘回暖’對經(jīng)濟的拉動效應或?qū)⒊掷m(xù)全年，但3月樓市的量價齊升或是年內(nèi)最大狂歡，持續(xù)性下降的可能性不大。”尹江寧認為，今年房地産對經(jīng)濟的可持續(xù)拉動作用是可以預期的，但需注意的是，後續(xù)熱度城市將收緊房地産調(diào)控，收緊政策有利於平抑異常波動，促進住宅地價漲幅回穩(wěn)。因此，預計3月樓市的“量價齊升”或成為年內(nèi)最大的狂歡，後續(xù)市場面臨挑戰(zhàn)壓力。

　　從目前來看，房貸利率已有收緊跡象。4月二套房利率方面，深圳交通銀行、海口中信銀行與蘇州廣發(fā)銀行3家銀行，分別從上月的上浮基準利率的15%、20%下降至本月的上浮基準利率的10%，出現(xiàn)一定鬆動。但與此同時，二套房貸利率出現(xiàn)收緊的卻有7家。分別是上海友利銀行、深圳平安銀行和渤海銀行、南昌光大銀行從上月的基礎利率上升至本月的上浮10%，重慶中信銀行和廈門銀行、長春浦發(fā)銀行從上月的上浮基準利率的5%上升至本月的上浮基準利率的10%。