原標(biāo)題：庫存高企需求低迷電商衝擊 商業(yè)地産潛藏巨大危機(jī)

　　近期，萬達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息，再度引發(fā)市場對於傳統(tǒng)商業(yè)地産前景的擔(dān)憂。庫存高企、需求低迷、電商衝擊，商業(yè)地産的生存境況可説是“流年不利”。去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開發(fā)商同時(shí)需要破解的難題，不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費(fèi)”，開發(fā)商試圖在電商的夾擊下衝出一片藍(lán)海。

　　5萬元廣告費(fèi)才有1個(gè)諮詢電話

　　第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)顯示，部分城市商業(yè)地産供過於求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市以及成都、重慶、天津、瀋陽以及大連等五個(gè)二線城市為例，2015年其商業(yè)新增供給量將達(dá)到約650萬平方米，佔(zhàn)目前總存量約4800萬平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別佔(zhàn)到總存量的24%以及21%。

　　在中部城市長沙，儘管銷售面積同比增加，商業(yè)地産現(xiàn)房存量仍處於上升趨勢。據(jù)好房子網(wǎng)上半年分析報(bào)告，截至2015年6月底，長沙竣工一年及一年以上沒有銷售的商業(yè)現(xiàn)房已有264.5萬平方米，其中半年時(shí)間內(nèi)消耗的現(xiàn)房存量為33.91萬平方米，僅佔(zhàn)新增竣工面積的一半，去化壓力依然存在，預(yù)計(jì)後市競爭將會(huì)更加激烈。

　　“很多開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地産潛伏的危機(jī)可能更大。”長沙房地産開發(fā)研究中心主任歐陽學(xué)海認(rèn)為，有的商業(yè)地産項(xiàng)目銷售情況很不樂觀，比如長沙有一個(gè)商貿(mào)城項(xiàng)目，去年11月已經(jīng)拿到了預(yù)售證，由於“蓄客”情況不好，今年6月才開始銷售。

　　記者了解到，位於長沙開福區(qū)的一個(gè)集寫字樓和商鋪於一體的“國際廣場”項(xiàng)目，之前投入大量資金投放廣告、邀請明星代言，結(jié)果市場反響很一般，打電話到售樓部諮詢的人不多，最後算下來平均5萬元廣告費(fèi)才換來1個(gè)諮詢電話。這也成了讓當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士“苦笑”的案例。

　　對於去庫存化的前景，市場人士仍不樂觀。根據(jù)RICS 2015年第二季度中國商業(yè)地産調(diào)查，在金融市場波動(dòng)加劇及經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，39%的受訪者表示年內(nèi)中國房地産租賃市場的空置率將繼續(xù)攀升，尤其是二三線城市。RICS資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳俊毅認(rèn)為，中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟繼續(xù)對商業(yè)地産市場帶來不利影響，租戶和投資者均對市場前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　“金街”無人氣 傳統(tǒng)模式遭挑戰(zhàn)

　　儘管傳統(tǒng)商業(yè)地産進(jìn)入“寒冬”已是很多人的共識，萬達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息還是讓業(yè)界譁然。近日有消息稱，萬達(dá)百貨將關(guān)閉40多家嚴(yán)重虧損的門店，剩餘的50多家門店將進(jìn)行調(diào)整，壓縮經(jīng)營面積。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是傳統(tǒng)百貨業(yè)的無奈選擇，只有關(guān)閉或許才有希望重生。

　　湖南正大行房地産代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，網(wǎng)際網(wǎng)路消費(fèi)時(shí)代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式，都面臨全面挑戰(zhàn)。這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的人氣和盈利點(diǎn)在哪，成為了很大的問題。

　　事實(shí)上，商業(yè)新形勢下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項(xiàng)目，除了開發(fā)商的自持物業(yè)，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發(fā)商效倣，但現(xiàn)在很多項(xiàng)目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。

　　記者在長沙河西地區(qū)的一條“金街”看到，自2012年開盤至今，這條定位於“兒童、親子文化”的步行街依然人氣慘澹，目前還有近100個(gè)鋪面空置，招商中心也是乏人問津。有的商鋪即使前期已經(jīng)開業(yè)，現(xiàn)如今也是大門緊閉，貼出了“門面轉(zhuǎn)讓”的告示。正在營業(yè)的商鋪中，充斥著“粉麵館”、“沙縣小吃”、“商旅男裝”、“韓國女裝”等店舖，與原本定位大相徑庭。

　　歐陽學(xué)海認(rèn)為，在電商的市場衝擊下，開發(fā)商對於自持的部分都顧不過來，對“金街”的運(yùn)營更是缺乏統(tǒng)籌安排，購買商鋪的投資者只能自己承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一太平戴維斯通過分析華北地區(qū)二線城市認(rèn)為，隨著供給的持續(xù)增加以及零售市場的萎靡不振，商業(yè)地産項(xiàng)目招商壓力加劇。此外，部分零售業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，另有部分甚至直接關(guān)閉門店，業(yè)主不得不提供租金優(yōu)惠以吸引合適品牌入駐。