有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企凈利潤增長速度正大幅度下滑，盈利能力不斷下挫

　　 截至3月16日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)42家上市房企公佈了2014年年報(bào)，其中，19家房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，佔(zhàn)比接近五成，這在一定程度上折射出房地産行業(yè)整體利潤率下行的現(xiàn)象。

　　 事實(shí)上，2014年年初，在房企沒有心理準(zhǔn)備的情況下，以杭州為首的二、三線城市房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，隨後一線城市也被降價(jià)潮席捲，全年房地産市場持續(xù)下行。鋻於此，在供大於求、天量庫存的重壓之下，上市房企迫於資金壓力和業(yè)績要求，均採取“以價(jià)換量”的銷售策略，但土地、資金成本仍居高不下，因此不少房企利潤遭到侵蝕。

　　 近五成房企凈利潤下滑

　　 《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算獲悉，上述42家上市房企2014年?duì)I業(yè)收入總計(jì)為2890.8億元，2013年為2438.14億元，同比增長18.57%。不過，從凈利潤情況來看，上述42家房企歸屬母公司股東的凈利潤總計(jì)為324.98億元，同比增長僅為5%。其中，19家企業(yè)凈利潤下滑，佔(zhàn)比接近五成。

　　 記者對比發(fā)現(xiàn)，即使是千億元級的保利地産，2014年的凈利潤同比增長率也僅為13.36%，與2013年27.36%的同比增長率水準(zhǔn)相比，下降了14個(gè)百分點(diǎn)；招商地産2014年凈利潤同比增長率為1.75%，2013年則為26.64%，增長速度下降了24.89個(gè)百分點(diǎn)。

　　 對此，上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，從目前公佈2014年年報(bào)的房企業(yè)績來看，分化比較明顯，即使是大型房企凈利潤增速水準(zhǔn)也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進(jìn)入凈利潤下滑通道。

　　 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與企業(yè)項(xiàng)目佈局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無關(guān)係。其中，部分房企並非專業(yè)型的房地産公司，有多元化産業(yè)做支撐，所以在2014年房地産市場相對不景氣的情況下，營業(yè)收入同比上升。但部分房企的地産項(xiàng)目佈局相對集中、且該區(qū)域樓市持續(xù)大幅降溫，其營業(yè)收入和凈利潤情況皆不理想。此外，從房地産行業(yè)整體情況來看，上市房企的盈利能力普遍下滑。

　　 值得一提的是，在上述42家公佈2014年年報(bào)的上市房企中，有2家為虧損，分別為同達(dá)創(chuàng)業(yè)和新潮實(shí)業(yè)，其凈利潤同比下滑幅度為110%和211.75%。同時(shí)，在杭州房地産界近10年來穩(wěn)坐第二把交椅的濱江集團(tuán)，2014年凈利潤同比下滑幅度超過了41.23%。2014年，濱江集團(tuán)整體實(shí)現(xiàn)了157億元的銷售額，杭州地産界老二的位置也被萬科超越，降至第三。

　　 對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，2014年杭州市場房價(jià)降幅較大，開發(fā)商為了加快庫存消化速度，加大行銷成本投入、採取“以價(jià)換量”等經(jīng)營策略，對凈利潤指標(biāo)造成一定影響。

　　 盈利能力受挫

　　 《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算獲悉，上述42家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額一直處於上升趨勢，但增長速度迅速放緩。

　　 2014年，上述42家上市公司凈利潤為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長比率分別為5%、24.81%以及16.7%。顯然，這意味著房地産企業(yè)的盈利能力去年大福下滑。

　　 事實(shí)上，凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動(dòng)的原因基本都與今年房地産行業(yè)頹勢有關(guān)，銷售價(jià)格下行，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤額度。

　　 有業(yè)內(nèi)人士稱，一邊是難以消化的庫存，一邊是完不成的銷售目標(biāo)，不少房企在這兩條重要指標(biāo)上的走勢方向是反的，這無疑將加重房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)。鋻於此，中小房企受制于現(xiàn)金週轉(zhuǎn)和佈局過於集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被並購消失的命運(yùn)。

　　 “下重注投資高端週轉(zhuǎn)慢的項(xiàng)目，前期激進(jìn)拿地，導(dǎo)致成本較高的企業(yè)，盲目擴(kuò)張多元化的企業(yè)，難以獲得融資的企業(yè)都將面臨資金斷裂，甚至破産的風(fēng)險(xiǎn)。”某業(yè)內(nèi)人士直言，如果這些企業(yè)無法抓住今年的政策刺激利好窗口期，日子並不見得會好過。

　　 “都説今年日子比去年好，但事實(shí)上我是比較焦慮的。”操盤北京某高端項(xiàng)目的銷售總監(jiān)向本報(bào)記者透露，“我們已經(jīng)感受到了尋找客戶的壓力，以往是客戶追著樓盤簽約，現(xiàn)在是我們拿著合同追著客戶去簽約，過去依靠土地溢價(jià)賺取利潤的優(yōu)勢已經(jīng)沒有了”。

　　 不過，嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著2014年下半年限購政策的逐漸放開，房企的經(jīng)營壓力會得到一定釋放，預(yù)計(jì)2015年房企的投資力度將加大。（記者 王麗新）