在過去的一年裏，湖北省房地産市場(chǎng)高位調(diào)整，開發(fā)投資、商品房銷售增速小幅回落，土地購置面積、房屋新開工規(guī)模增速持續(xù)走低。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，新的一年裏，房地産市場(chǎng)供求關(guān)係變化將更加明顯，包括湖北的一些熱點(diǎn)區(qū)也將從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)向供應(yīng)相對(duì)過剩。 中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政表示，行政干預(yù)逐步退出後，商品房進(jìn)入到正常的市場(chǎng)週期中運(yùn)作，供求關(guān)係是影響房地産走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

　　開發(fā)商資金鏈趨緊

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在過去的一年湖北省房地産開發(fā)規(guī)模和銷售形勢(shì)均好于全國和中部六省平均水準(zhǔn)。前11個(gè)月，全省房地産開發(fā)完成投資同比增長24.1％，高於全國平均增速12.2個(gè)百分點(diǎn)，增速在全國排第3位，在中部六省排第1位，開發(fā)完成投資總量在全國排第10位，中部六省排第3位。

　　從土地購置面積和房屋新開工面積看，總體持續(xù)下降。今年以來，受房地産開發(fā)市場(chǎng)銷售回落的影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，消費(fèi)者購買意願(yuàn)和預(yù)期下降，房地産開發(fā)企業(yè)開發(fā)意願(yuàn)也有所下降，拿地積極性不高。前11個(gè)月全省本年土地購置面積1016萬平方米，同比下降34.4％，土地成交價(jià)款同比下降23.1％。受前兩年全年土地購置面積基數(shù)過高的影響，待開發(fā)壓力仍然較大。湖北省統(tǒng)計(jì)局介紹，目前全省待開發(fā)面積已達(dá)1646萬平方米，同比增長5.9％，而新開工面積同比下降了6.1％。

　　從資金面看，房産商資金鏈仍然趨緊。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，前11個(gè)月，全省開發(fā)實(shí)際到位資金3850億元，同比增長2.6％，比開發(fā)投資增速低21.5％。其中國內(nèi)貸款到位675.97億元，同比下降11.3％；定金及預(yù)收款751.18億元，同比下降3.8％。從銷售情況看，整體上去庫存化壓力依然較大。湖北省住建廳介紹，住宅銷售面積4010萬平方米，同比增長3.3％，增幅比去年同期下降36.2％，比上半年增幅下降7.3％。分區(qū)域看，武漢、孝感、荊門銷售情況較好，同比增幅分別為14％、17.6％、9.4％；黃石、十堰、宜昌、襄陽銷售面積下降明顯，同比下降18.6％、19.4％、14.2％、14.4％。

　　市場(chǎng)供求關(guān)係發(fā)生變化

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在新的一年裏，房地産市場(chǎng)供求關(guān)係變化將更加明顯，包括湖北的一些熱點(diǎn)區(qū)也將從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)向供應(yīng)相對(duì)過剩。中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政介紹，2014年下半年放鬆限購和限貸政策、央行降息和湖北省住房公積金新政16條等一系列政策的出臺(tái)，對(duì)房地産市場(chǎng)有一定的積極促進(jìn)作用。但是從目前運(yùn)作情況看，政策刺激效果有限，商品房銷售在短期衝高後，又在逐漸回落。

　　他説，主要原因是行政干預(yù)逐步退出後，商品房進(jìn)入到正常的市場(chǎng)週期中運(yùn)作，供求關(guān)係是影響房地産走勢(shì)的關(guān)鍵因素。以省會(huì)武漢為例，這裡的高庫存和逐漸下滑的去化率表明樓市未來仍以讓價(jià)跑量為主。在過去的兩年裏，武漢共出讓居住及商住建築面積8813萬方，除已開工和在售項(xiàng)目外，未來兩年將新增供應(yīng)約4000萬方，2015年武漢商品住宅仍處於供應(yīng)高峰內(nèi)。因此去庫存將成為未來武漢樓市新常態(tài)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)需求結(jié)構(gòu)的變化也將是2015年湖北房地産市場(chǎng)的一大新特點(diǎn)。武漢億房網(wǎng)研究中心分析師熊唯介紹，在限購限貸政策放鬆後，剛需已經(jīng)不再是購房主力軍，一些適應(yīng)改善型需求的大戶型項(xiàng)目和高端項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售火爆，可以預(yù)料新一年裏購房需求結(jié)構(gòu)將從過去以剛需為主，轉(zhuǎn)向剛需、改善型需求和投資型需求多種需求結(jié)構(gòu)並存。市場(chǎng)將出現(xiàn)中小戶型將相對(duì)過剩、而改善型和高端需求的增加又將導(dǎo)致大戶型的不足的局面，形成新的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　新形勢(shì)下，居民對(duì)房地産走勢(shì)預(yù)期和認(rèn)識(shí)也在發(fā)生變化，從關(guān)注投資價(jià)值逐步回歸到關(guān)注住房本身的居住功能。家住漢口的周小姐日前耗資近300萬元購置了一套二居室學(xué)區(qū)房，她説：“並不是看中房子未來的升值空間，而是為了小孩上學(xué)需要。房價(jià)這麼高，估計(jì)也漲不動(dòng)了，所以我們還賣了一套房。”在一片不樂觀的市場(chǎng)預(yù)期中，有專家提醒信貸政策將成為影響2015年房地産市場(chǎng)的最大變數(shù)。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長葉學(xué)平説，目前宏觀經(jīng)濟(jì)面沒有明顯好轉(zhuǎn)，業(yè)界認(rèn)為我國在未來不排除出臺(tái)強(qiáng)刺激政策，個(gè)人住房信貸有望繼續(xù)放寬。但銀行對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)更加嚴(yán)格，開發(fā)商融資仍面臨巨大困難。

　　小眾産品定制開發(fā)將增多

　　記者採訪中了解到，面對(duì)房地産市場(chǎng)的新週期，房地産正主動(dòng)與網(wǎng)際網(wǎng)路融合，新的開發(fā)和服務(wù)模式將不斷出現(xiàn)。需求的多樣性正促使開發(fā)和産品規(guī)劃的多樣性，小眾化産品、定制開發(fā)等將逐漸成為市場(chǎng)重要組成部分。熊唯介紹，2014年房地産已經(jīng)開始和網(wǎng)際網(wǎng)路初步融合，但主要仍停留在終端銷售和打造B2C平臺(tái)上。2015年房地産與網(wǎng)際網(wǎng)路將進(jìn)一步融合，從前期的的産品定位，到終端銷售再到後期的物業(yè)服務(wù)，網(wǎng)際網(wǎng)路的大數(shù)據(jù)技術(shù)、B2C平臺(tái)等網(wǎng)際網(wǎng)路技術(shù)將逐步貫穿房地産整個(gè)産業(yè)鏈。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著社會(huì)階層的分化，購房需求將日益多元化。簡單的剛需、改善和投資需求劃分將不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，小眾産品、定制開發(fā)將逐步增多。為保證房地産市場(chǎng)的穩(wěn)定，有專家建議政府層面也應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求，加大商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。葉學(xué)平説，一方面調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，合理分配土地出讓和項(xiàng)目審批工作，兼顧低收入人群保障性住房和中高收入消費(fèi)性住房需要，保障不同階層消費(fèi)者住房需求。另一方面，繼續(xù)加快保障性安居工程建設(shè)。積極推進(jìn)續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，加快推進(jìn)産業(yè)集聚區(qū)遷村並居、城中村改造、城郊村改造和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。他介紹，與此同時(shí)，還應(yīng)加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化步伐，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水準(zhǔn)，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，帶動(dòng)城鎮(zhèn)購房需求。