京“準地王”流拍背後：把房企嚇跑了

　　國土局逆市調(diào)高土地出讓底價

　　北京孫河兩宗地塊甫一掛牌即被貼上“準地王”的標簽，然而，“準地王”卻意外流拍。

　　“實際上，為避免優(yōu)質(zhì)地塊流拍導(dǎo)致土地市場降溫，政府在推地之前，已經(jīng)了解過房企的拿地意向，基本確定有意向企業(yè)之後，政府才會把優(yōu)質(zhì)地塊推出來，但這個高價還是把房企給嚇跑了。”一家大型房企投資部經(jīng)理告訴《華夏時報》記者。

　　接近北京市國土局的一位人士表示，政府近期推地的節(jié)奏明顯加快，推出孫河這兩塊地意在托熱土地市場，但這個定價有點“太著急”。

　　“定價太離譜”

　　根據(jù)出讓公告，朝陽區(qū)孫河K地塊規(guī)劃建築面積為89860平方米，起始價31.45億元，包括保障房面積在內(nèi)的起始樓面價高達3.5萬元/平方米，破北京宅地起始樓面價最高記錄。而孫河BCDE地塊規(guī)劃建築面積176085平方米，起始價46億元，起始樓面價約2.6萬元/平方米。77.45億元的總價，即使以底價成交，也意味著北京新總價地王將誕生。

　　“這一地塊本來要在去年底推，定價也參照了去年中糧地産拿的孫河地塊的成交價格，但由於北京對高端住宅實行限價政策，這一地塊就延遲到今年推出。”上述接近北京市國土局的人士向記者透露，今年的市場行情急轉(zhuǎn)直下，無論是房地産央企還是民企在資金上都有所顧慮，這也是政府部門沒料到的。

　　截至起拍前，上述兩宗地塊網(wǎng)上報價均為零，成為北京三年來首次流拍的住宅地塊。

　　據(jù)記者了解，天恒置業(yè)與中糧地産兩家房企確實意向參與了孫河BCDE地塊的競拍。但在競拍當(dāng)日，天恒雖然現(xiàn)場參與了房山其他地塊的競拍，但對孫河地塊卻未給予報價，中糧地産則未現(xiàn)身。

　　“一方面是本次出讓的孫河地塊價格超出了我們的預(yù)期，另一方面，該地塊規(guī)劃與我們之前拿到的地塊産品規(guī)劃也不一樣。”記者以投資者身份致電中糧地産董秘時，對方如是説。

　　同在孫河地塊開發(fā)高端項目的一位房企負責(zé)人對記者表示，政府這次“定價太離譜”，“現(xiàn)在不少開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，哪有公司願意花這麼多錢拿地？”

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，對於當(dāng)前以“去庫存化”為首要任務(wù)的房企來説，孫河兩宗地塊過高的總價會加大其資金使用成本，這是造成兩地塊最終流拍的主要原因。

　　“這兩幅地塊的流拍，對今年下半年北京土地市場的成交都會造成影響，預(yù)計下半年將推出的低密地塊還將頻頻遇冷。”郭毅指出。

　　中糧地王被套牢

　　孫河地塊從去年的“大熱”到今年流拍“爆冷”，反映了開發(fā)商對未來市場走勢的判斷。

　　“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷，目前開發(fā)商普遍不看好未來一年樓市的發(fā)展。”中原地産首席分析師張大偉分析，20大標桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，今年4-6月連續(xù)3個月不足200億元，未來房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。

　　此前不惜重金拿地的開發(fā)商，如今則面臨“解套”難題。

　　“在去年和今年初，很多企業(yè)購買土地都是以現(xiàn)有的二手房交易價格為地價標準，他們在按照2013年房價上漲的價格幅度計算2014年可能出現(xiàn)的房價上漲，我個人認為這是一個很危險的事情。”華遠地産董事長任志強在今年初表示。

　　在任志強看來，去年高價拿地的開發(fā)商無疑是在進行“一場豪賭”。

　　以中糧地産為例，去年7月，該公司以4.84萬元/平方米的實際樓面價，獲得孫河HIJ地塊，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。

　　“中糧地産高價拿下孫河地塊，是看中了這一區(qū)域土地的升值潛力，因為從2012年到2013年，孫河區(qū)域的住宅價格至少上漲了30%。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　但這一次，中糧地産似乎“沒有賭對”。業(yè)內(nèi)人士測算，中糧地産孫河項目要賣到10萬元/平方米左右才能成功“解套”。

　　郭毅表示，由於去年出讓的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，北京位置較好的少量商品住宅地塊因高地價而“被豪宅”。城市別墅激增的供應(yīng)量與穩(wěn)定的需求量將可能造成細分市場的供過於求，加之北京嚴格執(zhí)行的限購政策對高端人群的購房行為形成制約，北京的高端住宅市場未來走勢並不明朗。（來源：華夏時報）