近日央行召集各主要商業(yè)銀行召開“住房金融服務專題座談會”，研究落實差別化住房信貸政策，改進住房金融服務，要求各商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。這將有助於緩解當前我國住房金融服務層面出現(xiàn)的“個人房貸荒”現(xiàn)象，更好地滿足“剛需”房貸需求，並平緩樓市調(diào)整幅度，為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。

　　我們認為，央行此舉是針對樓市見頂回落採取的逆週期調(diào)節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調(diào)整幅度，減少其對宏觀經(jīng)濟金融面的衝擊。政策的著眼點是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。當然，樓市的逆週期調(diào)節(jié)措施並不能從根本上改變當前樓市運作趨勢。

　　個人房貸增長放緩恐將誤傷“剛需”。今年1至4月，我國房地産開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長4.5%；其中，個人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國樓市調(diào)整趨勢的進一步確立，自去年年末以來，主要城市的個人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現(xiàn)為房貸利率的優(yōu)惠面和優(yōu)惠程度逐漸收窄，另一方面表現(xiàn)為個人房貸的“落地”時間延長。當然，從某種程度分析，商業(yè)銀行在個人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對樓市前景的擔憂，也是自主控制金融風險的結(jié)果。但也應該看到，在個人房貸政策全面收緊的同時，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會影響社會民生，也不利於當前樓市去庫存化進程的順利推進。

　　逆週期調(diào)節(jié)政策措施不宜被過度解讀為“救市”行為。無論是此前一些城市鬆綁住房限購措施，還是近日央行支援首套房貸需求，均體現(xiàn)出逆週期宏觀調(diào)控的特徵。經(jīng)過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現(xiàn)調(diào)整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區(qū)域分化到全面調(diào)整，實際上反映出樓市運作內(nèi)在調(diào)整的迫切需要。但考慮到房地産業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)繫，樓市短期、急劇、大幅的調(diào)整，都將會是宏觀經(jīng)濟金融的一大災難。日本房地産泡沫破滅的慘痛教訓仍歷歷在目。當前我國正值深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，保持一個相對穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟金融環(huán)境，有利於各項既定改革任務的順利推進。

　　儘管如此，在市場力量面前，政府干預微不足道。一旦市場形成趨勢性力量，再強大的政府也很難阻擋市場的運作慣性。不管承認與否，當前我國樓市見頂回落的趨勢已經(jīng)確立。今年1至4月，全國房地産開發(fā)投資同比名義增長16.4%，增速比一季度回落0.4個百分點；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比一季度擴大3.1個百分點；商品房銷售額同比下降7.8%，降幅比一季度擴大2.6個百分點。這種房地産業(yè)主要發(fā)展指標的調(diào)整與房價上漲預期逆轉(zhuǎn)相呼應，進一步確立了樓市見頂回落的調(diào)整趨勢。

　　為避免樓市大幅調(diào)整演化進而衝擊到宏觀經(jīng)濟金融的穩(wěn)定性，當前出臺一些逆週期調(diào)節(jié)的政策措施存在必要性，但要防止被“誤讀”，以免引發(fā)市場預期紊亂。同時，金融機構(gòu)要做好積極的應對準備，通過壓力測試、有計劃增加撥備，提升金融體系整體抗風險的能力。另外，要絕對避免通過貨幣“注水”阻止樓市調(diào)整，以免在未來引發(fā)更大的經(jīng)濟災難。